当代物权法百科全书小辞典101

当代物权法百科全书小辞典101

业主所有权的限制

陈绪国

物权法第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”这种规定，指业主行使专有权和共有权、共管权、成员权、会员权的时候，不能虚权也不能越权，必须依法依规规矩地行使其所有权，必须接受限制性、禁止性零物权的约束。

对于业主建筑物所有权行使上的限制，有公权力限制和私权力限制，有成文法限制和非成文法限制，有全员全方位的限制和特定专门条件的限制，有对专有权的限制和共有权的限制。所有限制条件，是与业主的权利、义务相对应的必要限制、禁止条件。限制是手段，不是目的，限制的目的，是为了更好地让业主行使其所有权，充分发挥物的效用。本条款规定“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”属于一般性限制。

本文专事探讨业主建筑物区分所有权的一般性限制。

1、对于专有部分的零物权限制。

尽管建筑物区分所有权中的专有部分是业主独立自主的小天地，享有绝对性、排他性、持久性的独立权利，鉴于公序良俗和相邻关系的规约，也不乏限制性、禁止性零物权。所有零物权，是不可获得、不可行使的恶性权利，可以利用“一票否决权”来予以坚决禁止。

譬如，业主对专有部分装饰时，不得擅自拆除房屋内承重的墙壁、楼板、天花板和梁柱，不得妨碍其他业主的安宁、安全及卫生，不得擅自变更建筑物专有部分之基本结构或外观；新设、附加或变更电气、天然气、煤气、给水排水等设施，不得影响其容许量；不得在专有部分储藏搬放易燃易爆、施放有毒有害物和放置特超重量物，不得从室内排放噪声、光辐射、电磁波辐射、肮脏恶臭物和其他有毒有害物质，不得人为地妨碍建筑物相邻他人的通风、采光和日照；不得在供居住房屋内经营餐馆、卡拉ＯＫ扰民，不得从事色情业和播放黄碟扰民；不得在楼层上抛物危害其他人的生命健康安全等。所有这些，对于业主予以限制与禁止，是理顺业主们物权关系，倡导文明、建设和谐小区的需要。日本《建筑物区分所有权》第6条第1款规定“区分所有人不得实施有害建筑物保存的行为及其他就建筑物管理、使用害及区分所有人共同利益的行为。”业主实施不当行为危害其他业主或者小区公众利益，需承担违约或者法律责任。中国物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”，第七章“相邻关系”，第八章“共有”，第十二章“建设用地使用权”，第十四章“地役权”，第十九章“占有”等章节的条款，都有相应的保护与限制性的条款。

对于专有部分的零物权限制，可以概括为以下五个方面：一是以保护建筑物使用目的的限制；二是以保护建筑物的基础、结构牢固及安全的限制；三是以保护建筑物外观美学上的限制；四是以保护其他所有权人的安全、安静及住宅环境秩序的限制；五是以维护善良风俗、各地方习惯及住宅居民的作息和名誉的限制。

2、对于共有部分的零物权限制。

尽管建筑物共有部分的物权属于次级物权，共有权人行使权利时似乎是“若即若离”式的行使，而问题的另一方面，权利人行使共有权、共管权也会被共有、被共管，不附加任何责任与义务的权利几乎是不存在的。对于专有部分的零物权限制和对于共有部分的零物权限制，统统被纳入零物权限制或者禁止之列，同样是理顺业主们物权关系，倡导文明、建设和谐小区的需要。同样地，所有零物权，是不可获得、不可行使的恶性权利，可以利用“一票否决权”来予以坚决禁止。

譬如，不得于公用部分之非法占有或任意堆放物品侵占通道；不得私自设置庭院、阳台或停车场等违章构建物；不得饲养有危害或困扰他人之虞的动物；不得任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声—不得向公共场所弃置固体废物、排放水污染物、空气污染物、光辐射物、电磁波辐射物等有害物质；不得违反法律法规及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房；不得擅自侵占城镇公共绿地或者属于个人所有的绿地；不得擅自侵占城镇公共道路或者属于个人专用的道路；不得擅自出售、附赠、出租小区公共土地、公共设施、公共场所和公共车库、公共车位；不得以行使共有权、共管权为名侵害公共的或者他人的权利；不得拒付物业管理费、卫生费、供暖费等损害他人合法权益的行为；不得有损于公序良俗的其他行为。业主行使共有权和专有权、共管权时，一切越权、侵权行为均视为违法乱纪行为，需依法依规承担民事和法律责任。

物权法第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。这种否定性条款，也是明确地对于业主共有权、共管权、成员权、会员权“不作为”、“无作为”和“乱作为”方面的限制。业主享受了这些权利，相应地必须承担一些义务与责任。否则，业主就会自动地放弃其权利。

对于共有部分的零物权限制，适用于对于专有部分的零物权限制的基本概念，而限制范围更有所扩大。概括起来，对于共有部分的零物权限制，需要再强调五点：一是业主不能擅自管领、支配、占用、处分属于共有部分的财产，更不能侵占国家的土地所有权；二是业主的行为必须讲文明、讲道德、讲卫生、讲安全、讲纪律，不能违反法律法规、规约制度和公序良俗；三是业主个人不能凌驾于其他业主之上，剥夺他人的物业权利，影响他人的生活秩序；四是业主们行使地役权，以不干扰相邻小区业主土地使用权为限；五是业主们行使所有权，要与物业管理公司搞好相邻关系。

说明：尽管本条款的对象是业主，但是，本条款的法律效力决不是仅仅针对业主的。业主的亲戚朋友、业主建筑物的承租人及其他所有的居住者、当事人，同样适用于本条款和其它相关的条款。业主的亲戚朋友、业主建筑物的承租人违反本条款规定，在一定情势下，业主有可能承担连带责任。因此，对于共有部分的零物权限制和对于专有部分的零物权限制，不仅仅适用于业主，而且还适用于一切关联人。

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