“危机” 就是风险和机会并存，我们古老的中文字眼里早就说明这一点。美国次级贷款的风险已经体现出来近1年，许多投资者都在关注这场危机需要持续多长时间，什么时候能进场，抢占商机。偏爱投资房地产的中国人是否也想到美国来寻找投资的机会，我认为在做投资决定前，需要多做点功课，真正地了解风险和机会趋势，本文提供几点想法供大家参考。
1．外国人投资美国房地产的现状：
众所周知，美国是一个全球性的移民国家，房地产投资人也是参有各种国家文化因素，加上经济全球化，世界变得越来越小，在美国生活的人群中40%是外国出生的人，也就是说每5笔房地产交易生意中就有2笔是国际性背景。1/3的贷款是来自海外的资金，日本和中国是最大的美国国库券持有国，单中国就有2300多亿美元美国国库券可做为美国房地产贷款公司的抵押债券。外国人投资美国房地产的主要国家并非日本，英国，新加坡，爱尔兰（只各占2%），中东国家占6%，德国占27%，最大投资者是澳大利亚占54%，中国买家并不多。随着中国经济的发展和土地资源的限制，我相信会有更多的中国投资者会到美国投资房地产，人民币的升值，购买力的提升，美国开放中国人来美旅游，房地产价格低廉，对中国投资者会有很大的吸引力。尽管美国的房地产出现不少问题，但是还是有不少地区交易很活跃，尤其是第2线的市场非常吸引投资者，这些地方包括德克萨斯州的休斯敦，奥斯丁，达拉斯，圣安东尼市四大城市，亚特兰大，圣地亚哥，南弗罗里达中等城市。纽约，旧金山，芝加哥，洛杉矶，拉斯维加斯，迈阿密，底特律，费城等因为前几年房价增长太高或经济不好，并非投资的理想之地，需要再花点时间观望。
2．为什么投资美国房地产：
现在投资美国房地产，回报是相对有保障，风险不大，但期望值不能太高，一般年回报率在8-12%就算很好，如果加上物业的升值空间也许会更高些，但不可能投机高回报，需要有3-5年投资期。投资是有保障的，也有可能成为永久居民或公民，在美国投资房地产最好也好分散投资，如不能只投资中餐馆，还需要办公大楼，酒店，仓库，零售门面等。投资美国房地产，产权很明确，土地是永远归属投资者，在美国投资主要考虑房地产的物业质量有保障，在美国差不多是市场化价格，一分钱一分货，美国的资产评估公司水分较少，他们都是专业有执照的，销售人员也不会乱加价，买方是不需要支付佣金的，免费享受优质的专业性服务。投资美国房地产也可以作为投资组合，对未来的经济发展打下基础，不久的将来美元升值，对于投资者也是一种无形的鼓舞因素，我相信一旦美国经济回升，美元会有升值的空间，待明年美国新总统上任之后，美国经济有可能会出现转机，作为投资者需要提前进场寻找自己认为合适的机会，在投资美国房地产时也需要考虑美国高科技的发展，如谷歌公司附近的房地产就很难下跌，因为有经济的支撑。 如休斯敦能源公司较多，高科技公司不少，经济发展还是很好，房地产还在继续升值，次贷的影响相对较小。
3．投资区域性的重要性：
房地产投资位置是最重要的因素之一，投资者首先要考虑在那里投资，多问自己为什么要在那里投资？是价格便宜还是经济发展不错？ 是有可信赖的合作伙伴还是有融资渠道？ 是自己在那个城市有些生意，还是有亲戚朋友可以帮忙了解？ 当地华人资源是否能帮助？今年美国经济增长的20个城市中，德克萨斯州就占6个大城市，休斯敦，达拉斯，奥斯丁，圣安东尼四大城市的大三角发展还不错，休斯敦是全美第四大城市，世界能源之都，全球最大的医学中心，还有航天中心，这些地方相关的房地产业还是很强劲的。如医学中心的办公大楼，医院建设还是不停地发展，每年都有 10%以上的增长率，德州医学中心已计划增长到2025年，如果中国房地产投资者有兴趣投资中医院或相关房地产，也是可以考虑的。休斯敦的西南中国城已成为全美最新最好的新中国城，价格很稳定，总投资额已超过几亿美元，还在继续发展，华资和美资银行华人代表在中国城已经有10多家。加上休斯敦是国际贸易城市，物价相对便宜，房价也不高，生活质量较佳，中国房地产投资者应该来实地考察了解，相信会有所收获的。投资区域需要请当地的人了解，包括学区，增值潜力，税收，治安情况，交通便利，购物方便和娱乐圈等。如华人喜欢离中国城不远的地方，重视教育的好学区。便宜地区并不一定能增值，贵点区域升值回报更高些，需要考虑很多的因素。
4．充分利用投资款额和融资额度：
