城中村改造不等于“城市综合体”

时间追溯到2008年2月27日，在挖机的轰鸣声中，昆明5个区县的7个城中村同时开拆，标志着城中村改造开始了破冰之行。

　　今年10月，城中村改造项目首次出现在昆明秋季房交会上，成为展会上一大亮点。

　　来自昆明市房地产开发协会统计数据显示，秋季房交会共有17个城中村改造项目亮相，占参展楼盘总数的20％。位于市中心22个参展楼盘中，城中村改造项目就有12个，占市中心参展楼盘的60% 。

　　虽然价格比周边楼盘略高，但城中村改造项目依然吸引了大量购房者的关注。

　　同时，记者也注意到，诸如城市综合体、中央商务区、核心CBD、商业中心、复合商业集群等宣传噱头让人眼花缭乱。在城中村改造进程中房产商们似乎对“综合体”情有独钟，在贪大求全的背后，楼盘同质化的现象开始显现。

　　城中村改造被经济指标同质化？

　　城市中心、CBD、同质化竞争，成为了房交会“城市与城中村”沙龙的关键词，“竞争大、同质化比较严重。怎么解决好一个项目的特色、差异化、个性，是具体操作项目的时候比较头疼的问题。”风之铃地产咨询公司副总姜芸提出了这样的疑问。

　　实际上，从“一湖四片”到现在“两个中心”即昆港经济区和呈贡新城，城市规划都在围绕着城市建设和功能的划分，但并不是一个关于城市经济发展和城市经济区域的规划。在中原地产云南分公司总经理刘天旸看来，“在一系列规定和严格的控规以及经济指标的多重限定下，导致每一个城中村都作为一个单独的个体来考虑自身的发展，而没有与整个城市的规划相协调。改造后都不可避免的集中了商业、酒店、写字楼、集中住宅等物业。”

　　云南城投一位高层就表示，“开发商之所以看中城中村，因为可以以固定的价格锁定土地，拆迁成本是看得清楚的。但是，一个城中村做城市综合体项目没问题，假如336个城中村都是城市综合体，感觉就很恐怖，同质化严重。”

　　“如果城中村都改造成城市综合体或者核心CBD，那么昆明的商业体量配比是偏高的。”在中原地产云南分公司总经理刘天旸之前做过的一项调查得出，中国大陆能买到的消费品是3000多种，香港、澳门能买到5000多种，而昆明只能买到1800多种。目前的现状是消费品种类偏少，档次不高。“当前应该做的是提高消费品的种类，而不是提高商业区的面积。如果还是原来固有的那些商业业态，是没有意义的。当商业规模达到一定量的时候就会出现某些业态不停的重复。”

　　房产商需结合实际做定位

　　“城中村改造应该是整个城市功能转型下带来的城市发展新进程，但现在的改造更像是把一种旧的物业形态改变成一种理想化新的物业形态，而且这种变化没有以市场和客户为导向。”中原地产云南分公司总经理刘天旸指出，昆明刚进入新一轮的城市建设和房地产的快速发展期，在城市化进程中各种各样的矛盾都无法避免，这时候就去要用科学发展观来看待问题。最重要的是要把城市功能定位弄清楚。城中村改造都有具体的实际情况情况，不能一刀切。应该循序渐进，分区域、分段逐步推进，以不同的形式、不同的供应方式出现。现在房产商所面临的问题是在严格的控规和经济指标限定下，唯一能做的就是切实可行的针对土地周边实际情况做楼盘定位。“因受到人群、购买力等因素的影响，每一个区域的定位肯定有区别。”

　　业内相关人士同时也提出，由于336个城中村要在5年中完成改造，大量房源的集中上市将会对昆明楼市产生巨大影响。对此，中原地产云南分公司总经理刘天旸则有不同观点，他认为虽然明年下半年昆明楼市将会出现一个推盘的高峰期，但是房价未来还是看涨，只不过涨幅不会太大。这是因为城中村改造以后把回迁户、商业体量、绿化面积、公共区域的因素考虑进去，那么可以面向市场销售的面积也不会非常多。

　　可以预见的是，大量城中村改造项目的面世，人们会有更多的选择机会。同时，随着房地产市场的竞争加剧，房子品质也被房产商和越来越多的市民重视。“虽然现在遇到一些问题，但整个城市房地产还是在向上发展，未来在经历一些变动和调整后应该会好吧。”刘天旸展望道。记者朱周

昆明日报

2009年11月27日