拆迁房屋使用性质的认定
在拆迁中，如何认定私房商住问题，既无法律规定，也无司法解释，仅散见于地方性规章之中。当前唯一的一个行政解释是中华人民共和国建设部房地产司对河北省沙市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题的报告的复函中规定：“在拆迁中，对房屋非住宅应根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质确定，对房屋的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营用房，房屋所有人应向房产局进行房屋使用性质变更登记。”
在这一复函精神下，2001年6月《城市房屋拆迁管理条例》出台后，上海市、山东省、重庆市等分别出台的实施细则中一致采用了“确认房屋使用性质，应当以房屋所有权证标明的用途为准；对房产证上末标明用途的，以被拆迁房屋报建时的用途为准。”这一概然性规定，对经营面积计算，变更登记时间（由住宅变更为非住宅）末作规定，仍然难以操作。在拆迁实际中，笔者认为应综合考虑，主要有以下几种情况。
1．房屋产权证登记为非住宅，且该房实际用于经营并办理了合法经营证照的，应该以实际投入经营的房屋面积计算为非住宅面积，享受非住宅拆迁补偿安置待遇，其余面积享受住宅补偿安置待遇。
2．房屋产权证登记为非住宅，但该房屋实际上并未投入经营，实际上全部是按住宅房屋进行使用的，不得享受非住宅拆迁补偿安置待遇。
3．房屋产权证登记为非住宅，实际上也是经营用房，但是被拆迁人或承租人偷逃国家税收，末办理合法经营证照并缴纳有关税费的，也不能享受非住宅补偿安置待遇。在工商税务部门给予了行政处罚出具证明手续时，拆迁人与被拆迁人可以协商酌情给予补偿。
4．房屋产权证登记为住宅，但是一直作为经营用房且具有合法手续，在房屋拆迁公告前也已经变更为非住宅用房的，应该享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋拆迁公告前末办理房屋使用性质变更为非住宅的，在扣除变更费用后也应享受非住宅补偿安置待遇。
【一审判决】
广东省清远市中级人民法院
民事判决书
（2001）清中法民初字第10号
原告：袁雨平，男。
原告：袁雨光，男。
被告：连州市人民政府。
法定代表人：梁志强，市长。
委托代理人：陈仪宁，连州市人民政府法制局副局长。
委托代理人：李思宪，连州市人民政府房屋拆迁办公室主任。
原告袁雨平、袁雨光诉被告连州市人民政府房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告袁雨平、袁雨光及其委托代理人刘兴桂，被告连州市人民政府的委托代理人陈仪宁、李思宪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1993年11月23日，原告向连县房地产管理所竞投购得连州镇东门南路16号商铺。1995年2月至1996年2月原告对该房屋作改建，建成七层商住楼并领取了新的房产证。原告人住二年，经营商铺一年后，被告在不与其协商、不公正估价、拒绝签订补偿协议的情况下强行将其商住楼拆除，被告的行为严重侵犯其合法权益，原告曾多次要求被告协商处理此事，但被告对此不予理睬。1999年7月15日，被告单方指定连州市工程造价管理站对原告房屋作了重置价格鉴定，并口头通知原告以该鉴定价作为补偿的依据，因该鉴定价格严重损害了原告的合法权益，所作估价远远低于房屋价值，同时作出鉴定的机构并非法定评估机构，双方在拆迁安置补偿方面一直无法达成协议。现原告要求法院判令被告给予原告在东门南路16号首层46.58平方米商铺及东门南路16号258平方米住宅予以回迁或以同路段商铺、住宅作产权调换，并由被告赔偿原告被拆迁房屋的住宅、铺面、房屋装修费、差旅费等损失91935.50元以及补偿相应的搬迁费和回迁费等损失。本案诉讼费由被告负担。原告袁雨平、袁雨光对自己的主张提供的证据有：1.房地产买卖契约（德房售字006号）；2.1993年买房发票；3．