顾海波：稳定房价是个伪命题！
——房价涨健康？！降健康？！
（上海市政协《促进房地产市场健康发展》论坛感想）
上海市政协人口资源环境建设委员会、九三学社上海市委员会和上海财经大学公共经济与管理学院联合举办的《保增长、重民生、促进房地产市场健康发展》论坛2009年3月25日下午在上海市政协百玉兰厅顺利举行。
受论坛组委会的邀请，本人（顾海波）出席作题为《中国住房政策需要全面调整和深刻反思》（附发言稿）的大会书面发言，并就中国房地产是否健康的诊断标准、存在问题及其对策在论坛上作了简要的互动发言，反响比较强烈，受到了周太彤副主席和上海财经大学王洪卫副校长的认同。
参加论坛后有几点感想，同大家一起分享：
首先，要感谢市政协人资委的包容和理解，让我参加高规格和严肃的论坛（我已经第三次参加），感谢论坛组委会原汁原味地保留了我的文稿。因为说实话，我的观点和文章比较风格犀利、注重实际、独立思考，一般很难被行政当局和主控媒体（商业化和行政化的媒体）采纳，我的这篇文章及相关思路形成很早（多年前），但至今没有媒体全面刊登过。
第二、稳定房价是个伪命题！
因为房价由于时间、地点、人物不一样，对房价的判断和感受会截然相反！导致现在打着“民生”的旗号“托市”！根据调查资料显示，当前有90%的居民认为房价过高，但地方政府和两会代表为什么对高房价“躲猫猫”？！不是“民有所呼、我有所应”吗？！地方政府必须真正以“科学发展观”为指导，必须颠覆传统的思维！统一认识！
稳定房价决不是大起不落！大起不落孕育着大起大落！只是时间未到，“时间一到通通报销”！这是一个量变到质变的过程！世界房地产的发展史（或者说是起伏史）早已证明了一切！
在当前，稳定房价就是“稳中有降”！
第三、当前房价涨健康还是降健康？！
我国衡量房价的许多指标包括房价收入比、房价租售比、房地产投资占固定资产的比重、房地产投资占GDP的比重、基尼系数（衡量贫富差异的指标）都严重超过国际警戒线。
“房地产利益集团”认为，房价降就是不健康，就要“托市”。绝大多数老百姓认为，房价涨就是不健康！事实为证，我认为当今楼市降价是健康的！是正常的！降价才是硬道理！因此，中国楼市根本不用“救”，更不能“托”！降价了，消费自然会起来！现在所谓救楼市（实际是托楼市），实际上是害楼市！进而危害中国广大中低收入者！在保障住房严重短缺和滞后的情况下尤其如此！
在中国，房地产业可以说没有真正的赢家！，政府“赢了GDP”，开发商“赢了暴利”，在占权重最大的中底收入者面前却输了信任和道义！
第四、要加大保障住房（廉租房、经济适用房）以及限价房、经济租赁房和“90/70”房的建设。
因为，我国长时期内保障性住房的缺位和结构不合理，把广大中低收入者推入了中国高房价的“赌场”，这是不公正、不公平的！也是相当危险的！席卷全世界的金融风暴就是原于把高价格的住房卖给了没有能力购买的穷人，不仅引发了全球的金融风暴，更害苦了购房的穷人！同时要加大监督和管理力度，严防保障性住房的分配“异化”，严厉惩戒管理部门的行政不作为和乱作为，严防权钱交易和权力寻租！
第五、中国房地产和经济必须系统调控！
应该从供给（管住地根——主要指调整结构、管住银根）、需求（遏制投机、抑制投机）及惩治房地产商业腐败（相当部分国内外黑钱和腐败收入流入了房地产领域，相信严厉反腐和房产销售国内联网，腐败很快就会浮出水面，关键是看敢不敢痛下决心！）、惩戒管理部门不作为几个方面进行系统调控方能取得标本兼治的效果（即需要“六道”闸门，传统只讲管住“土地和信贷”两道闸门），这是人多地少的国情、两极分化的民情和螺旋式发展的客观规律所决定的！
现在仅仅强调管住地根、管住银根，而对投机、投资的限制很少，甚至什么是投机的概念尚未定义，这样调控的效果会适得其反、南辕北辙。建议实行20%的交易所得税（改善型置换除外）和有差别的物业税（内外销、普通豪宅差别征收），至少先在外销房实行（国际接轨嘛）；另外可以提高别墅等豪宅的首付比率和契税，以打击过度的房地产投机！
