物业管理区域制度是物业管理条例确定的一项制度，该制度是实施《物业管理条例》确立的物业管理制度的基础。按照物业管理条例规定，物业管理不仅包括建筑物及配套设施管理，而且包括物业管理区域秩序的维护、环境卫生的维护。因此《物业管理条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业提供服务。具体物业管理区域的划分具体办法由省、自治区、直辖市制定。但是，有哪一个机关，通过何种方式制定，物业管理条例没有明确规范。根据物业管理条例规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。现在，物业管理区域的划分标准和程序是争议较大的问题，在物业管理实践中，即便划分了物业管理区域，也出现了很多的矛盾和纠纷。可以预料，随着实践和社会发展，在物业管理区域基础上构建的物业管理制度还会出现新的矛盾和冲突。笔者认为，物业管理区域是特定历史条件下的产物和特定的法律概念，在新的法律环境和社会环境下，我们讨论的不应当是物业管理区域划分的合理性问题，而应当讨论物业管理区域制度的正当性问题。

    物权法设立了建筑物区分所有权制度以及建筑区划内业主对配套公共设施、设备、场所的公有制度；同时，物权法规定业主可以设立业主大会选举产生业主委员会；业主可以自行管理建筑物，也可以选聘物业服务企业或者其他管理人对建筑物进行管理。物权法确认的是区分所有建筑物业主的区分所有权和共有物业的共有权，针对建筑物的管理，也就只有建筑物及配套设施的管理，而没有规定相应区域的管理。物权法的颁布，确立了业主对建筑物共有部分或者共有的建筑物实行业主共同管理权制度。物权法规定建筑区化内的配套设施的归属，是确定建筑物所有权的规定，所有权人已经确定，管理人和管理责任就已经明确，因此不存在无主之物，当然也就不存在无人管理的现象。有人认为，物权法确定了建筑区划区分所有制度是对物权法的误解。物权法确定的业主共同管理权不涉及治安管理、也不涉及公共事务管理，更不影响居民自治制度的实施。

    物业管理区域制度以及在此基础上的物业管理内容带来了社会公共管理权与业主共同决定权的冲突，也带来了业主共同管理权与基层自治制度的和自治机构的冲突，因而物业管理纠纷与公共管理、基层自治制度的冲突已经成为社会矛盾的焦点。

    1、物业管理区域制度与政府对公共安全和治安秩序的管理权冲突现在，很多小区的秩序维护制度，侵犯了国家的治安权，也损害了业主和相关居民、公民的合法权益和利益。如一些小区保安限制居民出入小区，甚至限制车辆出入属于国家所有的城市道路。秩序维护权及治安权是国家权利的重要表现，该权利的行使依法属于公安机关，《治安管理处罚法》第七条规定：　国务院公安部门负责全国的治安管理工作。县级以上地方各级人民政府公安机关负责本行政区域内的治安管理工作。更有甚者，物业服务企业或者商业机构控制的保安，不仅不能尊重公民的基本权利，而且成为危害社会秩序的力量。如一些物业公司，利用其控制的保安，威胁业主人身和财产安全。

    2、物业管理区域制度与公民公共事务管理权冲突 《北京市市容环境卫生管理条例》规定，维护市容环境卫生，是全社会的共同责任。任何单位和个人都有享受整洁优美市容环境的权利，同时负有维护市容环境卫生、爱护环境卫生设施的义务；对损害、破坏市容环境卫生的行为有权劝阻和举报。

    3、物业管理区域制度与基层自治制度以及自治组织的自治权冲突居民自治制度是宪法确定的基层民主制度，宪法规定：“城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性自治组织。”宪法和居民委员会组织法赋予居民自治权，而这种自治权不仅涉及到财产权，而且涉及到居民的人身权以及其他权利和利益。居民委员会组织法规定，居民委员会根据需要设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会，办理本居住地区居民的公共事务和公益事业，协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、社会治安等工作。《北京市市容环境卫生管理条例》规定，本市提倡和鼓励居民委员会组织居民制定维护市容环境卫生的公约，动员居民积极参加市容环境卫生治理工作，创建整洁、优美、文明的社区。

    4、物业管理区域制度与物权法规定的建筑区划内配套设施业主共有制度冲突在物业管理区域制度下，某个建筑区划的配套的公共设施可能属于不同的物业管理区域内的业主共有，如某个居住区可能分为ABC三个物业管理区域，而某项配套设施处于A区之内，如果A区的业主大会决议处分了三个区域业主共有的配套设施，其他两个区域的业主将难以救济。业主大会决定可能侵犯建筑区划内公共配套设施、场所的共有人的物权。如果出现这种情况，物业管理区域外的共有人既无法通过业主大会实现救济，也无法通过业主撤销权实现救济。

     为实现社会和谐，在物业管理问题上，应当在物权法的基础上，依照一物一权的原则构建建筑物及配套设施管理制度，以代替以物业管理区域为基础的物业管理制度。