连国土转字［1994］055号文；4、报建配套设施交费发票（补交土地出让金）；5.1995年领取新房产证交费发票；16号新旧房产证；7．东门南路16号首层经营的营业执照；8．连州市人民政府[1995]24号拆迁通知；9．连州市人民政府[1998]18号文拆迁改造决定；10．连州市人民政府[1999]60号文限令拆迁的决定；11．东门南路16号房屋重置价格鉴定；12.1999年8月17日清远市政府关于拆迁一事的批复；13．连国土监（1999）17号文；14．连府决［1999］10号文，限令拆迁决定；15．连州市人民法院[1999]连法执字第530号执行通知书；16．连州市人民政府拆迁办房屋拆迁补偿安置通知书；17．连州报（1999年12月1日土地招标公告）；18．连州市人民政府［1999］25号文；19．拆迁期房产未进行评估的记录；20.东门南路16号原房屋的照片（7张）；21．房地产买卖契约（粤房买卖契字0201227号）。
被告辩称：被告因城市建设需要而将连州镇的旧城进行改造，1995年3月21日以连府[1995]24号文作出《关于做好连州镇有关街道旧房拆迁工作的通知》决定将连州镇东门南路、北市场与联壁路之间地段改建成集贸市场并分步实施。1998年2月28日，被告以[1998]18号文《关于做好东门南路西侧等地段旧房拆迁工作的通知》决定将东门南路西侧等地进行拆迁改造，由连州市规划局、国土局、房管局、建设局负责组织实施，具体由连州市拆迁办公室做好拆迁安置和经济补偿等各项工作。由于东门南路西侧的房屋业主对被告提出的拆迁方案没有执行，被告于1999年3月18日以连府[1999］22号文作出《关于东门南西侧2号至58号等房屋实行统一拆迁的通知》，决定由被告统一拆迁，具体由连州市政府拆迁办负责。事后，被告于1999年6月6日发出房屋拆迁通知，明确包括原告袁雨平东门南路16号房屋及其附属物于1999年6月6日起至同年9月3日止拆迁完毕。在规定时间内，原、被告双方曾多次就拆迁安置补偿问题进行协商，但因原告要求过高而不能达成协议。原告在拆迁期内拒绝履行拆迁义务，被告以连府决[1999]10号文作出《关于限令被拆迁人袁雨平履行拆迁义务的决定》限令原告在3日内搬迁，并对原告周转房作了妥善安排。由于原告在法定时间内逾期不拆迁，被告于1999年10月29日向连州市人民法院申请强制执行。由于原告被拆迁房屋从购买时申请换证到改建时领几新证均注明房屋用途为住宅，因此，对原告被拆迁的房屋应以原告持有的《国有土地使用证》、《房屋产权证》中记载的房屋用途为住宅为依据按住宅进行补偿。对其他的补偿应按连府〔1996」13号文规定作出补偿。要求法院驳回原告要求首层按商铺补偿的诉讼请求，诉讼费用由原告负担。被告连州市人民政府对自己的主张提供的证据有：1．连府[1998]18号文一份；2．连府[1999]23号文一份；3．连府函[1998]64号文一份；4．连国土监［1999]17号文一份：5．连府决[1999]10号文一份；6.1996年6月18日房屋拆迁办通知一份；7.1999年10月7日笔录一份；8.1999年10月28日笔录一份：9.1999年11月3日笔录一份；10.1999年11月13日证明一份；11.2000年4月25日笔录一份；12.2000年4月30日调查材料一份；13.2000年3月20日笔录一份；14.1999年6月4日通知一份；15．连府[1999]60号通告一份；16.1999年7月15日房屋重置价格鉴定一份；17.连建字[1999]9号文一份；18.1999年8月23日通知一份；19．[1999]07号送达回证一份；20．国有土地使用证一份；21．强制拆迁申请书一份；22．房屋拆迁补偿安置告知书一份；23．东门南路拆迁户安置用地规划图一份；24.1999年11月8日连州市人民法院公告一份；25.99001号建设用地规划许可证一份；26．拆许字（99）第34号房屋拆迁许可证一份；27．粤府法函[1996]94号复函一份；28．连府[1999]25号文一份。经庭审质证，原告对被告提供的连府[1996]13号文、连建字[1999]9号文、连府决[1999]10号文不认可，对粤府[1993]140号文的复函及国有土地使用权证的登记有异议。被告对原告提供的房地产买卖契约（德房售字006号）认为与本案无关，不认可；原告提供的1993年的买卖房屋发票不能证明其买的房屋为非住宅，对其他证据双方均没异议。