第六、对房地产依赖过重，中国经济将不着陆！
2009．3．27
顾海波：中国房地产界，独立思想者、高级经济师、中国房地产最具影响力“博客”。
通讯地址:上海市古北路530弄68号 1005室 邮编:200336
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（大量文章及相关信息还可搜索“顾海波”或登顾海波网站）
附论坛发言稿：
中国住房政策需要全面调整和深刻反思！
顾海波
我国房地产发端于“七五”时期，经过20多年的发展，不可否认的是，我国城市的面貌产生了巨大的变化，国力得到了加强，带动了房地产相关行业的发展和就业，人们的居住条件也有了巨大的改善。但与此同时，中国经济对房地产依赖过重！中国住宅的居住功能日益异化为投机功能，房地产的非理性发展也产生了一系列的问题：
一、 中国住房价格一路高歌猛进，严重脱离广大普通老百姓的承受能力；我国住房的结构还相当不合理，适合广大中低收入者的保障住房严重短缺和欠帐，挤压了老百姓的正常消费支出。
二、 房地产过热，“一俊遮百丑”，银根过度向房地产业倾斜，挤压了国民经济其他行业的发展，推迟和阻碍了产业结构的升级和优化。
三、 房地产过热，埋伏了金融危机的隐患。当前，国际金融、经济动荡，国内通货膨胀和通货紧缩交织，可谓内忧外患并袭；房价疯疯癫癫，市场风险日益积聚，犹如高企的“堰塞湖”，“高处不胜寒”，国际股市楼市以及中国股市都经历了剧烈波动，中国楼市能“独善其身”？从世界房地产历史看，美国2000年到2006年全国房价平均价格上涨了90%（现跌了20%），日本在1985年到房价达到峰值的1991年涨幅仅为51%，其后下跌了41%，上海房价2000年不到3000元，现在17000多元，涨幅高达5——6倍，风险巨大。
四、 全球通货紧缩来临，大量前期境内外的投机资金纷纷撤离资本市场和房地产市场。已对中国的外贸和股市形成了巨大冲击，楼市也不会例外，只是时间问题！
五、 中央政府多次强调加大保障性住房的建设规模，10月19日又强调要降低住房交易税费，支持居民购房。我认为对降低广大中低收入者的购房压力是有益的。随着保障住房的建设力度的加大，房价总水平的下降已成必然！
六、 在住房保障制度缺失和不完善的情况下，中国楼市已演变成一场“博傻”的游戏！“高位出货”是投机客和开发商的阴谋，现更演变成赤裸裸的阳谋！
七、 房地产事实上已成为中国经济的“第一支柱”和“唯一支柱”。高房价不仅输出了通货膨胀，造成了能源、资源和环境的全面紧张，而且输出当今全球经济危机的罪魁祸首——房地产泡沫！并且把虚高的住房卖给了没能力买的人。现在地方政府的房地产托市政策，企图维护脱离国情、民情的垄断高价且还要“涨幅趋缓”，期望广大中低收入者接高房价最后一棒，同美国“次贷”如出一辙，请君千万不要入瓮！
八、 高房价还输出了通货紧缩，挤压了其他行业的的发展和老百姓正常消费的支出，“房地产作为支柱产业是经济转型过程中的特殊产物，已经完成其历史使命，必须淡出支柱行业”。这是多年之前我就提出的观点，房地产业（土地财政）的谈出，要靠现代农业、先进的制造业（包括改进后的传统工业）、现代金融服务业来替代，要靠科技和效率来替代。把中国经济的未来仍“赌”在高房价上，真可谓“命悬一线”！中国没有多少资本“赌”！
温家宝总理2007年11月19日在新加坡考察保障住房建设时说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”。解决住房问题，总理谈了四点考虑：“首先，政府的主要职责是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民能够租得起房、住得上房。其次是经济适用房。对于高档住房主要靠市场调节”。
