深圳房地产律师/颜宇丹
近日，住房和城乡建设部出台了《商品房屋租赁管理办法》，这是在1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》后首次出台新政，将于2011年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。昨晚九点，笔者颜宇丹律师应邀在深圳广播电台《先锋地产•律师在线》栏目就新出台的《商品房屋租赁管理办法》做了一期专题节目，讲解了该办法中的一些容易引起争议的条款。
该办法第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”很多人以为以上不得出租的禁止性规定，因此属于以上情形所签订的租赁合同无效，其实不然。这四条不得出租的情形下所签订的租赁合同并非一律无效，需要结合其它法律法规来判断其合同效力。
不得出租的第一种情形：属于违法建筑的。自2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。违法建筑作为租赁合同的标的的合同无效，因为违法建筑存在着大量安全隐患，随时面临着拆除，所以承租人在租赁商品房屋时一定要仔细审查出租房的报建手续是否合法。笔者颜宇丹律师前不久办理的一起租赁合同纠纷因承租人从业主手上租下门面时没有审查报建手续，后来发生纠纷因该商铺为违法建筑所签订的租赁合同无效，所以很多损失得不到赔偿。
不得出租的第二种情形：不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。在这种情形下签订的租赁合同的交界应根据不同情况分别对待：根据《消防法》等有关规定，第一，出租必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
不得出租的第三种情形：违反规定改变房屋使用性质的。根据有关法律法规规定，出租方擅自改变房屋使用功能进行出租而签订的租赁合同，或出租方和承租方共同改变房屋使用功能未得到政府主管部门批准的租赁合同，违反了行政法规的强制性规定，是无效合同。如《深圳经济特区房屋租赁条例》第十三条规定“改变土地、房屋用途未经有关部门批准的”不予登记。深圳市规划国土局深规【1995】355号文件《关于加强房屋租赁管理的规定》第三条规定：“对未经市规划国土部门审批而改变用途的房屋，不予发放《房屋租赁许可证》，已出租的按非法出租处理。”
不得出租的第四种情形：法律、法规规定禁止出租的其他情形。但违反一般的管理性规定所禁止出租的情形下签订的租赁合同一般认定为有效合同。
该办法第八条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”这一条目前争议最大，因为分隔出租、群租房屋被限制，地下储藏室也被列入禁租范围，并且对违规租房行为最高罚款3万元。在深圳这座移民城市，以及北京北漂聚焦的城市里，合租和群租现象比较普遍，因为一般的打工族没有经济能力承租一整套出租房。有的出租房原来的客厅和较大的卧室又被房东隔出一间用于出租，一套房屋里按房间分别出租给租客，根据该法这种情况属于非法出租，那么将给这些低收入人群增加住房成本。还有例如工厂为员工租住的房间一般都人上下铺，如果因没有达到当地人均租住建筑面积要扩大住房面积，也将增加工厂经营者的成本。
该办法第十一条规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”这条规定也并非这么绝对，因为根据去年的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，为了保护次承租人的利益，规定了出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，转租合同按有效处理。
颜宇丹：广东圣方律师事务所执业律师、中国政法大学在职法学博士、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电台《地产先锋?律师在线》栏目特邀嘉宾、深圳关注购房者律师团成员、深圳军人社区法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主、“谈房论市”论坛法律顾问。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱[email protected]