2010楼市金融政策之变
甘刘林/文 李显彦/图
编者按：今年的楼市注定将在中国的房地产发展史上留下浓墨重彩的一笔，以调控始并以调控终的2010年的楼市经历了从热销到平静再到热销，从观望到抢购，从调控到再次调控的跌宕起伏……
一边是不断出台并一次比一次严厉的调控政策，另一边则是没在沉默死亡而在沉默中爆发的楼市疯狂，惊险的2010年楼市一次次地上演悲喜剧。
在2010这个疯狂的楼市调控年行将结束之际，盘点今年以来的楼市调控关键词，映入眼帘的则是国十条、二套房、一线地产、房产税、零成交、土地增值税预交率、国五条、打折促销、限购令、保障房、闲置土地以及多次上调存款准备金率和加息……
而随着今年内6次（或7次）的上调存款准备金率、一次加息以及中央对于明年货币政策的定调，始于2008年的名为适度宽松、实为过度宽裕甚至导致流动性泛滥的金融政策也逐渐画上了句号。作为楼市调控重要措施的“收紧银根”路线图逐次清晰，如今的金融货币政策已然传出了转向的信号，日益强烈的加息预期以及在不断调控中依然高企的房价，这些都使明年针对楼市乃至整个金融货币政策都显得非常微妙。
从2009年末的“国四条”到取消二手房营业税优惠，再到取消首套房7折利率以及二套房首付五成、利率上调10%，直到直接停贷三套房、多次上调存款准备金率和加息，这些如此严厉的调控，依然没有拴住房地产这匹脱缰的野马——房价依然高企，房企业绩一片飘红。
2010年的楼市，在调控中开局，在调控中收官。大落大起，大悲大合。它就好像一部冲突感极强的悲喜剧，考验着身处其中之人的承受力。一年内经历了两次“过山车”式的转折之后，市场似乎在说，“别人笑我太疯癫，我笑他人看不穿”。
屡败屡战终不爽 不达目的不罢休
关键词解读1：6次上调存款准备金率
始于2008年救市政策而逐渐泛滥的流动性，是造就2009年和2010年楼市疯狂的重要推力之一。从央行释放出的的流动性就像逃出笼的猛兽，四处兴风作浪。而由于中国特殊国情使得楼市成了吸附资金的最好海绵，也成为众多资金的最好去处。
因此，在2009年将近10万亿元以及2010年约8万亿元左右的资金作用下，大量资金流入了房地产行业从而推动了房价的不断上涨，不断上演楼市疯狂。
中央政府为了遏制房价快速上涨，于是选择了收紧市场流动性，而为了尽量缩小打击面，央行选择了不断上调存款准备金率。从2010年的1月18日到年底的12月20日，总共上调存款准备金率6次，每次上调0.5个百分点，使得大多数银行的存款准备金率已经达到近年来的历史新高——18.5%。如果算上10月针对部分银行的差别化上调存款准备金率，今年实际上已经上调存款准备金率7次，部分银行该指标已经达到19%。
按照市场上70万亿元的总货币量计算，每次上调0.5个百分点冻结资金都在3500亿元左右，而6次上调就已经冻结资金超过2万亿元。
然而尽管今年已经6次上调存款准备金率，但是市场上的流动资金似乎依然充裕，尤其是截至11月的银行贷款就高达7.45万亿元，已经逼近年初设定的7.5万亿元的目标。在如此天量的资金泛滥之下，楼市犹如海绵一般酣畅淋漓地欣然吸收着这些“营养”，并把自己越养越肥。
而以谢国忠为代表的“空军”更是直言只上调存款准备金率对于调控高房价和抑制通胀没有实际效果。他主张一次性大幅度加息，直到存款利率为正。如此一来，即使按照国家设定的3%的CPI目标计算，目前也至少得加息2%以上，更何况11月的CPI已经创下了28个月以来的新高——5.1%。
关键词解读2：加息
通常情况下，货币政策一般包括数量型的存款准备金率和价格型的利息以及汇率。但是针对当前中国的情况，在汇率上可以做的文章是相当有限的，于是就剩下存款准备金率和利息两个工具以及央行的其他如央票等极度温和的常规性操作工具了。
进入10月，被称为“9·29”新政的二次楼市调控已经出台，存款准备金率也已经上调4次（算上10月11日针对部分银行的差别化上调），但是通胀压力依然很大，房价更是在不断创出历史高位，而二次调控的出台本身就意味着始于“4·17”以来的楼市调控没有达到目标。
于是，在10月19日，也刚好在央行行长周小川否认加息传闻后的几天，更是在差别化上调部分银行存款准备金率8天之内，央行突然宣布从10月20日开始将基准利率提高0.25个百分点。
这次“加息”的突然袭击让市场顿时不知所措，这可是金融危机以来，时隔34个月之后的首次加息，而且市场更多地还沉浸在国庆之后的股市牛市中。
