投资置业系数CIP=（0，4]与楼价调控公式
近三年来中国楼市为什么飙升？年均近10%的GDP增长率同楼价间存在什么关系？楼价同恩格尔系数和基尼系数相关吗？现在的楼市价位合理吗？政府应如何调控楼价呢？未来楼价趋势能预测吗？……投资置业系数T3的发现和楼价调控公式T4的建立彻底破解了这些令政府、专家、老百姓百思不得其解的疑问。房地产除成本价外，更重要的是购买力牵引而成的与工资挂靠的均价，因而楼价调控公式是指房地产均价等于投资置业系数乘以全社会居民月均工资。这个公式揭示了房地产均价与居民月均收入二者间比例关系，称这个比例函数为投资置业系数。在中国现行经济状况和政策条件下，投资置业系数最大为4，最小自然不得低于0。有了这组常数范围，政府就可对楼价作出实时数量化调控，老百姓就能时刻把握楼价市场趋势。
一、投资置业系数CIP=（0，4] 解决四大经管问题
其一，楼价完全由市场决定还是由政府参与市场调控？楼价调控公式的建立表明，楼价不仅可以调控，而且可从调控楼价入手调控宏观经济。其二，在中国，万元
二、楼价调控原理
（一）楼价调控公式T4的重要功能是平衡城市居民的岗位工资与乡村农民的土地收益二者间关系
不要理会过于复杂的劳动价值论，社会财富实质上包括个人工资和剩余价值二个内容。个人工资是指从属物质生产环节中必不可少工作的劳动收入，在未来自动化（无人）监管社会里，不包括分配配置和销售环节的工作。其构成分为最低工资、岗位工资和技术工资。原始体力劳动货币化当量值即最低工资，是不含任何技术文化成分的单纯体力劳动；岗位工资就是就业时才能发生的社会分工工资；而技术工资是经验与知识工资，需要给予实验实践机会和接受素质教育、技能培训。
剩余价值是指应用人类科技文化所创造的扣除岗位工资、技术工资的体力增值，尤其为社会分工协作所产生的一加一大于二的经管效率产值，包括生存公共消费和配给个人生活费用或称低保数据值。低保金额由当时社会一般生理生存最低需求确定，是共生存计划消费部分。显然，最低工资不同于低保生活费，前者是按劳分配，后者是按需分配。二者数值也不同，低保生活费对应于岗位工资而参考最低工资，将二者混为一谈则是社会经济学脱离自然科学的结果。
剩余价值是属社会财富的公共产权，分发展私有和生存公有二部分，只因由企业主代管发展私有部分才误认为是地主、资本家的财富；而由国家代管生存公有部分才被认为是国家财产。现实是，由于对工资定义的歧义和对工资收入统计口径的不统一，以致千万年薪者有之百万年薪者有之，几百元年收入者亦有之。天生人体物质变换成能量的当量值是相近的，因而人的能力是相当的，只有岗位不同、特长不同和社会对特长的取向不同、机遇不同之分。现今社会，按劳分配出现这么大的工资差距无疑是分配不公，高薪者必然占有剩余价值。也就是说，个人工资中往往有惊人的剩余价值成份，因而过去国家规定工资级差，设置工资上下限是符合人体等当量规律的。
政府在计划消费中除逐年提高低保、最低工资和追求零失业外，应秉着控制贫富差距逐年调高月均工资并调整物价结构，以银行优惠抵贷政策促成高超消费。在衣食住行中，高超消费倾向于房地产置业。高超消费是建立在高收入基础上的，这就要求岗位工资和征地补偿不断提高。由于市民以岗位为生而农民靠土地谋生，岗位工资与土地价值的平衡就体现在地价上。这个平衡点的调整过程为：政府作为土地所有权人，由其征地补偿原土地使用权人（如农民），并将土地拍卖给开发商，开发商出售成品楼给市民，期间政府按全社会居民年均收入或月均工资调控房地产均价。以政府为主导的房地产市场反映着随GDP增长工资水平必然增长，工资增长基于岗位工资与土地价平衡来实现。这就要求调高地价，从而政府土地收入、农民获得的征地补偿均应相应走高。
（二）投资置业系数CIP=（0，4]的基理是购买力价
