从中国人性分析中国楼市与中国经济真相
[邹涛投资法投资理财实战研究系列作品]
【独家原创】邹涛:中国楼市20年内不会崩盘
文/邹涛（邹涛私募基金创建管理人\“我在休息，钱在工作”邹涛投资法创始人）
（本文为邹涛11月19日在万人购房团及邹涛私募基金部分VIP成员内部小型联谊会暨《邹涛财富之源投资俱乐部》成立部分发言整理，有删节，不对公众构成任何操作建议，首发于邹涛博客。）
【邹涛投资法特别提示】中国楼市从来不相信眼泪。所以当我们站在社会的底层往上看中国楼市时，我们就会被遥远的高山阻隔，变成“井底之蛙”而误判楼市。读这篇邹涛耗费心血的“长篇大论”总结文字需要你选择一个安静的时候，静下来，用耐心和细心，躲开社会的喧嚣，同时需要运用中国式政治思维模式细细体会，方能豁然开朗。希望这篇文字有助于所有中国普通购房者深思和参考，在买房问题上少走弯路，同时也希望执政者能看到，真正的中国民生现状，特别是在房价问题上如何解决堵与梳的问题，公平与发展的问题。。。
中国楼市从来不相信眼泪。
抗战都只用了8年就结束，中国楼市的“抗战”至今上至高层下至平民无数人依然要坚强面对。
中国楼市从来就没有专家，只有输家和赢家。懂宏观的不懂微观（市场和人性），懂微观的没有宏观研究和把握能力，到最后只剩下为利益一方方所左右的“砖家”。
中国楼市越来越少人说真话。因为敢说真话的人没有平台，能说真话的人不想、不必、也不可以说真话。
自1998年中国住房商品化改革十多年来，在政策推动与金融工具的支持下，在中国人贪婪与恐惧的人性现实下，中国楼市走过了一段长达十年之久的黄金时代。当大批普通民众成为中国楼市的“后知后觉”者时，中国楼市价格已经走到了一个十字关口：究竟是继续涨还是跌？究竟是崩盘还是维持？无数的楼市“口水仗”，唱空与唱多者、投资与投机者，有房与无房者，政府与百姓，高层与平民，每天都在中国大地上上演着一出出的“好戏”，每个人都是其中的“演员”，有人欢笑有人愁。那么，究竟中国楼市会怎么样走？作为有房的或者还没有房产的正准备购房的、未来潜在的购房者，该怎么办？邹涛根据自身亲历的“3年不买房行动”及“万人购房团”等中国楼市阶段性事件，通过接触数以万计的购房者、卖房者、投资投机者、房地产商、既得利益系统（银行、中介、评估、策划、广告）、政府相关人员等感受，从中国社会主义特色，中国领导人的思维模式、中国人的人性，中国官商关系特点、中国房产企业与银行关系、中国土地模式、中国购房者的思维模式等层面一一为大家分析。邹涛投资法得出的基本结论与判断是：
在保持中国现有国家体制不变的现状下，用未来的眼光看现在，用发展的眼光看未来，见微知著，中国楼市20年内不会出现类似于日本、香港等地的“崩盘”结局。
一、关于中国楼市中决策者的“人性”。
时至今日，没有人能否认中国楼市是一个政策市，不是市场化的产物，充其量只是一个半市场化”的产物。政策市人制订的。而决定楼市大的命运的只有极少数的几个人，道理很简单，真理总是掌握在极少部分人手中。具体来说是可以签发颁布楼市政策的最高执政者。所以当我们站在社会的底层往上看中国楼市时，我们就会被遥远的高山阻隔，变成“井底之蛙”而误判楼市。这就需要我们研究执政者的心态，站在执政者的角度与层面去考虑中国楼市的现状与问题：经济发展与民生如何平衡？能分出轻重吗？邹涛投资法认为：在某一阶段，经济发展第一，然后执政者需要平衡民生。明白了这一点，我们就会看到，几乎所有的房地产调控政策都会出现“稳定”和保障“健康发展”这样的字眼。是的，如果把你放在总理的位置上，你是希望房价平稳为经济作贡献呢还是马上崩盘自己被千夫所指呢？如果作为普通购房者，你能站在这个角度去思考中国房价的未来，你就会彻底明白大的方向。
