2009年“地王”现象有利于我国房地产市场理性发展

关键词：“地王”现象  房价  国有企业  土地市场  土地资产   购房者 2009  房地产

自从三月份房地产业率先回暖，四月份开始出现的拿地热潮便成为2009年中国房地产业及房地产市场发展的主旋律。“地王”现象充斥中整个市场，各区域地价频频创新高，成为房地产学界研讨的焦点和业界关注的热点。

大多数人认为，大量国有企业高价拿地，导致土地价格不断攀升，土地价格推动房地产价格上涨，可能会使得更多的住房需要者或者住房需求者买不起房，因而地王成为了众矢之的也在情理之中，种种猜测都是不利于房地产业的发展。

个人认为，“地王”的出现本没有错。相反，地王的出现会促进土地市场形成和土地资产概念的深入，从而有利于房地产市场更好的发展。

第一、大量国有企业成为“地王”更有利于解决住房困难问题和政府的宏观调控。第二、土地价格上涨更好地引进市场机制和市场概念，提高土地利用效率。第三、地王的出让推动着土地从土地资源向土地资产的转变，加深了土地资产的作用，实现土地经济价值。第四、土地价格上涨不是推动住房价格上涨，而是可能减少土地投机，直接进行房地产开发。

一、大量国有企业拿地比私企拿地更有利于房地产业的发展。

首先，我国改革开放三十年的经济改革周期，前15年进行价格改革，后15年进行企业改革，尽管还有些不如人意，但从总体上来看还是达到了改革的目标和效果。很多人对国有企业还存在着偏见，认为其效率低下，不是完全市场下的经济主体，持有旧有的思维惯性。但是事实上，现在的很多国有企业在企业结构治理制度、在国有资产流失方面等都有明显的改善，重要的公司委托代理制度就是改革的结晶，现在的大部分国有企业的业绩都相当不错，在全国的500强企业中，绝大多数的企业都是国有企业，国有企业改革成效已经日益突显。现在地王拿的地块几乎都是在城市的核心地块，从另一个层面来看国有企业证明自己有提高利用效率的信心和能力。

其次，中国房地产发展的这些年，主要依靠的还是民营企业或者私企的活跃，房地产市场逐步完善，房地产价格机制在微调我国的房地产市场，可是出现了住房难，房地产市场出现了很多的突出的现象，市场的价格机制解决不了这些问题。市场的问题需要政府来管，而政府只能是通过宏观调控政策或者相关制度来调控，私企会因为借以政府不公平对待的托词，或者价格是市场的微观调控机制，政府不要过于插手，或者私企会埋怨政府推高房等，很多私企在房地产发展过程中，已经严重扭曲了企业的社会责任性质，他们已经走向西方的追求利润最大化，仅仅从经济层面考虑问题，从经济理性人的角度去为自己获得最大的利润，而忽视了从其它层面如社会或者政治角度等。事实也证明，政府在调控房地产市场过程中遇到了很多私企的抵触情绪等状况。房地产暴力问题解决不了，住房政策制定效果不佳，住房难问题不能直接解决，于是政府也不直接管了，在调控过程中，个人认为，这次的大量国企进入房地产业拿地是政府的意思，因为国企拿地之后，政府可以将以前不好管的事情或者将政府外部性问题内化。这样政府可以更好的管制房地产市场，从而可以更好的解决住房难的问题。

最后，改革后的国有企业在融资方面、企业规模经济、企业效率方面比私企在某种程度上都有相对比较优势或者绝对比较优势。国企另外还是国家在经营房地产，房地产作为社会保障经济问题，在私企经营的同时，应该更多地有国家经济主体来进行经营。这样在发展经济的同时也能解决市场失灵、价格机制不起作用等负面效应。

二、“地王”现象有利于土地利用效率和土地市场的形成发展

首先，“地王”现象更能突显土地资产、实现土地的经济价值。“地王”是通过招标、拍卖、挂牌等出让方式产生的。这把市场的概念引进了土地资源管理，更或者是把推动了我国土地资源管理到土地资产管理改革。在土地资源利用的过程中，让市场来对土地资源进行配置，让微观的价格机制配置土地，这本身就各个符合经济学规律，能够提高土地利用效率。土地为什么有这么多人愿意去投资，贫穷落后地区的土地为什么没有人去投资或者投机。因为对某些地方来讲，土地对他们是资源，而对另一些地区来讲，土地又是资产。当土地是通过市场方式得到的，土地资源就就变成了资产，而资产具有特性就是投资价值，土地资源并不具有投资价值，因而会有更多的投资者来投资土地资产，土地供给有限，特别对于城市土地，当需求变大，土地价格或者土地的经济价值才能得以实现。

