房企上市无门 楼市发展遭紧箍咒
甘刘林/文
提要：今年以来不断出台的楼市调控政策，在遏制房价快速上涨、调控房地产的同时也打碎了诸多房企的上市梦，房地产的发展也遭遇紧箍咒。
2010年行将结束，这一年是楼市疯狂的一年，同时也是政府调控不断的一年。在这个楼市既疯狂，同时又可称之为“楼市调控年”的一年里，对于那些冲击资本市场的房企来说更多的是艰辛、失望和不幸运。
从多年前就筹备IPO的阳光100到只差临门一脚的太古地产、星河湾以及长甲地产，都没能跨越过资本市场的最终门槛。而那些企图通过借壳而实现“曲线上市”房企的命运则可能更加不幸，有的从ST等成了*ST，更有甚者可能还面临退市的风险。
2010年，对大多数房企来说是丰收的一年，同时也是惊心动魄的一年。今年出台的楼市调控政策之多，调控力度之大，都超越了中国房地产市场发展以来的记录。而对于那些急于通过上市，从而实现“鱼跃龙门”的房企来说则可能是比较“杯具”的一年。今年之内，除了融创中国和中骏置业成功IPO之外，就只有中弘地产（前身为*ST科苑）这个幸运儿在3月底“暂停令”颁布前拿到了最后一张通行证。
梦碎IPO
自从今年“4·17”新政之后，市场就风传，为了配合房地产调控，国土部也加入了房企的上市融资审批，而更加重磅的消息是，尽管证监会没有明确宣布关闭房企的上市融资大门，但实际上已经停止了审批。
尽管上述消息在当时看来有些捕风捉影，但是证监会10月15日在其官网上宣布的“已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土部意见”消息从某种程度上也证实了这一市场猜测。
事实上，从2009年到今年底，直接IPO成功的类房企只有以房地产代理服务为核心业务的综合服务商世联地产和融资3.8亿元的南国置业，二者累计募集资金还不到7亿元，而在A股通过借壳间接上市的房企也以中弘地产为标志而划上了句号。不管是一直都在致力冲击A股的万达还是努力回归A股的富力、复地等大佬，截至目前依然没有实质性进展。根据相关数据显示，在A股“排队”等待IPO审批的房地产企业有14家，而截至2010年底无一上市成功。
既然A股上市无门，因此众多房企就把目光转向了香港资本市场，去年的幸运儿有恒大、龙湖、恒盛等，但是今年的幸运房企则要少得多。截至12月12日，成功实现IPO的房企只有两家——中骏置业于2月5日在港交所上市，融创中国于10月7日在香港成功上市。其他如星河湾、太古地产、长甲地产等都失意而归。
太古集团于去年11月就提出了分拆其旗下地产子公司太古地产并实现太古地产在港IPO的计划。太古地产于今年4月正式启动在港上市计划，原计划上市集资高达208亿港元，被业界称为今年上半年最大型新股招股活动。然而在4月17日，国家今年以来的第一轮严厉楼市调控出台，太古地产最后不得不于5月6日取消IPO计划，并成为了今年第一个主动取消IPO的悲情房企。
尽管房企上市有悲壮者如太古的前车之鉴，但这丝毫没有影响内房企赴港上市的热情。
长甲地产10月29日起在香港公开招股，按原定时间表，公司在11月3日结束招股，并在4日定价，11月11日挂牌上市。
然而长甲地产在11月4日中午宣布，鉴于中国房地产界政策的不明朗因素持续，并考虑到投资者的最佳利益，公司、售股股东及联席全球协调人决定不按原定时间表进行全球发售，即搁置赴港IPO计划。
几乎在长甲地产赴港上市的同时，一直专注于高端产品的星河湾也正式启动了香港IPO，而且其上市之心由来已久，但它离成功上市似乎还有一段距离。
早在2008年就向港交所提交了上市申请书的星河湾，当时甚至还传出了聆讯的消息，然而当年的金融海啸让它的上市梦随即破碎。
进入楼市恢复并不断繁荣的2009年后，众多房企成功实现了上市，而星河湾也表现出了上市的意愿，只不过这一等就等到了疯狂的2010年——房价疯涨，调控不断。最终星河湾也在港交所的门外徘徊一段时间后选择了无奈地放弃。
同星河湾拥有相似命运的阳光100也是在觊觎和徘徊于资本市场之外多年而不得志。