然而0.25个百分点的加息对于目前本来就处于历史低位的资金使用成本来说，其作用依然微乎其微。有分析人士表示，此次加息0.25个百分点，显示了央行对于加息的投鼠忌器和谨慎，其更多的是试探市场反应并传递货币政策转向的信号。也即是说，加息更多的是一种信号意义。
不过，对于央行的加息，有人也做出了不一样的解释。比如中国房地产学会副会长陈国强。陈在此前接受记者采访时就表示，加息固然提高了企业的资金使用成本，然而它本身也传递出了中央对通胀的确认，这样反过来又可能作用于楼市。而且在陈国强看来，多次上调存款准备金率的效果还要大于温和加息，而且上调存款准备金率的针对性更强，打击面更小。
在经历了二轮调控的房地产在进入11月和12月之后依然表现出一片“欣欣向荣”之势。房价依然高企，甚至有不断向上的趋势，多数房企提前完成全年销售任务，而万科更是跨入了千亿级行业。这些无不在挑战着国家对房地产的调控，而市场预期的11月CPI指标更是将加息的氛围变得相当浓厚。
事实也确实如此，12月11日公布的统计数据显示，11月CPI创出了28个月以来的新高——5.1%。尽管这一数据高于之前市场预期的4.8%，然而央行并没有选择加息，而是继续上调存款准备金率。
至此，今年内的存款准备金率已经上调6次，而年末最有可能的加息窗口却没有加息。于是12月13日的股市，在消除加息利空之后迎来了12月以来的少有的高开高涨，当日沪市大涨90多点，重新站上了2900点的关键点。
然而不断高企的CPI以及依然高烧不退的楼市始终没有消除市场对于加息的预期。而刚结束的中央政治局会议和中央经济工作会议对于明年经济政策的定调也传递出了货币政策转向的信号。不管是“稳健的货币政策”还是所谓的“审慎灵活”都基本传递出了明年货币政策趋紧的信号，中央高层也多次传递出明年贷款额度可能在7万亿元左右的信息。
此外，根据现有的信息来看，明年贷款的结构性调整是必然趋势，而主要领域则是尽量使资金到达实体经济领域。在房地产方面，由于各级政府对保障性住房的不断推进，国家金融政策的支持力度也逐渐加大，截至今年12月工行已经为公租房贷款21亿元。金融政策的这些变化或将使得明年的房地产类贷款“很受伤”。
不识庐山真面目 只缘身在此山中
关键词解读3：差别化信贷政策
不管是开启2008年救市政策阀门还是今年以来针对楼市的调控政策，都始终没有离开“差别化信贷政策”这一法宝。而今年以来的楼市热词以及人们印象中的最最常见的字眼莫过于“二套房”、“三套房”、“七折利率”……
自今年1月10日国务院发布的“国十一条”中明确要求二套房贷首付不得低于40%起，“二套房”就成为了多方议论的话题。4月14日，国务院又发出通知，要求二套房贷首付比例不低于50%，利率1.1倍；三套房以上可停贷。此后，6月4日，住建部、中国人民银行和银监会又联合发文，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定明确了标准：“以家庭为单位，认房又认贷”。至此，二套房成了各方关注的焦点。
在2008年救市时，国家为了启动内需、拯救经济，把二套房定义为改善型住房并给予了其和首套房相同的贷款优惠。而在经历了2009年的楼市疯狂之后，进入2010年，对二套房的限制越来越严格，最终把二套房的信贷政策限定在了“认房又认贷”，而且“首付50%，利率上浮10%”。
此外，二套房贷款的限定范围还从普通的商业贷款扩展到了公积金贷款。11月3日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会四部委联合发文表示，“二次申请住房公积金贷款利率将提高到同期利率的1.1倍，二次申请公积金贷款首付比例不得低于50%，并停止向三套房发放公积金贷款。”
二套房贷款“一刀切”式地上调，在打击楼市投机投资的同时也难免误伤一些真正的改善型需求购房者。不过，政府限定“二套房”是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，最终目的是使老百姓能买到便宜的房子，让老百姓能住得起房，以利于和谐社会的建立。无论对与错，误伤或是真伤，二套房政策的出台的确让那些利用房产投资客（主要是指利用银行贷款杠杆进行房产投资的投资客）头疼了。
月落乌啼霜满天 江枫渔火对愁眠
关键词解读4：取消七折利率优惠