其次，“地王”现象引进市场机制，从而解决农村土地利用率低和城市国有土地流失问题。现在土地问题主要是农村土地利用效率低下和城市国有土地大量流失问题。农村土地利用低下，一是由于农村土地市场不完善或者几乎没有形成土地市场的环境，农民对土地资源的认识不够。二是因为农村土地制度的原因，农村土地流转受阻、农村土地资产观念偏差问题。为什么发达省分农村如浙江等他们的城乡二元经济现象不明显，城乡差距较小，因为他们的农村土地市场形成，他们农民对土地利用的意识更强，他们把土地不仅当成资源，更看成是他们的资产，他们有投资的理念和政策上的支持。而另一面，很多经济落后或者欠发达省份，他们的贫穷农村经济落后的一个根本原因就是因为农村土地利用效率低下问题，当然保证18亿亩耕地不动摇政策，个人觉得，正是因为这些地方的土地利用效率低下原因，才使得要保证这么多耕地来保障粮食安全问题。劳动生产力或者要素生产力低下及土地资产的理念不强是贫穷的主要原因。对城市的国有土地，虽然城市实行了集约节约用地政策，但是由于历史遗留下来的很多难题仍然无法得到解决。因为企业或者用地单位获得土地的成本过小，他们不珍惜土地利用率或者土地产出率，或者他们因为是协议方面获得土地等等原因，很多国有土地大量流失和土地利用效率低下，他们的土地价格或者价值都不能在市场上得以客观地实现。因而，地王现象从土地本身价值来看，还是有利于我国土地市场的形成和土地利用效率的提高。

第三，“地王”现象让更多的土地投资者从机会成本去考虑自己的投资决策对错与否。从机会成本的角度来看，土地卖给企业所获得的收益而放弃其它用途所得到的得大利益。当土地用于其它用途最大的机会成本比不及选择这一用途时所获得的收益，那么地王的选择会是错误的选择吗？地王的实现不管是不是一种真正的市场价值体现，但是最起码它是一种价格机制在起作用，是一种供求机制在起作用。同时，这也不是政府的宏观调控所致。拿地成本越高，用地者在土地利用上会更加集约和节约，更加有利于土地利用效率的提高，这也符合我国土地利用政策。

三、“地王”现象促进房地产市场理性回归和健康发展

首先，“地王”可以减少大量土地囤积和投机行为，真正回归到拿地开发房地产。房地产市场问题关键还是在于大量有效供给的土地没有进行房地产开发。因为一些政策原因，以前出现过很多企业拿地之后，就空置或者不开发等待转让投机。没有地王现象，土地投资或者土地投机的成本不大，主要是因为土地取得费不高，通过银行贷款利率等原因使得他们更愿意进行土地投机而放弃其它投资机会。然而，当出现地王之后，土地的取得成本是天价，对于一般专门进行土地投机企业来讲，他们这个时候就得考虑机会成本和投机风险因素。开价的土地万一转不出去，企业的风险很大，再者，企业的自有资金那部分的投资价值也没有得以实现。只有这样，才会使得土地招、拍、挂实现真正的房地产开发。

其次，地王不一定要推动房价上涨。没有出现地王之前，很多土地取得成本是比地王时低，但是正是因为这样才出现了暴力，开发商才愿意去拼命地拿地，然后再倒地，就算自己不开发也能从转让土地中大赚一笔。而出现地王，土地价格是上涨，但是，那土地投机的一部分利润转到土地成本中，开发商开发房地产时的实际成本是没有增大的。甚至他们还节约了很大一部分资金的时间价值，即有自有资金机会成本的存款利息也有银行贷款利息。因为土地出让价上涨或者地王的出现就意味着房价上涨是没有有力根据的。

最后，地王使得房地产市场趋于理性和稳定。当土地价格过高，会让更多冲动的心理回归理性，思考自己那样是否值得，让市场的投资者、购房需求者等那理性考虑问题。事实上，现有的房地产市场问题存在着很多的问题，一是因为过多的住房投资投机，二是因为住房需要和住房需求混淆不清。个人认为，出现这两种现象都是因为他们从众心理，攀比心理等造成的。地王让这些人有心灵上的震憾，让他们进行理性思考。到底该不该把自己有限的资源投机住房上去，该不该为了改善自己的生活住所或者要面子而改变自己真实的效用和幸福。只有让市场上的人回归理性了，房地产市场才能回归理性和健康。