物价分为市场价和计划价二种。前者也叫以造价为基础的销售价，由价值和使用价值决定；后者也叫调控价消费价，由购买力和购买意愿决定。显然，成交价通常是市场价，其上限由富有群体之购买力决定而下限由价值支持。房产之成本价由土地增值费和造价构成；均价与全社会居民月均工资相关，因土地增值保值而约为工资的3倍，准确点说均价由全社会平均购买力决定；造价包括土地使用费、建材消耗费、施工管理费和广告营销费等。均价与造价之差等于土地增值。所以，均价、成本价和成交价因政府调控土地增值费往往高于房屋造价，从而不能以房屋造价分析楼市价格的高低。现在人们看不懂楼价，就是基于对物价应与成本价相近的传统价格理论的肯定。
楼价构成因素有三：一是成本；二是GDP增长幅度；三是市场炒作。成本关键是土地价和土地增值状况，由政府和市场供求决定，而地面上的房屋造价随经济发展所占成本的比例会越来越少；GDP增长由科技生产力水平和国家政治经济、政策决定，反映居民存款和工资等收入；市场炒作由开发商、官商合谋发动和购买心理形成。政策包括最低工资和低保金额的计算设置、工资级差规定、财税水平、银行利率和贷款政策、贫富差距抑制办法……。撇开对成本和市场炒作的专项分析，而是将它们纳入投资置业系数中，则平均楼价只与GDP即人均月工资挂钩。
楼价调控公式的本质在于房屋均价依据购买力确定而高于房屋造价，进而平衡岗位工资与土地价的关系，也就是平衡以土地为生的农民和以岗位为生的工人之间的利益关系。将土地增值加入建房成本而形成的均价仍然符合市场价随成本价波动的规律。依照这个公式政府就可对楼价作出数量化调控和趋势测算，扭转以往主观调控或任由市场炒作而失控的茫然局面。
（三）楼价调控公式的建立
所谓促生产就是发展经济，其核心是造城运动，关注点是绿色GDP。造城运动无非是大手笔规划城市发展，其基本内容是路桥建设布局城市网格、房地产开发填充格局、经贸科技文体交流会馆和商娱广场及花园绿化点缀市貌。这三个内容中，房地产是直接牵引每个人参与造城运动的关键，是GDP增长的龙头。因此，计消的核心在于房地产为主的投资置业，而投资置业系数与居民月均工资间存在的函数关系正是判定房地产均价走势的函变方程。投资置业系数的意义在于揭示了房地产均价与居民月均工资间比例关系，根本在于保证国家从土地增值中抽取调节楼市的税费并进一步调控宏观经济，同时使房屋交易双方清楚合理价位所在，打破了商业信息不对称律。
在忽略分配不公而考虑总体情况时，居民人均收入（可以月均工资代替）或GDP水平同房地产价格都是按比例走高的，比例值称为投资置业系数，是一组由国情决定的有限变化常数，三者间关系为：
CIP（投资置业系数）= BP（房地产均价）÷Wa （全社会居民月均工资） 23-1
1．楼价调控公式的推导
由23-1式得，BP = CIP×Wa 23-2
设房贷首付ζ成，建筑面积A，夫妻双方在工作满y年后购房，则
A×BP×ζ= y×12（月）×Wa ×2（双职工）得
BP=24 yWa÷A÷ζ 23-3
联立23-2、23-3得
CIP=24 y÷A÷ζ 23-4
考虑恩格尔系数R，可据基尼系数划分出地区投资置业能力
IPP（投资置业能力）= Wa×（1-R） 23-5
楼价调控公式反映的是区别于一般物价和房屋造价的购买力价，即23-2式实质为
BP= CIP×IPP 23-6
将23-4、23-5二式代入23-6式得楼价
BP=24 yWa×（1-R）÷A÷ζ 23-7
设商业银行贷款月利率为r，则每平方米房屋月租
B r = BP×r 23-8
2．基础参数设定
23-1~23-8式是世界经济普适律，不同的国情基础参数不同，可由之推算出不同的投资置业系数CIP。根据人生周期的基本常识，一个人一般工作为30至40年，平均可以设定为35年；年青人一般在工作5年后购房结婚；中国人购买住房主要为结婚和家庭用，家庭收入应考虑双职工情况，根据男女区别，设女的均收入为男的0.8倍；政策规定购房贷款者首付为30%；最近建设部规定套房建筑面积A=