1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(国发1998 23号文)，该文件作为房改的纲领性文件，宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，明确“最低收入家庭租赁廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买和租赁市场价的商品住房”，向人们勾勒了廉租屋、经济适用房、商品房多层次的住房体系。遗憾的是，绝大多数地方政府对保障住房建设只停留在口头、流于形式，中央相关职能政府的监督和监管不力，以廉租屋、经济适用房为主的保障住房建设严重滞后和短缺，千军万马都进入了商品房这“华山一条路”，造成房价日益飚升，房改十年房价飚升了十年，严重背离广大中低收入者的消费水平。高房价，严重挤压了其他产业的正常发展和老百姓的正常消费，是造成中国通货膨胀和通货紧缩交织的最根本的原因！对房地产依赖过重，中国经济将不着陆！或者将会硬着陆！
2007年8月13日国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的出台（“50、60”工程，50平方米左右的廉租房和60平方米左右的经济适用房），对10年“房改”进行了全面的总结，明确表示，“住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的”，“以邓小平理论和‘三个代表’重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城，下同）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，标志着中国住房新模式的开始。
在片面的增长观和“土地财政”的误导下，中国房地产经历了非理性的发展。从房地产固定资产投资增长速度来看，2000年开始急剧增长为21.5%，2003年为30.3%，2004年为29.6%，2005年中西部地区增长，高达33%以上。国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在10%以下，但我国从1998年开始，这一比重稳步上升，2004年为18.78%，2005年为20.98%，2006年1-4月份为22.93%，远远超过10%的国际警戒线。另外，国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%，但国内房地产投资占GDP的比重从2004年就已经达到9.6%，一些城市甚至于高达50%以上。
中国“房地产势力”根深蒂固、盘根错节，“冰冻三尺，非一日之寒”，房价涨了20年还不“过瘾”，国家统计局的数据为证，就在御用“媒体”、御用“文人”、开发商高喊房地产“寒流”的当下，2008年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比还上涨5.3%，房价仅珠三角地区略有松动。房价未降，哪来“寒流”？！又何需“救市”？！地方政府、开发商、各类“协会、学会、商会”、各类所谓的“专家”、“研究中心”（实际是广告中心、‘房托’中心）就迫不及待的“上书”、“鼓噪”，各种版本的“救市论”连篇累牍，“你方唱罢，我登场”，好不热闹！时间已进入2008年秋天，许多地方的经济适用房和廉租房建设还没有实质性启动，长三角上海、南京、杭州被称为中国高房价的“铁三角”，保障住房建设严重滞后，托市的积极性却十分高涨，沈阳、厦门、成都、长沙、河南、西安、南京、宿迁、杭州、上海、石家庄、天津等20多地相继出台的“托市”政策包括营业税年限缩短、购房入户、免税降税、购房补贴、放宽土地出让条件等优惠措施，许多政策明显突破了中央鼓励中低收入者自住需求的民生底线，鼓励投机、维护高房价和开发商利益的倾向十分明显，房地产俨然已成为中国经济的“救命稻草”！大有“山雨欲来风满楼”的味道，我想还不至于这么严重吧！事实可能恰恰相反！继续养“泡沫”危险更大！不要忘了当今美国的“次贷”风波由房地产泡沫所引发！中国房地产泡沫实际上比美国要大得多，中国的楼市的房价收入比远高于世界平均3-6倍的水平（美国就是世界平均水平），只不过中国式的“次贷”由善良的、数以亿万计的中国“房奴”顶着，风险客观存在。
