商品房质量问题的解决商品房质量问题如何索赔随着我国住宅建设和房地产业的飞速发展，城镇商品房质量问题日益成为消费者投诉的热点之一，由此引起的商品房质量纠纷也呈不断上升趋势。但是，很多购房人由于对房地产法律知识不太了解，以至于在发现商品房质量问题后不知如何索赔：有的小题大做，对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果是输了官司又赔钱；有的委曲求全，草草办理了收房手续，入住后才发现房屋主体结构有严重质量缺陷。

一、 什么是商品房质量问题

    广义的商品房质量问题是指因开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，商品房质量问题通常可分为以下三种情形：1、商品房主体质量不合格；这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。2、房屋主体质量合格，但房屋因有其他质量问题而严重影响正常居住使用；3、房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。

 二、商品房质量问题的法律规定

   《解释》规定，房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。《解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。

   《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。

    对商品房住宅国家有强制性的质量标准《住宅设计规范》，很多地方也制定的有相应的质量标准。国家明确规定开发商不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用；同时还规定住宅小区需经国家相关部门综合验收合格后才能交付使用；商品房交付使用时，开发商应向购房人出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，承担商品房保修及维修责任。但是，由于开发商片面追求高额利润，商品房质量问题仍然层出不穷。

三、出现商品房质量问题后怎么解决

1、商品房主体质量不合格。

    商品房主体质量不合格，法律规定不得交付使用，这样的房子不应通过验收。但是现实中确有主体不合格的房子通过验收为合格并交付使用的情况。在此种情况下，购房人如果认为房屋主体质量不合格，首先应该向工程质量监督单位申请重新检验，经检验确属主体结构质量不合格的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十二条以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，购房者有权解除商品房买卖合同，即退房，并要求开发商赔偿损失。协商不成可以起诉。

 2、房屋主体质量合格，但房屋因有其他质量问题而严重影响正常居住使用。

   “严重影响正常居住使用”是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身安全、财产安全及正常居住使用。购房者订立合同的目的是购买使用功能正常的房屋，开发商交付的房屋不能让购房人实现使用目的，构成根本违约，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。此种情况下，在协商或诉讼过程中要对房屋质量进行鉴定，证明质量问题的客观存在、损害结果的存在以及他们之间有因果关系。

 3、房屋存在其他质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。

    在这种情况下，开发商存在部分或轻微违约，尚未达到根本违约的程度，所以购房者不能要求解除合同并退房。依据相关法律规定，如果在保修期内，开发商应当承担修复责任，如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。此种情况也需要作出质量鉴定。

 四、如何诉讼

    在解决商品房质量问题引起的诉讼中业主普遍存在诉讼难的问题。出现诉讼难是多方面的原因造成的，但是举证难是罪主要的原因。举证难首先是因为业主是弱势群体，难于收集证据。业主没有或缺乏房地产方面的专业知识，也没有诉讼方面的专业知识。而专业房地产开发商，不但有经济实力和专业技术知识，而且一般也有律师助阵，在法律方面已经先行一步。

    举证难其次是因为鉴定难。鉴定结论作为证据是起着十分重要的证明作用的，往往左右着法官对案件的判决。业主没有鉴定的资质，必须要委托有资质的鉴定机构来鉴定。但是因为业主经济能力有限、难于团结起来诉讼，鉴定费用又特别高，就必然会出现鉴定难。而鉴定是十分重要的，因为建筑质量的鉴定需要专门的知识和仪器，一般非专业人员即使有较高的文化水平也不能作出准确判断，所以涉及商品房质量问题的诉讼就需要有专门机构的鉴定结论作为依据。

    举证难的第三个原因是关于举证的法律规定不合理。民事诉讼法明确规定谁主张谁举证，而针对鉴定难的问题，又法律缺失，如果业主无力做鉴定怎么办？能否规定举证责任倒置？或者规定在特殊情况下由开发商先垫支鉴定费也比较好，并且必须规定鉴定回避程序以及严格的鉴定责任，因为开发商与鉴定机构关系密切，鉴定机构往往作为其他专门机构经常与开发商进行业务联系。鉴于上述对诉讼难、举证难的分析，现在购房人要解决关于商品房质量的诉讼难问题，首先应该把好合同关，预防问题的出现，其次应该尽力收集证据，最后要积极要求鉴定。

“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~