经本院审理查明：原告袁雨平、袁雨光于1993年11月23日以162000元向原连县房地产管理所竞投购买了位于连州镇东门南路16号房屋一座，该房屋的土地使用面积为46.58平方米，建筑面积为106.96平方米。原告人住后，于1995年2月至1996年2月对该房屋作改建，建成一座七层的商住房，并领取了房屋所有权证和国有土地使用证，该房屋的所有权证的登证用途为住宅，总面积为323.67平方米，首层面积为45.60平方米。1996年1月，原告领取了营业执照在首层经营副食品。1998年，因城市建设需要，被告连州市人民政府决定对连州镇东门南路西侧等地段旧房屋进行拆迁改造，并于1999年6月6日发出连府[1999]60号关于房屋拆迁的公告，明确包括原告房屋在内的房屋及其附属物于1999年9月6日止拆迁完毕。在规定时间内，被告作出连府决[1999]10号《关于限令被拆迁人袁雨平履行拆迁义务的决定》，限令原告在接到决定之日起3日内搬出被拆迁房屋。由于原告在规定时间内不履行，被告于1999年10月29日在没有与原告达成拆迁补偿协议的情况下，向连州市人民法院提交《强制拆迁申请书》，连州市人民法院于1999年11月12日对原告房屋进行强制拆除。拆除后，双方就补偿问题多次协商，均没有达成一致协议。原告于2001年5月24日向本院起诉，要求被告给予东门南路16号首层46.58平方米商铺予以回迁或同路段产权作调换，其余258平方米住宅亦予以回迁或以同路段产权作调换。并要求补偿商铺营业损失每月2900元〔按《连州市人民政府文件》1993年3月23日批转地税局（关于以平方米租金定产税计征额的请示）的通知中确定的东门南路商铺每平方米为100租金，现按每平方米80元计首层实际使用面积36.25平方米〕，住宅按每平方米2.5元计，均补偿至回迁之日止。搬迁费、电话迁移费、有线电视、水电迁移费按连州市人民政府旧城改造拆迁办公室出具的拆迁补偿标准计付。装修费按15000元补偿。同时误工费300元、住宿费360元、车费680元等费用亦由被告赔偿，被告不同意原告要求首层按铺面回迁，认为应按房产证登记的用途作住宅补偿，经调解双方无法达成一致意见。
另查明：原、被告对负责开发东门南城市广场A座的开发商连州市德富置业有限公司房地产开发部出具的首层商铺每平方米价值7300元及住宅每平方米价值750元的证明均无异议。但原告不同意回迁住宅，要求住宅部分按每平方米750元补偿。
本院认为：位于连州市连州镇东门南路16号的房屋共323.67平方米，原告袁雨平、袁雨光持有该房屋的产权证及国有土地使用证，因此，该房屋为原告合法财产，被告连州市人民政府因旧城改造需要而拆除原告的房屋，虽然被告领取了拆迁许可证，但被告就安置、补偿问题不能与原告达成协议时，在没有作出裁决就将原告房屋拆除，违反了我国《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定。原告就被拆迁的房屋要求被告作出安置及补偿的理由充分，本院予以支持。原告被拆迁房屋的登证用途注明为住宅，虽然其首层45.60平方米在拆迁公告颁布前领取了营业执照并作商铺经营副食品，但只能证明其经营的合法性，不能证明其改变房屋用途的合法性和作为非住宅补偿的依据，应按其房产证登证的使用性质作住宅补偿，且建设部[1993]23号文和广东省人民政府[1993]140号文亦规定住宅与非住宅按房产证登记用途补偿。鉴于原告不同意回迁，可按双方认可的住宅每平方米按750元补偿323.67平方米给原告，共款242752.50元。原告要求首层作非住宅按每平方米7300元补偿，或予以回迁缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。