谢逸枫：二线三线楼市受“刺激”房价暴涨
今年以来，针对房地产市场的调控政策层出不穷，1月11日国务院出台的“新国五条”，提高了购买第二套住房的贷款首付款比例；4月17日，国务院再次出台包括实行更为严格的差别化信贷政策等举措在内的“国十条”；9月29日，为继续贯彻国十条遏制部分城市房价过快上涨，住建部等七部委联合出台了多项调控措施。这些措施对于不处于风口浪尖的广东二三线楼市的冲击显得不温不火。经历了表现抢眼的“金九银十”，广东二三线楼市本以为会在浓郁的市场观望气息下平稳运行，没料到广深两地一纸“限购令”，令夹在中间的二三线楼市意外地收获了一段火爆的短线行情。尽管东莞还没有出台“限购令”，但在国家房地产调控政策大背景下，广东二三线楼市的成长空间并不大，这种火爆只能用“短线”对待。
在深圳、广州等国内一线城市相继出台了限购令后，例如，东莞房地产市场在周边投资客外溢效应和将来也有可能加入“限购”行列的双重夹击下，让东莞楼市出现了一次奇特的井喷。系列调控对东莞冲击不大，东莞房地产市场在新政实施下一直呈现平稳上升的态势，成交价格维持在六七千元的高位。作为东莞市区房地产新开发项目最集中的南城区和东城区，成交均价已在万元上下。东莞各镇的成交价格也维持在6000元左右。长安、凤岗、塘厦等临近深圳的镇的房地产成交均价较高，维持在六七千元的高位。
根据东莞市房产管理局公众信息网提供的数据显示，东莞市目前在售商品房楼盘总数有438个，可售商品房数量为76182套，已售数量为205724套。10月29日共成交321套，其中住宅成交286套，合31986.51㎡，成交量环比大幅上扬；非住宅成交大幅增加，成交35套，共2382.78㎡，非住宅成交均价9192元，环比稍有下滑。
据东莞市房产管理局公众信息网统计，9月30日的住宅成交数据为407套，创下了有史以来东莞日成交的最高纪录。在随后开始的国庆黄金周，东莞市住宅网签数据共537套，建筑面积共5.44万平方米，总销售金额为3.88亿元，基本上维持高位运行态势。一些开发商在黄金周销售不错的情况下，悄悄提高了楼盘均价。10月11日～17日，东莞楼市全市签约面积高达14.05万平方米，套数约1135套，环比前一周增加43%，创下今年以来的第三高峰。部分热销楼盘逆市涨价，签约均价高达8281元/平方米。
根据南方都市报报道，在这股井喷行情中，来自深圳的投资客再度被人聚焦。数据显示，10月以来，位于东莞最南端的凤岗镇楼市成交持续暴涨，购房者中深圳客比例大幅提高，一些楼盘深圳客比例已经超过7成，其中距离深圳地界不到几分钟车程的“大运邦”楼盘的成交客户中，深圳客户比例更是高达九成，很多购房者都是从罗湖、龙岗中心城等地赶来。塘厦、常平、樟木头等紧邻深圳市场的镇也出现了深圳客户激增的情形。在东莞松山湖科技园内多个高端楼盘，深圳客户成交比例也在10月后出现了增多。销售人员表示，这种市场变化与深圳“限购”后造成客源外溢有着直接关系。
东莞市房管局局长张伟华表示，东莞楼市比较健康理性目前还没有接到东莞“限购”的通知。这一表态无形中放大了东莞房地产市场的“限购”效应，激起更多的深圳投资客涌到东莞淘金的想象力。另外是区域一体化是“长牛”基础，这属于短线行情。毕竟深圳客在东莞房地产市场已经不算什么新闻，两市房地产市场交融也是常态。在交通因素、设施配套、生活成本、购房者心态等多重因素不改变的情况下，这次‘限购’引发的小高潮并不会改变东莞房地产市场的原有运行轨迹。这股由“限购令”引发的行情持续时间不会太长，随着购房者对“限购令”的关注热情减少，这波抢购热潮将会很快回落，楼市调控政策的影响也会越来越明显。
据深圳商报报道，相比几年前深圳客撒网式地投资周边楼市的场景，这批被“限购令”“挤到”东莞来寻找投资机会的深圳客大多会选择有地缘优势的项目下手，如挨着龙岗、宝安的凤岗、塘厦、长安等镇，或者常平、樟木头等交通条件优越的镇。此外，东莞市区里一些高端自然资源的大面积项目，也吸引了深圳投资客，如松山湖的别墅项目的很多购买者就是来自深圳。而随着深圳投资客成批进入东莞，可能会推动东莞部分热点区域的房价出现暂时上涨。此前部分一直坚持拓展深圳市场的房地产企业也表示，将乘势加大针对深圳投资客的营销推介。
值得注意的是，这部分分流到东莞市场的深圳购买力，也一样要面临较高的贷款门槛或暂停贷款的情况。换言之，东莞虽然没有出台“限购令”，但当地依然要执行第三套房停贷的调控政策。与此同时，今年下半年，东莞市场供应大户型豪宅较多，一次性需要投入资金量较大，也会拦住部分看热闹的中小投资客。具体而言，随着限购令收紧的深圳银行房贷政策，也开始影响到这部分客户。深圳客户即便想在东莞买房，也很难在深圳贷到款，除非一次性付款。
东莞不少楼盘在处理深圳投资客这一贷款难题时会“悄悄”建议买家用以前的房产做抵押，然后做商业贷款，再作为房款来支付的“变通”办法。要促使东莞房地产价格中更多地体现“深圳元素”，必须依赖一些硬指标，其中最重要的深莞惠一体化的加速实现。据悉，深莞惠社保一体化将于明年年底启动实施，规划建设中的城际轻轨也使得深圳到东莞市区及各镇街的交通状况大幅改善，这些硬指标的变现才是东莞房地产市场沾光深圳这一大市场的关键。