二、关于中国楼市中房地产商“人性”。
房地产商首先是靠政府活的。然后才是靠购房者活。所以对于房地产商来说，所谓的“顾客就是上帝”这一条在他们的潜意识里完全就是扯淡。即使连万科这一所谓的品牌发展商也是如此，离开政策，离开政府，连万科也无法生存。所以邹涛深入分析后的结论是：房地产商基本是没有什么人性，也不要跟房地产商谈人性。也不要期望房地产商会同情可怜购房者，他们只会“乘火打劫”，在盲目的羊群多的时候高卖，在盲目的羊群少的时候搞一些换汤不换药的“促销花样”。房地产商的人性就是：宁愿楼盘烂掉（反正是烂银行的钱）也不愿大幅降价卖掉。所以，指望房价大跌的购房者，如果你自己站在房地产商的角色去思考问题，就会发现为什么房价在理论上有时候该跌的时候反而在涨的原因了，当然，这里面有房地产利益系统上的策划营销公司的功劳，这一节下一环节再具体细披露。
三、关于中国楼市中地方政府“人性”。
1、政府是最大的“有限责任公司”，而且是“做生意”无本万利的“公司”。地方政府基本上5年一届。基本上是一届不管一届的事。每新上一届首先想到的是弄出一点政绩好向上表功，要弄政绩就要钱，有钱才好办事，那么，钱从哪里来？钱如何快速获得？地方政府的心态和每一个普通百姓一样：怎么快速赚钱（财政收入）。当然，卖地是无本万利的最快速获得资金的途径了，而且要想办法把自家的地卖得越高越高好--最后让普通老百姓看到的就是地王越来越多的事实。这是中国特色的政治环境决定的，至少未来20年内在目前政治体制下难以得到大的改变。换句话说，卖地的收入，依然是每一届政府的主要生意。在地价无法下降的情况下，房价崩盘几无可能。也许有的人会说，地会没人买，但这是外行人说的话，我们的土地制度有一个很优惠很中国特色的政策：就是土地办完土地证后，跟房产一样，随时可以拿到银行抵押，套出现金。很多房地产公司拿地基本上是“空手套白狼”，只不过是把钱过一下帐，办完《土地证》手续又抵押出来了。除非政策取消这一项，但几无可能。
2、政策保障房的结局其实是“人生病给猪下药”。很多评论认为出在对中低收入者的住房保障不够，所以开始大量推行政策保障房制度。各地大张旗鼓地搞保障房。邹涛深入调研后发现，这个政策到最后变成了“人生病给猪下药”。真正有住房需求的、对房价反应最敏感的恰恰根据地方政府的条款要求是无法享受到保障房的。所以到最后保障房变成了少部分有资源和关系的群体的“仓库”和出租屋。而低收入者本来就对住房需求要求不高，更不关心商品房价格。这不能不说是一种悲哀。
四、关于中国楼市中普通自住购房者的“人性”。
中国人的2个人性淋漓尽致的特点：1、一盘散沙；2、拿起筷子吃肉放下碗骂娘。这一点，邹涛如果不是经过2006年的“3年不买房行动”和2008年8月的“万人购房团“，可能不会有如此痛彻心扉的感慨：事实上，痛恨房价高的人恰恰是最有住房需求、最希望买房子的人。对于某一套房子，不要说崩盘，只要价格有一定的幅度调整，你不去买，一定会有人去接盘。越高越有人敢买，越跌就越有很多有头脑有资金的人敢吃进。中国老百姓贪婪和恐惧的心态，在房地产市场和股市已经上演了20年，经久不衰。邹涛可以断言，这个国家有这么多这样的“善良可爱”的中国老百姓，只要有一天还有老百姓觉得房价高，房价就跌不下来；只要社会上老百姓还在关注房价，房价就不会崩盘。