至于搬迁费、电话、有线电视、水电的迁移费可按双方认可的被告作出的连府[1996]13号文规定的搬迁费8人以上一次性补偿350元（原告被拆迁的房屋原居住有8人）、有线电视迁移一次性补偿150元、水电设施迁移一次性补偿300元、电话迁移一次性补偿300元计付，共款1100元。原告房屋拆迁后的暂住费，原告要求按每平方米2.50元补偿至回迁之日止，因其无提供相关证据予以证实，应按连府[1996]13号文规定的按每平方米补偿1.50元，补偿6个月为准，共款2912.03元。对于原告被拆迁房屋的装修补偿问题，因被告在拆除原告房屋时没有对该房屋的装修物进行估价，原告提出其装修费15000元应予认定，该款应由被告补偿给原告。至于原告提出的车费、误工费等损失的补偿，因没证据证实，对该部分损失不予认定。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条第（七）项、《城市房屋拆迁管理条例》第三条、．第四条、第五条、第二十一条第（一）款、第三十一条及《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十二条第（一）款、第二十一条、第三十二条之规定，于2002年7月10日判决如下：（一）由被告连州市人民政府赔偿原告袁雨平、袁雨光房屋补偿款242752.50元；（二）由被告连州市人民政府支付原告袁雨平、袁雨光暂住费、搬迁费、水电设施迁移费、电话迁移费、有限电视迁移费、装修费共19013.03元；（三）上述一、二项限于本判决发生法律效力后10日内履行完毕；（四）驳回原告袁雨平、袁雨光的其他诉讼请求。
一审案件受理费4200元，由被告连州市人民政府负担。
审判长陈树忠
代理审判员巢忠文
代理审判员胡建成
二〇〇二年七月十日
书记员赵永华
【二审判决】
广东省高级人民法院
民事判决书
（2002）粤高法民一终字第153号
上诉人（原审原告）：袁雨平，男，1955年11月26日出、生，汉族，连州市人，住连州市连州镇东门南城市广场B座104用证》，该用地面积为46.5平方米。1994年6月6日，袁雨平向国土部门缴纳该房屋土地出让金、管理费等人民币986元。1995年2月，袁雨平、袁雨光对该房屋进行改建，并建成七层商住楼房一座。1995年12月5日，袁雨平、袁雨光领取了该房屋所有权证，该证载明：房屋建筑面积为323.67平方米，用地面积为45.60平方米，土地用途为住宅。1996年1月，袁雨平、袁雨光领取了营业执照在首层经营副食品。1998年因城市建设需要，连州市人民政府决定对连州镇东门南路西侧等地段旧房屋进行拆迁改造，并于1999年6月6日发出连府[1999]60号关于房屋拆迁的公告，明确包括袁雨平、袁雨光房屋在内的房屋及其附属物于1999年9月6日前拆迁完毕。
连州镇东门南路西侧等地段住户因不满上述拆迁公告，向广东省人民政府等单位上访反映情况。1999年8月17日，清远市联合调查组经调查给连州市人民政府出具《关于连州市旧城改造拆迁工作几个问题的处理意见》指出，对调查中发现的东门南路西侧几户居民购得房管局房屋原是非住宅，而未按非住宅标准补偿的问题，进行认真核查，其在使用或改建后仍然是非住宅的部分，应按政策予以纠正。1999年10月25日，连州市人民政府作出连府决[1999]10号《关于限令被拆迁人袁雨平履行拆迁义务的决定》，限令袁雨平、袁雨光在接到决定之日起三日内搬出被拆迁房屋。1999年10月26日，连州市人民政府房屋拆迁办公室向袁雨平发出《房屋拆迁补偿、安置告知书》，告知袁雨平商铺临时安置在东门南城市广场B座首层与原房屋占地面积相应铺面，周转房安置在高塘街19号二楼住房一套。袁雨平、袁雨光未在上述拆迁决定规定的期限内搬迁，1999年10月29日，连州市人民政府在没有与袁雨平、袁雨光达成拆迁补偿协议的情况下，向连州市人民法院申请强制拆迁上述房屋。1999年11月12日，连州市人民法院对袁雨平、袁雨光房屋进行强制拆除。拆除后，双方就房屋补偿问题多次协商，均未能达成一致协议。袁雨平、袁雨光于2001年5月24日向原审法院起诉，请求连州市人民政府给予回迁东门南路16号首层46.58平方米商铺或同路段产权作调换，其余285平方米住宅亦予以回迁或以同路段产权作调换。后来袁雨平、袁雨光增加诉讼请求：要求补偿商铺营业损失每月2900元、住宅按每平方米2.5元计，均补偿至回迁之日止；搬迁费、电话迁移费、有线电视、水电迁移费按连州市人民政府旧城改造拆迁办公室出具的拆迁补偿标准计付，补偿装修费15000元，补偿误工费300元、住宿费360元、车费680元。
