当代物权法百科全书小辞典100

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业主所有权的性质

陈绪国

物权法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。这种规定，是深入浅出的所有权权能公式化的规定。究其实，不动产所有权的行使完全不同于动产所有权的行使。动产所有权是比较单调的专有物权，而不动产所有权是套装的特定物权，是将专有权与共有权打包在一起的扩张型混合性物权。所谓业主所有权的性质，权能设置上与动产所有权的权能设置是一模一样的，而在具体行使过程中，业主的不动产专有权之上增加了共有权的成分，同时也增加了所有权人的义务与限制性条件。有鉴于此，业主建筑物所有权的设立、变更、转让、消灭，与动产所有权的设立、变更、转让、消灭，是小同大异，不能等量齐观。

业主所有权，指业主依法依规对建筑物内自己的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全套权利，在此基础上，业主可以对于建筑物外共有部分享有共有、共管的权利。广义的业主所有权是不局限于业主专有权的多维度权利，而狭义的业主所有权仅仅是业主核心的权利。总之，业主所有权是业主的独立性与共同性、一般性与特殊性相联结的权利。本条款将业主的专有权单列出来，是为了突出业主独立自主、权能完整的权利，而在实际情形下，业主所行使的是多维度的复合型权利。

业主所有权，可以概括为以下几种性质内容：

一、业主所有权的独立性与共同性

业主所有权的独立性，类似于其他不动产和动产所有权的独立性。基于一物一权主义原则的主导，可以独立地体现出其绝对性、持久性、排他性。所有权人在法律和规范的限制范围内可以自由地管领、支配、使用、收益、处分专有部分的财产，并排除他人的干涉、侵占、哄抢、破坏。这是一种独立自主、权能完整的权利，业主的排他性效力、优先权效力、对世效力、溯及力效力、物权请求权效力，从这里都可以完全显现出来。

业主所有权的共同性，是指业主专有权派生出了建筑物及其设施的共有权、共管权，包括派生出局部的和全体的共有权、共管权。业主建筑物专有部分是整体建筑物的主要组成部分，与共有部分形成一体性、不可分离性、建筑与土地集约性的特征，以及便利共享、公事共管的成员权利。譬如，没有电梯、楼梯、走廊，业主不能自由出入自己的居室、经营性用房等专有部分，因此，业主居家专有权的实现，必须经过通行设施共有权的行使才能获得。又如，没有供水、供电管线等公共配套设施，业主不能正常利用自己的居室、经营性用房等专有部分，因此，业主生活专有权的实现，必须经过生活设施共有权的行使才能获得。

业主所有权的独立性与共同性，看似对立实则是统一的，相当于条件映射原理发挥的作用。业主所有权的独立性构成权利的中心，成扇形散布权利的纽带，全力映射到土地使用权和利用权、建筑物使用权和利用权、配套设施使用权和利用权等共用权、共管权上来。业主所有权的独立性所发挥的效能是促使业主的产权清晰化，业主所有权的共同性所发挥的效能是促使业主的效益集约化，两者之间配合默契，相得益彰。这也是工业化、城市化建筑群体的一大景观，也是现代化建设的主流。现代化城市建筑，就是以高层、多层和联体建设为基调，业主所有权的“独立性+共同性”就是最基本的物权模式。

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，是业主完全独立自主的核心权利。业主对其建筑物共有部分享有共有和共管的权利，是业主共同的配套权利。建筑物专有部分与共有部分的关联度，引申出业主专有权与共有权密不可分的关联度，建构了业主所有权专有权的独立性与业主所有权共有权的共同性的显著特征。

二、业主所有权的一般性与特殊性

业主所有权的一般性，有着他的外在表现与内在规律。透过此项条款，我们的第一印象，就是其所有权的四项权能适用于所有不动产与动产所有权的权能而且是一模一样的，所谓其占有权、使用权、收益权和处分权，就是所有权的通用公式。从所有权权能公式上，我们几乎看不出有什么破绽。由此及彼，我们容易找出其所有权的一般性的规律，如法律效力的规律、独立自主的效力、物权保护与利用的效力等等，所有这些，均可以视之为业主所有权的一般性。