但对于星河湾的上市失败，有分析人士却认为，除了今年的调控政策之外，可能还受制于星河湾本身“土储”有限。事实好像也的确如此，仅专注于高端精品房的星河湾规模确实不大，100亿元的销售金额仅来自在售的四个楼盘。尽管今年星河湾在原有项目的基础上同时运作了山西太原项目、上海星河湾、广州星河湾第七期等6个项目。然而在分析人士看来，对于非常注重土储的香港投资者来说，星河湾单一的精品豪宅策略以及有限的土储和扩张的有限性都对其上市不利。
借壳无门
如果把直接IPO比作走正门的话，那么通过借壳实现间接上市那可能就是为一些急于上市，但是又不完全具备IPO条件的房企开了一道后门。而且借壳成功者有冯仑的万通地产、潘石屹的SOHO等作为先例。
然而在今年国家的严厉调控和高压态势之下，对于大多数房企，借壳这道后门似乎也是紧紧关闭。众多等待重组的ST公司或者*ST甚至面临退市的风险。
今年以来，自从中弘地产在3月底成为今年最后一个幸运儿成功借壳*ST科苑并更名中弘地产之后别无其他幸运者。
在中弘地产借壳成功之后，中弘地产公司董秘办公室人士不无感慨地表示，虽然中弘地产借壳之路走得并不顺利，但最终能赶在暂停令前成功借壳，实在是相当幸运。他同时介绍说，2009年1月，证监会一度否决ST科苑的资产重组计划，中弘集团酝酿一年之久的资产注入计划被推迟，
事实上，排队等着希望通过重组实现“赎身”的ST或*ST多达19家。记者根据公开资料统计，2009年至今，发布重组预案且尚未实施的企业中，拟注入房地产资产的共有19家，其中，已有6家企业通过证监会并购重组委员会过会审批。但是，迄今为止，仍在苦等证监会有关部门发布重组的正式批复文件。重庆的金科地产借壳ST东源，早在去年11月30日就通过了证监会的有条件通过，但是至今依然等待在领取批文的路上。而重庆的另一家房企隆鑫地产借壳ST得亨失意之后迄今依然没有下文。
不过，相对于借壳而不能的房企来说，ST或*ST这个壳本身面临的危险可能更大。就在10月18日证监会叫停房企借壳消息出台后的首个交易日，包括ST国祥、ST百科、ST东源、ST建通、ST钛白、ST星美等数家房企借壳概念股，均告跌停。有分析人士就表示，如果这些ST公司不能通过资产重组实现重生，那么它们就可能面临破产重组甚至退市的风险。
楼市紧箍咒
在政府关上了房地产企业IPO这一前门又堵上了借壳这一后门之后，那么对房地产的发展将产生怎么的影响呢？
“资本市场作为房企资金的主要来源之一，对房企乃至地产行业的发展至关重要”，资深房地产分析人士王先生向记者分析指出，而且对于大多数房企来说，上市融资不但可以拯救房企本身，甚至能够实现房企质的跨越。但是不管什么都有两面性，房企上市也不例外。
王先生举例说道，不管是已经倒下的顺驰还是实现了惊险一跳的恒大，他们都跟资本市场有密切的关联。例如顺驰那样急于求成的企业，为了上市而疯狂抢地，但是如果在大规模增加土储之后却又没有在计划之内实现上市那么就面临破产的危险。
除此之外，王先生继续说道，由于之前国家对上市房企资本市场的融资管理不是很严，尤其是那些刚实现上市，募集了众多资金的房企，它必须把募集来的钱由于发展企业。而且中国的房地产曾经还一度陷入“上市融资—圈地—再融资—再圈地”的怪圈，因此上市公司相对于非上市公司财力要雄厚得多，很多地王都有上市公司的身影也就不足为奇了。
但王先生同时也表示，严格审批甚至取消房企上市对于当前的房地产调控可能有一定的好处，但是对于房地产的长期发展却不一定有利。
在王先生看来，上市房企的确有冲击业绩的冲动，也更可能造就地王，而且还有可能囤地。但是这并不是上市本身所造成的，这里面的原因很复杂。但是上市对于一个企业乃至一个行业的规范发展有极大的好处。一个企业上市之后，它的很多信息都需要按照相关规定进行披露，这对于目前信息严重不对称的房地产行业来说极为重要。而且上市公司的规范化治理对一个房企的发展和扩张也非常重要。在这方面，万科就是成功的典范。
房企上市之门已然关闭多时，对房地产行业发展的影响正在或多或少地逐渐显现，那么面向房企的资本之门下一次的开启是什么时候呢？这值得期待。
文章来源《蓝筹地产》12月刊