另查明：袁雨平、袁雨光未能提供改建讼争楼房工程造价的相关证据。1999年7月15日，连州市工程造价管理站对该楼房重置价进行鉴定核定该房屋重置价格为每平方米447元（楼房建筑面积323.67平方米，重置价为144680.49元）。2002年3月21日，连州市德富置业有限公司房地产开发部出具报告称，东门南城市广场A座首层商铺平均价为每平方米7300元，住宅每平方米750元，双方对该报告内容没有异议。一审期间，袁雨平、袁雨光要求住宅部分按每平方米750元进行补偿。1993年11月7日，清远市人民政府给清城区人民政府作出《关于对老城区上郭街改造中土地使用和拆迁补偿、安置问题的批复》第六条指出，“一切临街的首层原是商业、服务业等非住宅用房（包括国家、集体、私人在拆迁公告颁布前已领取工商营业执照，并拥有产权的实际使用铺面），业主要求在首层安置的，按其原有铺面使用面积的60%进行集中统一安置。”
原审认为：位于连州市连州镇东门南路16号的房屋共323.67平方米，袁雨平、袁雨光持有该房屋的产权证及国有土地使用证，因此，该房屋为袁雨平、袁雨光合法财产，连州市人．民政府因旧城改造需要而拆除袁雨平、袁雨光的房屋，虽然连州市人民政府领取了拆迁许可证，但连州市人民政府就安置、补偿问题不能与袁雨平、袁雨光达成协议时，在没有作出裁决就将袁雨平、袁雨光房屋拆除，违反了我国《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定。袁雨平、袁雨光就被拆迁的房屋要求连州市人民政府作出安置及补偿的理由充分，予以支持。袁雨平、袁雨光被拆迁房屋的登记用途注明为住宅，虽然其首层45.6平方米在拆迁公告颁布前领取了营业执照并作商铺经营副食品，但只能证明其经营的合法性，不能证明其改变房屋用途的合法性和作为非住宅补偿的依据，应按其房产证登证的使用性质作住宅补偿，且建设部［1993］23号文和广东省人民政府［1993］140号文亦规定住宅与非住宅按房产证登记用途补偿。鉴于袁雨平、袁雨光不同意回迁，可按双方认可的住宅按每平方米750元补偿323.67平方米给袁雨平、袁雨光，共款242752.5元。袁雨平、袁雨光要求首层作非住宅按每平方米7300元补偿或予以回迁缺乏事实及法律依据，不予采纳。至于搬迁费、电话、有线电视、水电的迁移费，可按双方认可的连州市人民政府作出的连府[1996]13号文规定的搬迁费8人以上一次性补偿350元（袁雨平、袁雨光被拆迁的房屋原居住有8人）、有线电视迁移一次性补偿150元、水电设施迁移一次性补偿300元、电话迁移一次性补偿300元计付，共款1100元。袁雨平、袁雨光房屋拆迁后的暂住费，袁雨平、袁雨光要求按每平方米2.5元补偿至回迁之日止，因其无提供相关证据予以证实，应按连府［1996]13号文规定的按每平方米补偿1.5元，补偿六个月为准，共款2913.03元。对于袁雨平、袁雨光被拆迁房屋的装修补偿问题，因连州市人民政府在拆除袁雨平、袁雨光房屋时没有对该房屋的装修物进行估价，袁雨平、袁雨光提出其装修费15000元应予认定，该款应由连州市人民政府补偿给袁雨平、袁雨光。至于袁雨平、袁雨光提出的车费、误工费等的补偿，因没证据证实，对该部分损失不予认定。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条第（七）项、《城市房屋拆迁管理条例》第三条、第四条、第五条、第二十一条第（一）款、第三十一条及《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十二条第（一）款、第二十一条、第三十二条之规定，于2002年7月10日判决如下：（一）由连州市人民政府赔偿袁雨平、袁雨光房屋补偿款242752.5元；（二）由连州市人民政府支付袁雨平、袁雨光暂住费、搬迁费、水电设施迁移费、电话迁移费、有线电视迁移费、装修费共19013.03元；（三）上述一、二项限于本判决发生法律效力后10日内履行完毕；（四）驳回袁雨平、袁雨光的其他诉讼请求。