业主所有权的特殊性，界定于建筑物区分所有权的特殊性。其特殊性是来源于多方面的潜能和多维度的权利配置。

第一，土地和建筑物的耐久特殊性。土地是建筑物的依托物，土地的耐久性是任何物也不能比拟的，只要不受自然的或者人为的破坏，土地的使用期一般可高达40亿年以上。因此，对于业主而言，土地的使用权、利用权至关重要，比任何一种标的物都显得极其特殊。业主的建筑物，按照现代的建筑标准衡量，一般可以使用一百年以上、一千年以下。这就意味着业主的建筑物所有权及其土地使用权可以传宗接代地行使一百年以上。不仅仅如此，土地和建筑物的升值空间是不可想象的，这就意味着业主的建筑物所有权及其土地使用权的含金量也是非常特殊的。

第二，业主建筑物物权多维度的特殊性。由业主建筑物土地使用权可派生小区公路和市区公路享用权、绿化地享用权、休闲地使用权和地役权，以及土地出租权、土地收益权；由业主建筑物所有权可派生出居住权、使用权、出租权、经营权、收益权、处分权和担保权、抵押权、典当权，以及继承权、赠予权；由业主建筑物专有权可派生出业主建筑物区分共有权，由业主建筑物区分共有权可派生出业主的共管权、成员权、会员权。

第三，业主建筑物所有权来源的特殊性。后现代社会中，城乡建设用地审批和建筑物规划，是要经过一套严格的程序进行的。因此，凡是合法的建筑物产权，都是来之不易的。业主建筑物产权来之不易，不仅仅在于其价格高昂，更确切地说是公权力介入规范而导致获得建筑物产权的复杂化。而相对于一般标的物而言，其获得所有权要比建筑物所有权的获得简单得许多。业主建筑物所有权来源的特殊性，意味着业主行使建筑物所有权的特殊性，管领权、支配权、使用权、利用权有着特定的保护和限制性的条件。

第四，业主建筑物所有权生命周期的特殊性。对于大多数动产所有权而言，其生命周期是不能保证长久的，特别是食品之类的一次性消费品不能放置长久，其所有权容易自然消灭。对于建筑物所有权生命周期而言，可以与建筑物的使用寿命同时存在，建筑物最长的使用寿命甚至可以达千年以上，例如故宫博物院的建筑，多数的使用寿命甚至于高达一千年、二千年以上。并且，业主建筑物所有权专有权生命周期与共有权、共管权同时延续下去。对于许多动产所有权而言，标的物被消灭以后，其所有权亦随之被消灭。而对于建筑物不动产所有权而言，哪怕建筑物被消灭，土地使用权仍然可以保留，仍然可以利用崭新的建筑物所有权来替代被消灭的建筑物所有权并延续下去，同时可以利用新的建筑物共有权、共管权来替代旧的建筑物共有权、共管权并同时延续下去。业主建筑物所有权生命周期的特殊性，在于其所有权甚至于可以无限期延续下去。

业主所有权的一般性与特殊性，是从个别到一般，再从一般到特殊的演化过程。业主的专有权利是个别人独有的权利，业主的共有权利是从专有权利派生的权利，以上两种权利升华的结果，充分暴露出其权利的多潜能、多维度权利的特殊性。不难想象，如果将业主建筑物区分所有权混同于一般的所有权，那么，业主的建筑物所有权就会变得一团糟，甚至于一败涂地。

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，是业主一般性的权利。之所以这样讲，是比较其他不动产、动产所有权的权利，其四项权能设置是完全一模一样的。业主对其建筑物共有部分享有共有和共管的权利，属于准所有权的加权的权利，尽管建筑物所有权与土地所有权是两权分离的，而业主们的土地使用权仍然是相当于永久性的使用权，对于建筑物共有部分的共有权、共管权也是永久性的。

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