[编者按 在十届全国人大三次会议的记者招待会上，温家宝总理说：“我想起了诺贝尔奖获得者、美国经济学家舒尔茨的一句话。他说，世界上大多数人是贫穷的，所以如果我们懂得了穷人的经济学，也就懂得了许多真正重要的经济学原理。”
读懂当今经济，关键是读懂穷人经济。为此，本专栏特别推出《穷人经济笔谈》分栏目，剖析社会关注的穷人经济话题，邀请相关专家以笔交谈。]
楼市地震，砸伤穷人？
房地产市场的萧条，很可能意味着国内经济的衰退，最终受伤的还是穷人。跌幅在30%—40%还是可以接受的。如果超过50%，情况就不妙了。
o 文/图 本刊记者 杨凤平 范成
自2007年年底，城市房价开始有所降温，买不起房子住的贫穷老百姓继续呼唤着房价下跌。房价跌得越低，老百姓就能得到更多的实惠吗？有人呼吁政府救市，有人反对。到底谁对谁错？为此，本刊记者专访了北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新副教授，看看他如何看待这一问题的。
记者：最近一项调查显示，面对房价持续下跌，穗、京、沪、深四地总体上有57%的市民不支持政府救楼市。您对于此项调查结果有何看法？
王宏新：这个数据没有多大意义。来自网民的态度只能反映出一种政治倾向，因为这几年房地产从来没有过好的名声。老百姓只要说到房价，没有不盼它不跌的。研究房地产必须秉持中立的学术态度，去研究房价上涨或下跌对经济会产生什么影响、影响有多大这些问题。
从公共政策的角度来讲，我一直在自己的研究中强调政府应该履行什么样的职能，但我从来不认为网民攻击房地产是一件好的事情。因为房地产行业中最大的问题不在于房地产本身，而在于土地制度问题。没有哪个行业生来本身就是坏的，除非它是非法的。房地产业之所以会出现这么多的问题，是因为房地产行业掺和了土地问题。
这几年我一直在提倡土地制度进行深层次改革。很多老百姓也很朴实的问我，为什么我们要花钱来买自己的土地？这是一个必须解决的问题。
目前我比较担心房价大规模的下跌。如果经济是很健康很稳定的话，房价回调30%，不会出现太大的问题，因为现有的房产价值不会降低。但是如果整个经济出现了问题，那么就很危险。因为房子价值降低，房价下跌就没底了。比如你4年前买的房子，花了100万元，现在涨到200万元。如果经济不出现问题的话，你就拥有了200万的固定资产。但是如果经济下滑，你的房子有可能降到50万元。这就意味着社会财富的缩水。
所以说，盼房价大幅下跌没什么好处。拥有财富的人其财产大幅贬值了，也意味着社会财富严重缩水。这些人财富都贬值了，穷人将变得更穷。
记者：为什么说房价大幅度下跌，穷人会变得更穷？
王宏新：大家的财富都缩水，意味着什么呢？意味着有钱人的投资能力、消费能力都会下降。进一步来讲，这就会引起产业与经济的萧条、不景气。经济萧条最大的受害者还是工薪阶层。工厂减产甚至是关闭，倒霉的资本家也许只有一个、两个多则几十人，但工人就要失业，这个数字则有千千万。还有什么值得高兴的呢？房地产业的背后是数以千计的配套产业，房价下跌引起房地产业的衰退，其它产业就受影响。这就是经济的规律。
记者：也就是说，如果房价大幅度下跌，穷人看上去有能力买房子了。但实际上，整个经济的萧条，最后受害的还是穷人？
王宏新：没错，可以这样理解。整个房价大幅下跌的时候，没有人会真正开心。因为这将意味着经济在往下走。这个时候，所有的人的钱包都要缩水，大家都要勒紧裤腰带过日子。所以说，不管是持有房产的人，还是没有房产的人，都没有好处。如果房地产的价格真的大规模下跌，那就代表着国内经济在严重滑坡。
