今天看到李战洪前辈的博客中提到了合理房价主要评估原则：

1、  房价所得比3-6倍；

2、  房贷本息占家庭收入：1/3以内；

3、  年租金收益：房价=1：20（一般正常之年投资回报率为5%）；

4、  投资性需求：20%以下；

5、  房价涨幅：短期涨幅不超过30%；

6、  空屋率之警戒区：10%—15%；

先就部分概念进行解释以下：

房价所得比：举个最简单的例子：台北巿房价所得比10.6倍，也就是说，台北巿民众若要买一户三房住家，须10.6年不吃不喝。那可以理解为房价所得比=总房款/户年均收入；

空屋率（空置率）：未使用的房屋数除以总数再乘以100%。房屋空置率的计算是为了了解市场对房屋的需求趋势，如果房屋空置过多，说明需求量不足或购买力不够，国家或市场可作出相应调节。

现在我们计算一下海口的各项指标：

1、  房价所得比：

国家统计局海口调查队调查统计显示，2009年上半年，海口居民家庭收入继续增长，人均可支配收入8015.66元，比去年同期增长8.1%，家庭收入来源的主要渠道仍是工薪收入。那么年人均收入预计为16031.32元。每户按照3个主要劳动力计算，每户可支配收入为48093.96元（可能计算的比较高）。三口之家最低住90平方米房子，按照9月份海口均价5235元/平方米计算，海口房价所得比为9.8年。也就是说海口的房价所得比是9.8.已经超过3-6倍的范围。

2、  房贷本息占家庭收入比例

按照90平方米房子，房价5235元/平方米计算，总房价款为471150元。按照首付30%，贷款25年计算。每月还款额为：1908元，年还款22896元。房贷本息占家庭收入比例为0.48.已经接近一半，远远超过1/3的标准。

3、  年租金收益

90平方米房子一般租金为1400元/月计算，年收益为16800元。投资回报率为0.36%，低于平均的5%水平。

4、  投资性需求：海口岛外购房比例超过50%，其中投资性的需求占大部分，那么投资性需求比例绝对高于20%。

5、  房价涨幅：海口08年8月份海口商品房销售均价每平方米为4418.52元，09年8月份均价为5198.62元。房价涨幅17.65%。未超过30%，好算不是很高。但是这个涨幅在全国经常排在前列。

6、  房屋空置率

海口商品住房市场存量仍较大，截止2009年6月底，海口市仍有可售商品房房源575万平方米，开发企业仍面临资金压力。房屋扔有40%—50%空置。这个数据绝对高于正常的10%—15%好几倍。

通过对几个指标的衡量后发现仅有一项基本合格，其余的都已经超过很多。可谓是病入膏肓。或许由于海口的市场处于岛外购买的外向型市场，所以很多问题还没有彻底显现。如果将海口的均价与一些二线城市进行比较可以发现海口的房价已经不比一些二线城市的低。

海口与海南其他城市不同，海口是一个既有本地居家房产，又有旅游度假房产的地方。而且二者的区分非常不明确。开发商自己也把握不到两者的比例到底有多少，所以最终造成本地居民购房压力持续增加。为海口房地产市场持续发展埋下隐患。（注：里面一些数据由于政府公布模糊，计算有所出入，还希望大家指正。）