袁雨平、袁雨光不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对其竞买购得的首层铺位只作住宅性质进行补偿，不按商铺调换，也不作商业补偿错误。这违反了原1991年国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条、第三十四条之规定，也违反了1993年《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十三条第三项、第二十二条的规定，二审应予改判。其以公开竞投方式购买东门南路16号商铺，该铺历史上就用于商业，且房管局出卖时收的买价不低，绝非住宅可比。后来改建，一层同样为商铺，领取了合法经营的执照。但在换发房地产证不知何故被房管局写成住宅，上诉人一直在为此事与连州市国土房管局交涉，该局曾口头答应，但一直未办理。即使房管局不肯换证，楼房首层的商用性质，也是不容置疑的。连州市人民政府为减轻补偿安置责任，不顾事实，拆商铺而补住宅，是利益使然，请二审法院公正审理，保护普通老百姓的合法权益。二、关于暂住费补偿标准问题，一审判决按每平方米1.5元的标准补偿过低，暂住费应按每平方米2.5元标准计算，计至回迁之日止。拆迁期间，袁雨平、袁雨光向谢街坚租房月租金650元，从1999年11月1日起至2002年6月30日止，累计租金为20150元。连州市房地产管理局的租赁合约规定租金标准为每平方米每月3.2元。其房屋是经过装修的，暂住费应按每平方米每月2.5元的标准计算。请求：1．撤销一审判决；2．确认其房屋首层46.58平方米为商业用途并按商铺安置或补偿；3．暂住费应按每平方米2.5元标准补偿；4．本案诉讼费由被上诉人承担。
连州市人民政府答辩认为：袁雨平、袁雨光对其首层铺位仍坚持要求按商铺调换或作商业补偿缺乏事实和法律依据。对被拆迁房屋补偿标准，建设部[1993]23号文和广东省人民政府[1993]140号文均规定按《房屋所有权证》的记载为依据。袁雨平、袁雨光持有的《房屋所有权证》中登记使用用途为“住宅”。袁雨平、袁雨光适用原《城市房屋拆迁管理条例》第25条、第34条及《广东省城市房屋拆迁管理规定》第13条第3项、第23条的规定是错误的。袁雨平、袁雨光认为其购买的商铺是商用并领取了合法经营的执照，应按商用标准补偿，既不合法，亦不合理。答辩人依法申请由连州市人民法院对上诉人的房屋实施强制拆迁合法。请求驳回上诉，维持一审判决。
本院认为：袁雨平、袁雨光持有原连州市连州镇东门南路16号房屋共323.67平方米房屋的产权证及国有土地使用证，享有该房屋的所有权，依法应受法律保护。连州市人民政府因旧城改造需要拆除袁雨平、袁雨光该房屋应依法对袁雨平、袁雨光被拆迁房屋进行安置补偿。虽然连州市人民政府领取了该地段房屋的拆迁许可证，但未与袁雨平、袁雨光就该房屋安置补偿问题达成协议，未经裁决就将袁雨平、袁雨光房屋拆除，违反了我国《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定，连州市人民政府应对此承担安置补偿责任。
关于对袁雨平、袁雨光被拆迁房屋首层性质的认定及补偿问题。经查，袁雨平、袁雨光于1993年11月23日向原连县房地产管理所购买了讼争的房屋，并于1995年2月对该房屋进行了改建，1995年12月建成七层楼房并领取了房屋所有权证。虽然新建成七层楼房的房屋所有权证载明土地用途为住宅。但是，袁雨平、袁雨光于1993年11月23日所购买的是正在经营当中的具有商业使用价值的临街商铺，这有袁雨平当时持有的非住宅性质的房屋所有权证和当时实际经营的事实为据。袁雨平所购房屋建筑面积只有106.96平方米（其中土地使用面积为46.58平方米），而成交价却为126000元。袁雨平、袁雨光为了完善该房屋的房地产过户手续，已支付房地产过户手续费4815元，并向国土部门缴纳该房屋土地出让金、管理费等9843元。