与二套房优惠在2008年同时出台的首套房贷款七折优惠利率也在2010年走到了尽头。
去年末今年初，在国家出台了“国四条”以及“国十条”之际，市场就传出各银行取消了七折房贷优惠的消息，甚至有消息称中行可能将存量房的贷款利率一并上调。
然而事实却是，尽管时至2010年末并没有哪家银行主动提高了存量房的贷款利率，也没有哪家银行正式宣布取消七折利率，但是七折利率俨然成了历史。记者调查了解到的情况是，目前市场上即便是首套房的利率也基本是八五折，哪怕客户资质再好，要想拿到八折也相当困难。再加上10月份0.25个百分点的加息，使得现有的房贷利率和之前相比更是高出不少。
从取消首套房七折利率优惠到加息，无疑是对楼市需求的一个严厉打压，而且将“枪口”对准了刚性需求的首次置业者。对于一些首套房置业者来说，不断高企的房价和贷款利率让其购房更加困难。
仅以贷款利率为例，一笔20年期100万元的商业贷款，对于首套房买家来说，在目前6.14%的基准利率下，如按照原先7折利率计算月供为6217.98元，而如按照上调后的8.5折利率计算月供将增加至6721.14元，贷款人每月还款额增加了503.16元。如果只贷50万元，每月还款也将增加250元。于是一些首套房置业者只好选择“再等等”。
不是猛龙不过江 房企失意资本市场
关键词解读5：停止审批房企资本市场融资
在2010年的楼市调控组合拳中，除了前述金融政策的转变之外，另一个让众多房企很“受伤”的非成为规定就是，严格审批房企上市融资，甚至只是象征性地通过了极个别房企的申请之后便实质上关闭了房企在内地资本市场融资的大门，就连之前一直游离在金融系统边缘的信托也纳入了国家严格监管的范围。这些金融政策的重大转变，让诸多房企的资金链倍受考验。
去年楼市的繁荣，让很多取得良好业绩的上市房企开启了新一轮的融资序幕，从万科、保利的百亿元增发到招商地产、格力地产、苏宁环球再到新湖中宝几亿元和几十亿元不等的在国内资本市场增发计划，除了少有的几个幸运者之外大多融资卡壳。所谓的幸运者就是中弘地产和凤凰股份(两家公司于年初在二级市场上实现了定向增发，但两家公司再融资总额不到30亿元)；发行企业债的也仅有东华实业、金丰投资、新黄浦、南京高科，总额仅29亿元。
而市场中排队在A股市场外的多达60家的房企，哪怕实力雄厚者如富力、复地、万达都没能实现登陆A股的愿望。更让房企郁闷的是，即便那些已经通过证监会审批借壳上市的房企却必须继续等在拿批文的路上，比如金科。
这一切都与今年以来证监会严格把关房企上市融资，国土部也参与到相关审核当中有关。只是这一消息直到10月15日证监会网站发布了“已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见”的相关消息才正式得到确认。
至此，不管是去年刚刚重启的国内房企IPO还是借壳上市和增发融资俨然已经关闭，而且是实质上关闭多时，那些企图上市的房企还将继续等待在上市的漫漫长路之上。
年年岁岁花相似 岁岁年年人不同
关键词解读6：不确定的确定——房产税
不管是之前的物业税还是如今的房产税，似乎只要到房地产调控的时候就会引起舆论的轩然大波和社会的强烈反响，只是由于今年调控政策频繁而房价又不断高涨才使得房产税更加引人关注。
从今年国家第一轮楼市调控提出“税收调节作用”之后，社会各界对房产税的争论就没有停止过，而且把之前热传的物业税变身为了当前的房产税。但是房产税截至今年末，除了引起一次又一次的口水仗和舆论风波之外依然没有实质性进展。
不过，唯一值得欣慰的是，尽管目前社会各界对房产税持有各种不同的观点，但是有一点共识是，房产税肯定是要出的，只是不确定出台的时间、试点城市以及税率，还有就是效果。而不确定的城市、税率以及效果反过来也决定了不确定的出台时间，不管是2011年还是2012年抑或是任志强所说的100年，基本都是“自说自话”罢了。
关于房产税的最新消息是，上海和重庆极有可能是第一批试点城市，两地政府也都明确表态已经做好了征税准备，只等中央批复。只是上海和重庆的具体征税措施还“藏于深闺”，社会各界只能凭借各种“消息灵通人士”或者“相关知情者”打探一二。
房产税，这一被称为楼市调控“核武器”的措施截至到目前，似乎一直都在忠实地履行自己的威慑能力，至于其效果、何时在何地能真正落地实施，我们只能拭目以待。
文章来源：《蓝筹地产》12月刊