3．现实生活中CIP的计算
据23-2式，购买一套建设部规定的标准套房总投资为：
A×BP= 90（平方）×CIP×Wa =90 CIP Wa（元）23-9
按照国家现行规定，银行按揭贷款购房者首期付款最低为所购房款的30%，即
90 CIP Wa ×30%=27 CIP Wa （元） 23-10
随着社会经济的发展，购房后的工薪一般大于购房时的工薪，因此一个人一生的最低收入为
35（年）×12（月）×Wa =420 Wa（元） 23-11
根据人类生活的实际安排，设人生平均工作年限不少于30年，则工作早的人可用5年支付房款首期，而多数人由家族垫支或私募相当于5年的收入支付房款首期。余下30年恰是按揭还贷最长期，包括支付房贷本息、契税和手续费。中老年购房的，通常是已发财或有一定经济基础的人，其经济状况通常好于工作刚满5年就购房者，则
5（年）×12（月）×Wa =60 Wa（元） 23-12
联立23-10、23-12二式得27 CIP Wa = 60 Wa
所以 CIP=60÷27=20÷9=2.222…… 23-13
购房者通常是已婚或行将结婚者，则夫妻双方就业的投资置业系数为
CIP =20÷9×(1.0+0.8）=20÷9×1.8=36÷9=4 23-14
4．恩格尔系数R与楼价BP的关系
由23-4式知，恩格尔系数R与投资置业系数CIP本无关系，因为CIP纯粹是一个政经政策、人文习俗和市场环境等的综合因素；由23-7式知，恩格尔系数R与楼价BP相关，因居住方式反映了一个地区的经济发展状况和消费结构。
根据恩格尔系数，贫困家庭收入用于置业的最多部分
IPP= Wa×40% 23-15
将23-14、23-15二式代入23-6式得所能承受的最高楼价
BP=4×Wa×40%=1.6Wa 23-16
同理，温饱家庭能承受的楼价，
下限为BP=4×Wa×40%=1.6Wa 23-17
上限为BP=4×Wa×50%=2.0 Wa 23-18
小康家庭能承受的楼价，
下限为BP =4×Wa×50%=2.0 Wa 23-19
上限为BP =4×Wa×60%=2.4 Wa 23-20
富裕家庭能承受的楼价，
下限为BP =4×Wa×60%=2. 4Wa 23-21
上限为BP =4×Wa×70%=2.8 Wa 23-22
最富裕家庭能承受的最低楼价
BP =4×Wa×70%=2. 8Wa 23-23
按照现行供楼月利率约0.4%计算，由23-8式得
B r = BP×r=0.004 BP 23-24
根据基础常数的设定，楼价水平经验值应在城市平均工资的3倍以内。一般地，可设人生工作30年为置业年，月薪均值为Wa，则用于投资置业的收入不少于30×12×Wa =360 Wa，而90方住宅的投资至多90×3×Wa =270 Wa。其中360 Wa －270 Wa =90 Wa 为贷款利息、契税、手续费和它项置业。首期支付为270Wa×30%=81Wa，约等于8年的工资收入，双职工则为4年。如富裕地区楼市均价每平方4000~10000元，则B r = BP×r=（4000~10000）×0.4%=16~40（元/平方米）。
三、楼价预测方法
（一）中国现行楼价合理吗
从以上楼价调控公式计算结果可分三种情况回答。第一，就GDP水平和月均工资来看，当前的楼价同调控公式计算结果相符，楼价基本上在合理范围内运行。第二，就0.496的基尼系数来看，贫富差距过大，现在的楼价对普通家庭来说过高，多数人买不起房。第三，就土地增值和土地含金量增高来看，楼价还得看涨，因为楼价的主要成本是地价。如果下表中与2006年相关的数据统计口径问题不大，数据水份不多，则会出乎大家意外，现在的楼价不是太高而是普遍偏低。表中政府调控目标一栏的数据是基于调和公式计算结果和大家心理接收程度或实际运行惯性的综合，以及遵循楼价稳定渐升经济律而形成的。当楼市进入正常运转后，只以公式计算为准，不能搞综合。楼价只有低开高走在稳定中渐升才是符合置业增值与住房消费水平提升之双赢经济律的。综之，现在都说房价高的原因在于贫富差距过大。政府要维护楼价同GDP同步增长，就必须从缩小工资差距着手调整分配制度，实行计消市产模式来控制贫富差距。