各地出台的楼市新政，与其说是“救市”，不如说是托市，这不仅是阴谋更是阳谋，当前如若所谓的房产“救市”，实质是将高房价风险转嫁给广大中低收入者（尤其是在中国保障住房短缺和历史欠帐的情况下），将催生中国式的“次贷”，而且，笔者认为后果可能更严重！ 综观世界房地产的发展史，迄今还没有一个国家和地区能成功控制房地产的泡沫！也没有一个国家和地区由于高房价而屹立于世界民族之林的！相反，房地产泡沫引发的经济灾难却是屡见不鲜！历史是惊人的相似！
地方政府事实上已经成了最大的“房地产开发商”！中国高房价是地方政府长期越位的产物！我们的政府主要应该为“地主”、“资本家”服务还是为占权重最大的广大中低收入者服务？！地方政府有钱补贴“有钱人”为什么不多造点保障住房？！地方政府必须退出房地产市场“运动员”的角色，真正把市场秩序和保障住房建设好，真正把住房民生落实到实处，或许还有很长路要走！
对此，我们必须充分做好理论准备、思想准备和物质准备。真正树立“以人为本”的理念，真正以“科学的发展观”为指导，以最广大人民群众的福祉为重，以中国的经济长治久安为重，主动迎接后房地产时代的到来。后房地产时代，楼市的调整势在必然，房地产对GDP和税收的贡献度下降是历史的必然，也是经济发展的规律和趋势。中国经济的转型和升级显得迫在眉睫！
房地产对GDP和税收贡献度的下降时一个必然趋势，必须要靠现代农业、现代服务业、金融业、先进制造业以及产业升级改造来替代，要靠效率和科技来替代。中国经济发展方式的转变和经济结构的升级已显得刻不容缓！当前的经济调整既是我国经济发展中必然会有的阵痛，也是我国转变经济发展方式和我国经济结构升级的契机，必须紧紧抓住，不能再患得患失，再痛失良机！传统的依靠能源、资源（土地）和环境为代价的增长方式已经快走到尽头！我们除了卖地还能卖什么？！我们还有多少地可卖？！
中国经济新的振兴要靠扩大内需、要靠效率和科技来实现！而扩大内需主要是靠扩大消费需求、民生需求而非投资需求！扩大消费需求、民生需求需要普惠占权重最大的广大中低收入者（广大工人和农民）！需要真正的实惠而非“口惠”！需要有合理、完善的保障体系！需要“放水养鱼”而非竭泽而渔！
住宅具有公共产品和商品双重属性，但在当前的中国由于国情、民情和规律所限，房地产业（住宅）必须回归其居住的主要属性！保障住房的建设需要地方政府责任制！需要认真落实！中国楼市拒绝投机！中国楼市、中国经济没有资本投机！
中国房地产可持续发展的对策：
第一、 各级政府重视、形成共识
各级地方政府要认真反思这次宏观调控，为什么要宏观调控？“正常就不要调控，要调控就说明不正常”，这是简单的道理，但各级地方政府和各级职能管理部门似乎并不明白！没有一个地方政府认为自己（地方）是需要调控的，都是宏观调控的“例外论”，思想源头上没理顺，行动上和结果就必然南辕北辙！近几年来全国各地的房价在宏观调控声声中越调越高，宏观调控的效果很不理想（调控变“空调”），同各级地方政府“责任主体缺位、执行主体缺位、监督主体缺位”有很大的关系！各级政府要在立足于国情、尊重民情、尊重规律的基础上，在科学发展观的指导下，自觉同党中央的各项调控政策保持一致。就当前形势而言，决不能为高房价“托市”！房价的理性回归是历史的必然！
第二、进一步完善住房保障体系
在中国政府的关注下突破了传统的住房供应体制，建立了新的住房的供应体制：高收入的家庭购买商品房，中低收入家庭政府给以扶持政策的经济适用房，1999年4月，《城镇廉租住房管理办法》出台使得我国最困难家庭可以申请廉租住房。最近几年中国的住宅建设和人居改善取得了举世注目的巨大成就，城镇人均住宅建筑面积由1995年的16.2平方米提高到2001年的25平方米。