袁雨平、袁雨光愿意以高价买下上述房屋，很显然是基于该房屋首层的商业价值，而不是单纯用来居住考虑的。袁雨平、袁雨光购买上述房屋后，因改建楼房已投资144680-49元。从改建后楼房用途看，首层是用作商铺，二楼以上才是住宅，是事实上的七层商住综合楼。新楼建成后，袁雨平即于1996年1月12日向当地工商行政管理部门领取了营业执照，并在首层从事副食品经营。连州市人民政府房屋拆迁办公室在1999年10月26日向袁雨平发出的《房屋拆迁补偿、安置告知书》也确认了袁雨平原首层房屋为商铺及其经营的合法性，并临时安置其在东门南城市广场B座首层铺面继续经营。袁雨平、袁雨光原有首层房屋在1999年6月6日拆迁公告前已长期用作商铺经营，而且经连州市人民政府拆迁后，该地段也是用于进行房地产开发经营，所建成的房产是用来对外销售的商住楼，这些都是客观存在的事实。至于该房屋土地使用证所载土地用途由原来的非住宅变更为住宅，这并不因此改变该楼房首层一直用于商业经营的事实。连州市人民政府拆除袁雨平、袁雨光房屋用于房地产开发经营，依法应对袁雨平、袁雨光该楼房首层进行商业补偿。首层按商业用途进行补偿以后，按照规定应补交的税费，由袁雨平、袁雨光向有关部门缴纳。考虑到旧城改造须扩宽道路，可建土地面积减少，成本高，费用大等实际情况，从公平合理的原则出发，对袁雨平、袁雨光楼房首层商铺可按60%的标准，余下的按住宅标准进行补偿。据袁雨平所持有房屋所有权证记载，整幢楼房建筑面积为323.67平方米，首层面积为45.60平方米，首层按60％的标准计算应补偿商铺面积为27.36平方米，余下296.31平方米按住宅的标准进行补偿。鉴于袁雨平、袁雨光不同意回迁，可按双方认可的首层商铺按每平方未7300元，住宅按每平方来750元的标准计算补偿，连州市人民政应补偿袁雨平、袁雨光共计人民币421960.50元。袁雨平、袁雨光请求首层作非住宅标准补偿的主张依据充分，本院予以支持，但所主张按1:1的标准进行补偿，因不符合旧城改造的实际情况，本院不予采纳。原审对首层性质的认定以及补偿标准所作判决不当，应予纠正。
对于袁雨平、袁雨光房屋拆迁后的暂住费的补偿标准问题。袁雨平、袁雨光请求按每月每平方米2.5元的标准补偿至回迁之日止。根据《广东省城市房屋拆迁管理规定》第二十一条的规定，临时安置补助费的标准由县人民政府确定。经查，因袁雨平、袁雨光不愿按连州市人民政府房屋拆迁办公室1999年10月26日《房屋拆迁补偿、安置告知书》指定周转房安置，而是自己解决临时安置问题，故应按连州市人民政府连府[1996]13号文规定的每平方米每月1.5元，补偿六个月的标准进行计算，共款2913.03元。原审对此所作判决正确，应予维持。袁雨平、袁雨光该上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第一款第（七）项、《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第二十三条、第三十一条、《广东省城市房屋拆迁管理规定》第二十一条、第三十二条的规定，于2002年11月25日判决如下：（一）维持广东省清远市中级人民法院（2001）清中法民初字第10号民事判决第二项；（二）撤销广东省清远市中级人民法院（2001）清中法民初字第10号民事判决第四项；（三）变更广东省清远市中级人民法院（2001）清中法民初字第10号民事判决第一项为：由连州市人民政府赔偿袁雨平、袁雨光房屋补偿款人民币421960.50元；（四）变更广东省清远市中级人民法院（2001）'清中法民初字第10号民事判决第三项为：上述第一、三项所确定的款项应在本判决发生法律效力之日起10日内履行完毕；（五）驳回袁雨平、袁雨光的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费共人民币8400元，由连州市人民政府负担6720元，袁雨平、袁雨光负担1680元。
审判长彭仕泉
代理审判员文建平
代理审判员王冬洁
二00二年十一月二十五日
书记员 邓敏波 卢煜平