（二）楼价的精算与速算公式
式23-3、23-7是楼价精算公式。由于3在CIP=（0，4]内，不妨取CIP=3，则由式23-2得
BP = 3×Wa 23-25
CIP=（0，4]揭示了楼价速算公式为BP = 3Wa正是判定楼价趋势的系数。
（三）2007年典型城市房地产均价应当走势和调控目标
根据楼价调控公式23-23，发达城市的投资置业系数大于2.8。政府应根据23-7对楼价作出合理性评判，进而制订出调控目标。市民亦可椐23-16~23-23式判定楼价走势。据网载不精确数据，计算列出投资置业系数和2007年楼价趋势于下表：
中国典型城市近年月均工资与一手楼市均价比照表①
|
城市名称 |
CIP |
2006年之Wa |
2006年之BP |
政府调控目标 |
2007年房屋每平方均价计算值 |
2007年每平方房屋月租 |
|
香港 |
2．8~3．4 |
25000 |
40000 |
51250 |
近年低位运行，应在77500以内。 |
310 |
|
深圳 |
2．8~3．2 |
3200 |
9000 |
8960 |
9400，去年价位适当 |
38 |
|
广州 |
2．8~3．1 |
3000 |
7200 |
8025 |
8850，去年价位偏低 |
35 |
|
佛山 |
2．8~3．0 |
2100 |
4200 |
5145 |
6090，去年价位偏低 |
24 |
|
南昌 |
2．4~2．8 |
1600 |
4000 |
3984 |
4160，去年价位适当 |
17 |
建立了楼价调控公式，发现了投资置业系数为（0，4]和经验值3，则大家历来关心的楼价应多高，升幅应控制在什么范围等困惑行将成为妇孺皆知的生活常识。广州、深圳、佛山和香港等作为最富裕地区，所能承受的平均楼价应在2.8 Wa以上；南昌2006年恩格尔系数为32.67%，位于富裕水准，房屋均价应在2. 4Wa ~2. 8Wa。其中佛山最高为3.0 Wa；广州最高为3.1 Wa；深圳受香港楼市影响应高于广州，最高为3.2 Wa；香港属世界经济发达区，最高为3.4 Wa。不管在中国的什么地方，其置业系数必须在0~ 4.0以内，一般地方的楼价速算简式应为：（2~3）倍于人均月工资。这样估出的房价不会有大差错。
四、宏观调控可从调控楼价出发
（一）调控要素
按照23-7式，政府调控楼价应重点调节如下六类参数。第一类，实行按劳按需分配相结合和财产所有权与使用权适当分离原则调整分配制度，调整用地规划、银行按揭贷款首付成数等。这是调节楼价的政策导向。第二类，以税种税率变化、没收不明财产、缩小工薪差距、打破行业垄断收入等办法调节现有购买力。月均工资是一手楼均价的首要因素，而准备年限、现有资产、居民存款、财产性收入、经营净收入、转移性收入、贫富差距……是影响房地产均价和上限价的因素。提高低保金额和最低工资可调高居民最低购买力。第三类，通过加强科教卫生工作来创新科技生产力，使GDP增长和财税收入创新高可调节预期购买力。第四类，调住房结构档次、房屋造价、物价指数、推出廉租限价房、调整土地有偿使用办法等是调节物价冲抵购买力的重要手段。第五类，通过调整经济发展规划和消费结构，推动高超消费可调恩格尔系数；以抑制贫富差距为目标，调整分配配置方案来缩小基尼系数，加上市场策划炒作可调节楼价上限。第六类，调节人文居住环境，如规定区内花园绿化、区外公园娱乐，配置以交通出行、商业街与广场、行政服务、文教卫生等调节楼价等级。