五、关于中国楼市中投资投机购房者“人性”。
在这里邹涛再为大家分析购房者中的另一个群体：投资投机购房群体。这个群体基本上是“毫无人性“来形容：完全以纯粹逐利为终极目的。这个群体中很多老百姓只关注到个人投资者，其实还有很多机构投资者（即以公司名义运作的），机构投资者还包括国内机构和境外机构。这个群体是不受国家政策如”限购令“之类的限制的，一次买几十套几百套都很正常。最重要的是，这个群体操作手法更专业、更有实力，更看重长远资产增值，更懂得如何运用楼市进行资本套利。邹涛投资法可以肯定的结论：只要这个楼市的商品房还具体有抵押的金融工具功能，可以通过相关手法从银行贷款，投资和投机群体就会在未来20年甚至更长的时间里存在，并在各个阶段活跃，成为中国楼市“先知先觉者”，有这样的一个庞大的群体存在，中国楼市要崩盘几乎没有可能：因为他们比更多普通百姓更能发现个中投资机会。就如股市08年跌到1600点普通老百姓割骨头逃命时机构疯狂进场吃进一样。
六、关于中国楼市中未来潜在购房者心态与“人性”
经历了楼价的疯涨，令邹涛最担忧的是，培养了一批目前还小、或者还暂时没有能力购房但却是未来潜在购房者的“解放军”。这个群体从小就被高房价被动地教育了，心里埋下了“买房”的种子。从中国自古以来的传统人性分析，未来只要其有一定的经济能力，首先想到的是买属于自己的额房子。这个中国人根深蒂固的传统观念在20年内不会得到有效地改变。中国楼市的高房价“后备解放军”正在不断成长。
六、关于中国楼市中银行的“人性”。
银行是没有“人性”的，银行只希望做“稳赚不赔”的生意。银行的本质和房地产商一样，是靠赚做生意，靠赚老百姓的钱来维持的。房价的上涨，银行“功不可没”。让邹涛用事实说话吧。
一套“崩盘”后的“负资产”房子的命运与结局：
一套房子的命运，从与银行沾上边开始，就注定了是“只亏不赚”的生意。即使如以前一样，一个投机者用零首付从银行套利在某地买一套房子，这套房子不幸“崩盘”了，还是不会损害到银行，这是很多普通老百姓不懂的，为什么呢？那么就让邹涛来告诉你吧：
1、这套房子会进入司法拍卖程序。在拍卖公司以极诱惑的“低价”起拍，然后被人抬高后市价接盘，圆满处理完毕还有得赚。
2、变成坏账资产包。万一拍卖没有人接盘（这种情况很少很少），就变成坏账被银行处理。也许有外行的人会说，这样银行就会亏损啊，那么事实的真相是什么呢：银行的坏账呆账最后变成资产包，交给某家资产公司出售，股掌之间，坏账没了，那么，钱少了怎么办？融资。向股市融资。继续圈股民的钱。这也是我们看到为什么中国的银行股市盈率很低，但涨不起来，银行不断融资的原因---因为一切都是一个转来转去的金钱游戏而已，这套亏损的房子表面看是银行“亏损”了，其实最后玩的还是你我普通老百姓口袋里的钱----不要不服，除非你从来不在银行里存过一分钱。
邹涛投资法认为：只有银行这个游戏规则还在，楼市崩盘毫无一点可能。
七、关于中国楼市中房地产中介、策划、评估、广告等利益链条的“人性”。