但同时我们也必须看到，我国的整体经济实力还不强，部分地方政府的认识和执行上还存在这样那样的偏差；城镇住宅人均建筑面积与发达国家相比还有很大差距；社会保障性住宅还未普遍推行，经济适用房建设还很不平衡，廉租屋政策发展迟缓且并未完全推广；住宅建设产业化程度和科技含量比较低；广大中低收入阶层改善住房的能力还较差、改善住房的愿望十分强烈，住房保障体系的建设还有待进一步的完善。今后各级政府要真正树立“以人为本”的、科学的可持续发展观和正确的政绩观，建议政府建立住房保障基金，每年提取一定比例的资金，从各种渠道、调动各种财政资源，来增加对经济适用房和廉租屋建设的投资；通过税收减免和低息等优惠措施来提高困难家庭改善住房的能力；尽量增加居民实物动迁的比例，多造些“价格不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”的中低价房，使广大中低收入阶层能真正“安居乐业”。
第三、严格土地管理，进一步完善土地管理体制
“土地是财富之母”。土地资产作为城市最大的、价值最高的存量资产和最基本的生产要素，几乎被所有城市列为城市发展过程中的首选目标和重点突破口，各地又几乎同时把房地产作为各自的新的经济增长点和支柱产业。改革开放以来，我国房地产业的兴起、城市化进程的加快和国民经济的持续快速发展成就，都无不与我国的土地使用制度改革和土地资产的运作有关。新一轮的“圈地运动”方兴未艾，土地出让收入、房地产税收已成为区域经济发展的最主要资金来源，据不完全统计，截至2003年上半年，13年来全国累计收取的土地出让金已达6000多亿元。但与此同时，全国的商品房空置率却有增无减，据初步统计，全国大约有1.36亿平方米空置商品房。另外土地的闲置状况也非常严重，据调查，全国现有各级各类开发区3800多家，尚不包括乡、镇、村自行设立和尚未上报的开发区；在对24个省（区、市）的统计中，各类园区规划占地面积达3. 6万平方公里，超过了现有城市的建设用地总量；在全国省级以上900多家开发区中，国家批准规划近3000万亩，已经开发的仅占规划总面积的13.5%，近2600万亩土地闲置。房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出并有扩大的趋势，况且还有大量的银行贷款和稀缺土地资源的浪费（据有关资料统计，自20世纪80年代末以来，即使作最保守的估计，违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年也达100亿以上），GDP的真实增长及增长效率受到了挑战，房地产和整个经济社会的可持续发展也面临着挑战。
土地市场的规范运作是住宅产业、城市健康发展的基石。政府要强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况（而不是根据“政绩”）适时适量推出土地供应,做到土地利用年度计划与市场需求相统一，并且全国、各地的土地供应要有统一的协调机制，国家、省市级政府应加大土地供应的宏观调控力度，必要时要收权，严防土地失控现象重演，严防透支未来。同时，还要正确处理好土地的供应结构、尤其是要保证中低价社会保障住房用地，这是我国的国情和民情所要求的。
温家宝总理在2007年全国“两会“的政府工作报告中强调，“节约集约用地，不仅关系当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基。在土地问题上，我们决不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线”。振聋发聩！发人深省！试问，各级地方政府，耕地的底线守得住吗？！届时，我们怎么向历史和子孙交代？！