（二）楼价与GDP呈正比例关系
GDP增长了，劳动者就应享受改革开放成果，这直接体现在工资增长上。椐23-2式可知，楼价与工资成正比，则楼价与GDP成正比。在解决衣食温饱问题后必然要解决住行小康问题。造城运动主要由路桥建设和房地产开发二部分组成，解决的是住行高层次问题。造城运动的繁荣在于参加车市楼市的人数最多。也就是说，车市、楼市是活跃市场的双引擎。但就搞活市场来看，地产是随着经济发展而增值的，是国家财税收入基础，远比投资小汽车活跃。当前正处于改革开放的小康建设时期，经济发展的主要内容为交通网络建设；房地产开发；配套以人居环境美化、培植人文环保绿化和以科技文体交流为契机的楼堂馆所、商业广场建设。这三方面的内容相辅相成，缺一不成现代化，三者价值共同构成GDP。因此，房地产开发迅猛向高价高档伸展是以造城运动推动经济发展、GDP高速增长的经济奥妙。
（三）宏观调控可从调控楼价出发
简明地说，经济发展就是不断解决衣食住行问题，为精神生活奠定物质基础。衣食温饱问题解决后，往行小康就是经济建设面临的问题。住与房地产相关，行与汽车和路桥建设相关，再点缀于商业广场、花园绿化和大型场馆建设就形成了造城运动。造城运动中唯有楼市是人人都得参与而不能回避的，故房地产问题是牵一而动全社会的热点难点课题，是经济发展的龙头力量。作为龙头，楼价趋势无疑是牵涉小康目标和GDP稳步增长的关键，因而宏观调控一定意义上讲就是调控房地产均价。楼价有成本交易价、购买力牵制下的平均价、价值支持的下限价、贫富差距拉升的上限价。上述秉着刺激消费实现高超消费就购买力因素建立房地产均价调控公式。楼价调控公式包涵着宏观调控的方方面面。
（四）楼价为什么应贯彻稳定渐升的策略
楼价与GDP成正比，楼价稳定渐升就是GDP稳定连年增长。换言之，楼价稳定增长是经济健康平稳运行和不断向前发展的标志。首先，相对于矿藏资源和原材料，土地更加珍贵。所谓经济发展就是单位土地面积上的产出率随科技生产力水平提高越来越高。人类移居太空以前，随着人口增多，人均土地资源占有率不断下降。这二方面表明，土地含金量随着时间的推移和经济发展有增无减。如果随着时间推移，土地价值下降了意味着地球资源没有得到充分利用，标志着人类能力在萎缩，也就是经济衰退。经济在发展无非是在土地上从事生产实践而不断刷新GDP，因而土地在升值。楼价是指房地产价格水平，土地增值则楼价升高。GDP稳定增长就是建立在土地稳定增值楼价渐升基础上的。土地不断增值楼价不断升高同GDP不断增长工资不断增加是相互依赖互为推动的。第二，随着科技生产力提高，日益增加的农民进城对科技文化教育提出了扩容要求。随着中学教育普及，大学教育迅猛扩张，10亿农民的子弟学成留城工作和农民进城务工经商，对城市住房和规模扩张的需求急剧飙升。也就是说，经济发展、土地珍贵、楼价上升是以城市为中心辐射周边乡镇吸纳全国农民的造城运动。第三，经济发展的基本内容就是城市化，农民市民化，即造城运动。在造城运动的路桥港口机场铁道、商业广场文体交流堂馆、花园绿化环保等建设和房地产开发中，唯房地产是人人均必须参与而且最活跃的市场因素。也就是说，楼价是城市扩张经济发展的中心问题。第四，人性或善或恶T5，人性化经济政策就是要在发展中稳定楼市。楼市随楼价成长性带动经济发展更多体现在对人性之恶加以利用，这就是释放无穷欲望。无穷欲望的释放必然引发市场竞争能力释放，从而出现贫富差距。贫富差距相当于电路中电压差，犹如电压活跃电路一样，贫富差距活跃市场。允许合理合法合情范围内的贫富差距存在才有市场动力，才会活跃消费市场和生产市场，才会有丰富多样的消费结构；如若不存在，市场就失去了活力而静止不变死寂沉沉。可见，利用人性之恶满足无穷欲望就应实行高超消费，也就是要安排生产力建设高档住宅带动衣食行水平提升和装修家电网络通信等的配套设施跟进。