这些鱼龙混杂的大大小小的公司存在于这个世界的唯一作用只有一个：用尽一切手段忽悠老百姓成交，忽悠老百姓接盘。房地产中介公司（又分为二级市场和三级市场）二级是指新楼盘代理，三级市场是指二手房中介。其中的营销忽悠手段千奇百怪，五花八门，个中操作手法邹涛写几十万字的长篇“小说”都写不完。只要中国还有这些公司存在，中国楼市就无法崩盘---中国人多，傻子总是更多，而骗子常常是明显不够用啊。
八、关于中国楼市的市场变化趋势与对中国楼市的客观总结结论
用未来的眼光看现在，用发展的眼光看未来。中国政治特色和中国人性特点决定中国楼市现状和未来结局。未来中国楼市的变化趋势，大家通过阅读上述分析，应该会明白，在利益交错综合之下的中国楼市，牵一发而动全身，普通购房者永远只能是任人宰割的绵羊。邹涛分析未来的中国楼市趋势是3点：即波段与两极分化，还有垄断。
1、波段是指：中国楼市会受中国政策的影响而调整，然后价格会受经济环境好坏、原材料的变化而起伏。在调整中震荡走低----走高---盘整---走高---稳定。
2、两极分化是指：未来20年新一届中央政府换届，高层开始推进转变经济模式，发展新兴产业，开辟政府新的经济收入来源。《十二五规划》中房地产已经不会再是中国经济的重要支柱产业。普通中低价位、中小户型房子在国家政策的大力鼓励下会多如牛毛，已经毫无投资价值而回归居住自然功能。而地理位置独特不可复制的大户型、复式住宅、别墅等国家限制的稀有住宅将不断升值，有钱人会人人希望获得（具体不细谈，请留意下期邹涛投资法分析《邹涛：未来中国最有价值的房产》一文）。
3、垄断是指：未来随便一个“空手套白狼”的家伙也做房地产（包括做开发和炒房）的时代结束。房地产行业的购并整合，大鱼吃小鱼的趋势确立，房地产行业将进入多个实力寡头“一统江湖”掌握话语权的垄断时代，强者恒强。这对购房者的直接影响就是房地产价格的稳定，不会大起大落---当然也就不存在“崩盘”之说了。
九、中国普通购房者对中国楼市的应对策略与实际操作。
理念决定（你有没有房子，买不买得起房子的）命运。中国楼市对渴望栖身之所的千千万万普通百姓而言，除了顺势而为，别无选择。
邹涛投资法的应对策略是：面对未来的中国楼市，要顺势而为，密切留意国家领导人的言论、政府换届动向、银行信贷规模、美元涨跌变化、市场价格波动幅度、市场成交量变化波动情况、限购令限贷令取消时间、购房者心态等情况综合分析，自住购房者可逢低买进，然后适时学会盘活手中固定资产，用好金融工具。投资房产防通胀的普通市民，可长期持有固定资产，同时用好抵押功能，不断盘活房产，让“死”房产变成可以复利增值的“活”资产。
邹涛投资法13年的股市楼市投资理财经验感悟认为:在中国楼市和股市，唯一不变的规律就是变化。不要抱怨，不做看多的“死多头”，也不做看跌的“死空头”（因为这样最后的结局只有一个：你自己变成“死头”活不下去），把发牢骚和骂人的时间精力用在做一个会根据政策进行调整的“活头”，做一个中国楼市的受益者，分享中国中国楼市发展成果，与中国经济一起成长。
邹涛认为，活在当下，或者说活在中国，所有人都只有3种活法：
1、改变环境。人生结局：活得比比绝大部分人好。
2、被环境改变。人生结局：改变自己，顺势而为。
3、既不想改变环境也不想改变自己。人生结局：任人宰割。
35年来的人生经历，生活常常教育邹涛：如果你是一个没有任何背景和特殊资源的普老百姓，你选择哪种活法呢？请你也告诉我吧！
邹涛于2010年11月20日深圳，周六小憩时而作。
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