江苏南京    范 辉

近期，楼市惨淡成为人们津津乐道的话题。在这种情况下，是买商品房居住划算还是终身租房居住划算呢？

且以1套售价150万元、土地使用年限为70年的城区（非核心区）毛坯房来做分析。假定未来几十年通货膨胀率（物价上涨率）年平均为5%。假定购房人为都市白领，年收入平均以5%的速度增长。假定人的平均寿命为75岁。假定买商品房时的平均年龄为30岁，买房后平均再生存45年；假定租房人25岁起独立生活开始租房，连续租房50年，至75岁。

一、如果选择买房

买房的成本，包括首付、贷款及利息、装潢、家具、家电等，还需要缴纳契税、保险金或担保费、维修基金；根据大多数国家特别是发达国家提供的经验，房主将来还要交维修费、“物业持有税”和“遗产税”。

（一）买房人选择付全款

首先，要一次性支付150万元，再交2%的契税、3%的维修基金。其次，房子要进行装潢，假设装潢费用为30万元（含家具、家电等），每10年重新装潢1次（随着物价的上涨，装潢费也会随之上升）；将来，每年须缴纳市值约3%的“物业持有税”（“物业持有税”也是随着房价的升值而不断上升的）。假设房子升值（涨价）和装潢费用的涨价空间平均每1年在5%左右的话，那么，买1套房子的70年累计费用大概在房价1,500,000元+契税（2%）30,000元+维修基金（3%）45,000元+装潢费（7次）14,037,212元+“物业持有税”（假定从第6年国家开始征收，第6年时房价已涨至1,914,422元，税率3%）26,235,129元+维修费150,000元+“遗产税”（假定在购房第45年时发生，第45年时房价已涨至12,835,725元，税率40%）5,134,290元=47,131,631元。

即：买房人选择付全款，则累计花费：4,713万元左右。

住宅使用后每隔10年有必要重新装潢1次，从目前市场的情况来看，房子装潢费用的年涨价幅度大约在5%左右，那么，在“70年”的住宅寿命中，第1年装潢费用为300,000万元，第10年装潢的费用为488,668元，第20年的装潢费用为795,989元，第30年为1,296,582元，第40年为2,111,996元，第50年为3,440,219元，第60年为5,603,755元。这70年的7次装潢费用累计为14,037,212元。考虑到装潢（含家具，家电等）中部分物件需要10年一换，但部分物件不需要10年一换，所以，上述14，037，212元，平衡计算，大约仍至少需要1，000万元。

假设从买房后的第6年国家开始征收“物业持有税”，税率3%，那么，这65年间的“物业持有税”总计为：26,235,129.58元。