但是，楼价呈成长性犹如有机生物成长是平稳渐行的，要遵循生命周期和成长规律，不容许类似近年楼价飙升，以免患上“巨人症”，形成经济泡沫。这就要发扬人性之善，从而抑制贫富差距，使工资与楼价同步增长。长于勤俭节约积累财富是中国人的善性之一，但这会抑制消费抑制物价成长而最终发生楼价飙升。第五，股市进入牛市交易才会活跃，红红火火；进入熊市则会寂静沉沉，缺乏活力。也就是说，根据国人买涨不买跌的心理，楼价应在稳步渐升中发展，才能激活购楼置业消费。如此购房置业者便可在获得不动产增值赢利的同时改善居住条件。
楼市在GDP中的龙头地位是无法动摇的，而发展楼市也最好是使楼价在稳定增长小幅波动中进行。发展楼市离不开低开高走的楼价和开发商炒作激活。因为人具买涨不买跌的心理，置业与赢利同时发生才是令人畅快的消费置业过程。就国家来说，GDP高速增长必然伴随市场交易频率高成交量大，即GDP越高市场越活跃税收发生频率越高，国家收入越多。据阴流子幂指放大链式反应T6，只要发生交易就有税收产生，交易价高量大则财税收入越多。象近年房地产、股市这般繁荣必是国家富强，富人更富，贫富差距越加悬殊，同时国家更有财力扶贫和抑制贫富差距。因此，国家强大寄托于市场繁荣，直接点说是离不开房地产市场的低开高走。
总之，时间流逝和GDP增长必然要求土地增值。土地增值必然垫高房屋成本，农民进城必然增加对住房需求，从而经济发展城市繁荣集中体现在楼价稳步渐升上。需要着笔一提的是，楼价增长主要源于土地增值，增长收入应归国家代管并用于平衡岗位工资与征地补偿，用于危房旧房拆迁、农民工人的社保低保和国企改制安置职工，而非属房地产开发商应得。近年开发商暴利应属国家（管理的）财富，所以国家清算土地增值有理。
（五）应用楼价调控公式对近年中国楼价飙升进行理论解释
2003年至2006年中国楼市为什么飙升呢？改革开放二十多年来，GDP年均增长率近10%，而广大农民收入工人工资增长缓慢，土地增值近于0。也就是说，近年GDP增长了，老百姓并未享受到应有的改革开放成果，使得BP、Wa增长与GDP不相关。同时土地随GDP增长的含金量增大没有得到体现。这些无疑违反了经济发展规律，从而2003年前的楼价一直处于低位徘徊状态。
自1997年起，公务员连年加薪提高住房公积金、教育产业化和医改使知识工作人员收入翻番上长、官商洗钱和国企改制成就了一批批暴发户……。暴富者和民营工商业主及其二奶们成了高档住宅的消费体；教师、医生、公务员和垄断收入行业员工经过1997年至2003年的存款积累，成了一手楼市的消费主体；城市低收入者、进城务工技术农民、教育扩招学成的农民子弟等成了二手楼消费群体；庞大的国内外流动人口、民工和流动商人成了房屋租赁群体。这些变化使贫富越加悬殊，同时全社会月均工资大幅提升，进一步积累了促使房地产价上限和均价飙升的力量。也就是说，虽然劳动者个人尤其民工的工资普遍增长不多，但通过权力关系网经济，如垄断收益、官商洗钱、项目暴富……，没有分配给老百姓的GDP却流进了官商、公务员、国企领导、垄断行业员工的腰包，使贫富差距快速拉大，实际Wa并不低。CIP 是一定条件下的常数，据23-2式，Wa上升，BP也随之上升，因而存在楼价补涨的需求。2001年起，中国股市进入了熊市，股市保证金流入楼市；2003年前后，外资睢准了这个商机，偷偷地进入境内炒作；境外品牌开发商也抓住时机抢滩国内房地产市场进行炒作性开发，政府官员、国内开发商纷纷联手以招商引资、征地圈地、拍卖地块和制定霸王条款、单方面定价和行业抬价等手段跟进，共同促进了楼市的繁荣。这同2001年B股，2006年A股飙升情况类似。从住房需求方来看，中国人多地少，十三亿人口基数大，比重再少的富人群体也可超过一个大国人口，中高档住房需求市场庞大得很。所以中国楼市飙升价位最终将高于美国等发达国家是情理之中的事。