记者：您怎么看待目前房价回调？
王宏新：从去年年底开始，很多开发商都在回调价格，大部分在5%—10%的幅度。最近深圳有一个万人购房团，折扣达20%。这给了我们一个信号：开发商对房价在理性下调，对市场的预期也在下调。但是，要要看到，最近国家统计局公布的数据显示，上半年全国平均房价还在涨，只是涨幅有所回落。由此看，目前房价的下跌还是局部现象，甚至还算不上是下跌，而仍是一种涨幅的回落。
从2007年年底到现在，房地产市场变化有些突然，但也是必然的。说“突然”，是因为整个房地产的行情受宏观调控政策的影响。去年连续出台的两个文件，一个是国务院发的24号文，关于解决城市低收入家庭住房困难的通知；另一个是央行和银监会联合发的359号文，商业性贷款的首付提高，同时也加紧了对开发商的信贷管理。这两个文件直接给房地产市场一个信号：中央对房地产的调控重点作了调整，从供应管理型转向了需求管理型，导致房地产市场出现逆转：以前政府一直努力调整住房的供应，加大土地的投放量，调整户型结构（如增加小户型）。但是这些政策在一定程度上已经失灵了。因为，房地产市场是需求主导的，当需求很旺盛的时候，多少供应量都不够，就像股票市场一样，大家越看涨越买。
国务院24号文中提到，70%住房将由政策性干预，即廉价房、经济适用房、小户型房、限价房四种房。那么，房地产市场只剩下30%的房子是纯市场型的。这样，投资型需求就会受到限制（因为大量的自住型需求将由政策性住房来实现），市场需求也立即下降。
但是，上述原因并不是最深层次的原因，最深层原因来自于整体经济形势的变化。国内外的经济形势影响着国内房价的跌涨和跌幅。从去年上半年开始，物价上涨，也就是通货膨胀问题，国内外失衡的问题，欧洲、美国的经济都在向下运行，这都影响到国内经济，也影响着房价。整个经济形势的低迷或者说问题比较严重，导致了人们购房欲望的下降，这才是房价下跌的根本原因。
记者：也就是说，现在房价的下降是必然的？
王宏新：对，是必然的。前面五年，房价可以攀升得如此高，人们能够买得起房子，是因为消费者把改革开放30年来积累的大部分财富投入到了房地产中。
目前，评价房地产市场，要考虑全国，甚至全球整体经济状况。全球不断攀升的油价、粮价，美国次贷危机，整个世界经济的萧条，国际贸易下降，这些都会影响中国经济发展。珠三角和长三角地区有不少企业面临困难。现在中国还面临着较大的物价上涨压力。在这种状况之下，不可能会有更强大的购买力了。
下半年房地产市场将如何走，还要取决于下半年中国宏观经济走向。如果中国下半年经济保持稳定，适度降温，房价也可以保持适度稳定，不出现大幅下跌。
记者：您觉得房价下调的空间能有多大？
王宏新：我认为30%到40%是可以接受的。但是，如果真出现房地产衰退，那么下降50%以上也是有可能的。但是目前谈这个还早，无论是中国房地产，还是中国经济，都还没有那么糟糕。但是这种潜在的危机、不确定的因素的确是存在的。
记者：也就是说，不害怕房价回调，就害怕跌得没底？
王宏新：怕跌的没有成交量。尽管房价在下调，但是仍然没有购买力、仍然没有购买行为，仍然没有交易量的出现。这是完全有可能的。那就意味着中国房地产市场萧条。
记者：房地产市场的变动，会反过来给经济带来影响吗？
王宏新：房地产市场的变动，当然会对中国经济带来一定的影响。这些年来，房地产业一直是对GDP有极大拉动作用的产业。同时，房地产业是一个辐射性强的行业，它对钢材、水泥等其它行业有着极大的带动作用。如果房价下滑太多，那么房地产业对中国经济贡献率也就会相应下降。
载《中国扶贫》2008年第18期“专家专题”栏目第40-41页。