我国土地、人口、经济发展与粮食安全之间的矛盾随着时间的推移将愈加激烈，本着对历史、子孙和未来负责的精神，从现在起就必须万分珍惜每一寸土地，必须大声疾呼，现在我们透支未来土地资源而放大当前“GDP”的现象已十分严重，要运用法律和行政的手段来制止对“圈地运动”的冲动，因为我们实在没有多少“资本”和时间来折腾。土地透支完了，以后我们花什么代价都买不回来。没有土地，何来支柱产业？！
土地出让一律按“三公”原则实行招投标、拍卖制度，并应尽快向公平的拍卖方向过渡，杜绝土地市场黑箱操作及“空手道”现象，防止土地市场的炒作和国有资产的流失。
对土地历史遗留问题的处理，建议政府出台的相关法律、政策要规范运作，要有约束性和严肃性，可以通过收回、收购、兼并、拍卖、储备等方式实现政府对土地的垄断，政府当前最重要做的一件事就是要收紧土地的口子，按法律法规该收回的坚决收回，俗话说的好：“长痛不如短痛”、“姑息养奸是要贻误战机的”，此类例子，国内外不胜枚举；另外对转让土地所获得的收益，政府要控制其收益的比例，并严格通过税收等形式收取一定的级差收益，防止因炒卖土地而导致的不合理“暴富”，防止国有资产的流失，进而防止房价和经济的大起大落。
第四、房地产调控应该是系统调控。
应该从供给（管住地根、管住银根）、需求（遏制投机、抑制投机）及惩治房地产商业腐败（相当部分国内外黑钱和腐败收入流入了房地产领域，相信严厉反腐和房产销售国内联网，腐败很快就会浮出水面，关键是看敢不敢痛下决心！）、惩戒管理部门不作为几个方面进行系统调控方能取得标本兼治的效果（即需要“六道”闸门，传统只讲管住“土地和信贷”两道闸门）；现在仅仅强调管住地根、管住银根，而对投机、投资的限制很少，甚至什么是投机的概念尚未定义，这样调控的效果会适得其反、南辕北辙。管住18亿亩耕地不是一句空话，要有措施，当前犹为重要的是要对投资投机需求及房地产商业贿赂进行长期、系统、严厉地调控，基本是控制在“一户一套”，对多套房通过高额的利率、信贷、税收（累进）进行调控，坚决杜绝一户两套以上住房，否则“管住地根、管住银根”就是一句空话，宏观调控就会无疾而终（也是一句空话）！恳请我们各级地方政府，给未来和子孙留点资源（土地），相信我们的子孙比我们更聪明，届时的地价也会更高。
第五、加快产业结构的升级和调整，实现城市经济的可持续发展
现在“千军万马过独木桥”搞房地产说明经济结构不甚合理，尚处低级阶段。出现“凯恩斯依赖症”，内生需求不足，通货紧缩明显且投资效率低下，中国当前GDP增长、财政收入对房地产依赖过重，其明显地带动了固定资产投资的增长，扩大了投资的乘数效应。政府靠积极扩张的财政政策和稳健的货币政策来拉动内需（仅1998年—2002年，我国累计安排长期建设国债6600亿元，项目投资总规模32800亿元，到2002年底累计完成投资24600元，在这5年里，全社会固定资产投资年均增长10.5%；2007年1—2月人民币新增贷款合计高达9814亿元，创历史同期最高并高出历史次高的2006年2665亿元，接近2006年全年实际贷款增长额的1/3），一旦政策的效应发生递减，一旦房地产出现过热调整，对整个宏观经济将产生十分重大的影响，需引起高度重视和综合、全面、深入的研究；况且人们的消费、投资短期内过度向房地产倾斜，也会造成经济学意义上所说的“挤出效应”即表现为其他消费的紧缩和其他产业的挤压，这也许是我国最近几年除房价以外其他商品价格均下跌（有国民经济“晴雨表”之称的股市也暴跌）、国民经济仍未摆脱通货紧缩的一个重要原因，也是产业结构低下和房地产“一枝独绣”的内在原因。因此，怎样走好“科教兴国”这“华山天险一条路”籍以优化我国的产业结构？怎样以“信息化来带动和促进工业化”？怎样提高产业结构的能级以及实现产业结构的升级？已显得刻不容缓！
第六、加强法律建设，为可持续发展提供法律保障
市场经济本质上法制经济。但房地产业就其本身而言，在我国还是一个年轻的行业，在房地产业的发展和住宅保障体系方面的法律、法规建设还很不完善，《产品质量法》和《消费者权益保护法》对最大标的商品房不适用，在土地管理和房屋中介管理方面还存在执法不严的情况，广大住房消费者在权益保护方面明显处于弱势。“没有规矩，难成方圆”。因此，房地产业方面的法制建设已显的迫在眉睫。据我所知，有关方面对《住宅法》的研究正在紧锣密鼓，我们期盼着信息公开，我们期盼着它早日出台，也期盼着它的草稿尽早同广大群众见面，以便集思广益、形成共识,通过《住宅法》的出台来切实保障住房产权人的合法权益。
另外，已出台的各项法律和政策必须严格执行，必须要有行政问责和严厉的惩戒制度，以维护法律和政策的权威。《中国人民共和国土地法》已颁布二十二年，《中国人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国个人所得税法》都已颁布有十五个年头，最近几年的所有房地产调控政策（包括土地增值税、房产交易所得税、打击囤地等）几乎都能从上述法律文本中找到依据，触及违法的更要严惩不贷！反复强调说明了什么？！有些法律至今仍未得到有效实施，这么多年的法律和政策悬空，造成了多少国有资产流失和少收？！谁要为此负责？！法律和政策的权威何在？！大量的事实证明，地方政府是土地违法的主体，房地产业的可持续发展呼唤法律的归位。
我国的房地产乃至经济社会可持续发展必须立足于中国实际、地区特点、顺应历史潮流。胡锦涛总书记早在2003年3月9日中央人口资源环境工作会议上指出，“国土工作要坚持开发和节约并举，把节约放在首位，在开发中保护，最大限度地发挥资源的经济效益、社会效益和环境效益”。要切实转变经济增长方式，走经济持续发展、资源永续利用、环境不断改善、生态良性循环的发展新路。
住宅的功能是居住，首先也必须主要满足本地（各地）的占人口大多数中低收入老百姓的居住需求，这是“三个代表”、“和谐社会”的内在要求；坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，这体现责任政府的价值取向，也是我国人多地少的国情所决定的。否则，房地产开发将成为“无水之源，无本之木”，过度投机会引起贫富差异加大和社会矛盾的集聚。房地产决不仅仅是个简单的经济问题！
结论：中国当前经济的增长主要靠资本（信贷）、资源（主要是狭义是土地、广义是房地产）、能源拉动而不是靠效率和科技，这是不可持续的；再说中国经济的微观基础还很不扎实，市场秩序还远未建立，我们现在除了卖地还能卖什么？！这正是我们的软肋和瓶颈！“一俊遮百丑”，当前房地产过度耀眼和非理性发展，已掩盖了中国经济生产力低下及产业结构升级换代的紧迫性和艰巨性。“放水养鱼,还是竭泽而渔”？“竭泽而渔则天下无鱼”，长此以往，中国经济的自我调控的余地和空间将愈加狭窄，对房地产依赖过重，中国经济将不着陆！很可能硬着陆！届时的代价将十分沉重！必须引起高度重视！这既不是杞人忧天，更不是危言耸听！中国房地产的非理性发展，是中国经济在转型过程中多重因素共同作用的结果，有开发商的违规和暴利，有房地产领域的权钱交易和腐败，有银行信贷的过于宽松，有国内外“热钱”的投机，有住房保障体系不完善、住房供应结构不合理，有媒体、御用文人及中介的推波助澜，有经济增长和老百姓收入的提高，但笔者始终认为，这背后更主要的因素是地方政府介入过深，竭力、过度“扶持”。
中国经济已经到了必须全面调整发展战略和彻底转变增长方式的时候了！到了彻底下决心的时候了！！中国经济的可持续发展要靠科技！靠效率！靠先进的制造业！靠现代服务业！
我们的政策和行为必须要经得起时间、历史和人民的检验！这样才能真正做到“功在当代、荫及子孙、利在千秋”。
2008年3月25日
顾海波：
中国房地产界——独立思考者、独立撰稿人、高级经济师。
注：
本文是在2009年3月25日上海市政协人口资源环境建设委员会、九三学社上海市委和上海财经大学公共经济与管理学院联合举办的“保增长、重民生、促进房地产市场健康发展”论坛上的书面发言稿，被编入《促进房地产健康发展论坛文集》（市政协人资委、九三学社上海市委、上海财经大学编）。