充分利用资金是投资房地产很重要的一环。不少中国房地产投资者喜欢用100%现金购买物业，美国人对此即有欢迎者，也有不喜欢的。对于卖家当然希望用现金，成交快，减少费用，对以前的银行来说，他们也急于回款，当然很高兴。另一方面，新的贷款公司却拿不到生意，美国并不喜欢中国投资者用现金买下大楼，空等几年，他们觉得这样是浪费资源，对美国经济也没有促进作用，没有增加就业机会，当然自己居住是可以理解的。真正的投资者应该是用最小的投资额度，利用可行的融资渠道，在美国最大限度地利用本地金融机构协助投资项目，银行贷款可以减少资金的压力，同时也是风险控制的合作者，尤其是中国投资者，对美国不太了解，金融机构如银行会协助评估项目的可行性，这样更专业化地投资，控制投资风险，同时银行还可能提供其他商业服务，如介绍客户租店面，办公室等，还有贸易伙伴等。他们贷款给投资者也希望投资者有很好的回报，减少他们的贷款风险。 一般情况下，银行可以提供60-70%资金给投资者，贷款额度越高，相对利息也可以较低，成本较低些。项目越大，越容易融资，但是银行的大小也会影响到融资额度，如果银行做不了，还有金融公司，股份投资公司，保险抵押公司，中国投资者需要好好利用美国现成的渠道。也算是对美国经济真正地了解和促进，才会真正地受美国人欢迎，改变美国人对中国人的偏见。
5．了解美国的法规和程序：
尽管美国出现次级贷款危机，但是整个法规还是比较健全的。去年以来，美国对房地产相关产业的法规和程序要求更高了。中国投资者应该好好地了解，这并不是要卡中国投资者，对美国的投资者也是如此，要对投资者有更好的保障，包括贷款的金融机构，目的还是尽量控制其投资风险。在美国投资房地产，律师和会计师是必须咨询的。用中国成功的经验在美国并不一定能行得通，需要本地熟悉法规和会计制度的人协助，商业运营最好需要有当地的合作者，本地化协助是成功地投资美国房地产关键的一步，还有生意保险，员工福利，，医疗保险，税务等等，都是和中国有很大的差别，中国投资者一定要多咨询相关专业人士，以保障投资项目的成功。
6．选择对未来有增长趋势的项目：
近几年来，全球化经济的发展，越来越多的海外公司到美国开设分公司，抢占美国的市场，办公大楼是海外投资者比较兴趣的项目。高级公寓楼也是有海外投资者兴趣的趋势。因为制造业务外移，制造业的厂房已经过剩，很多公司已改为仓库，而高科技产业的公司所需要的面积并不大。前几年商务酒店发展很快，目前还在发展，但已减缓，高级酒店供不应求，会展中心配合酒店及博彩，旅游业发展，还有机会发展。美国开放中国旅游后，旅游城市的酒店相信还有一定需求量，要根据投资者的兴趣城市区域而定。由于能源运输费用的增加，国外公司很有可能选择在美国投资仓库，这样可以根据客户需要选择性就近提供服务，可以缓冲运输费的压力并接近美国客户，联营药店，品牌餐馆，小型超市，银行分行也有发展空间。 另外房地产的热点是可以买美国农场，因为粮食价格的上升， 种植玉米，棉花，大麦，大豆及水稻的农地更有价值了。随着婴儿潮老年化，医院，医学中心，健康保健，健身房等相关的房地产也能有一定市场。
7．结合国内业务的需要：
中国投资者到美国投资房地产时，需要考虑投资能力和自身的需要，如制造业希望自己在美国建立仓库，自产自销或用自己品牌推销给市场，也许中国公司可以购买仓库和办公室在一起。如想在美国建研发中心而已，就不一定要很大的空间，还有些企业可以在美国收购高质量的厂房，进军在美国制造的产品，如药业公司可以购买美国FDA批准的GMP药厂，用国内低价的原料药，在美国进行纯化生产仿造药，别指望美国会到中国进口药品，而是我们需要在美国收购药厂。有些项目可以用国内的廉价机械设备到美国开工厂，利用美国当地的资源，自动化程度高些的项目，也可以用减少运输成本抵掉美国高薪劳工的因素，如建机砖厂，中国不大可能出口机砖到美国，出口石板材也已很困难，中国公司也没有必要进口加拿大的木材到中国，在制造成建材，家具再出口北美，中国公司也可以在美国房地产较便宜的地方开设加工厂。美国制造的产品可以卖出比中国制造的产品好价格，中国公司完全可以利用美国的优惠条件，在美国设工厂，降低成本，中国的制造技术已经能够在美国占有一席之地，没有必要让美国制造业全都搬到中国去。日本丰田汽车在德克萨斯州圣安东尼市建卡车生产厂就是成功的案例，佳美家庭汽车也是建在肯塔基州生产。难道日本丰田汽车不知道中国工人工资比美国工人低吗？ 中国饮食业也是可以在美国开联营店，中国电器产品也有机会在美国开零售连锁店，这些都是可以投资商业房地产的项目。
8．需要有短期，中期和长期投资兼顾的意识：
在美国投资房地产需要有中长期的计划，短期只是在危机时进场，由于有很多佣金，律师费，评估费，过户费，贷款费和其它文件手续费，短期炒房地产是没有很好的效益的。除非是购买银行拍卖的房子，或者破旧的房产后再装修后出售，一般需要3-5年投资回报才能体现出来。美国人流动性很大，所以他们对房子的装修非永久性的，因为几年后他们也许要搬家，交易次数较多。对于店面中国人经常喜欢自己买下拥有，而美国人则常用租赁为主，签3-5年合约也是可能，中国投资者可以放心做业主投资几年，信用好的租房者是投资者需要优先考虑的。考虑到中国投资者有时不经常在美国，也可以请当地有经验的房地产物业管理公司协助管理。在美国投资房地产可能没有中国大涨的机会，但大跌的机会也较小，尤其是现在，再下跌的空间已经很有限，休斯敦年环比还是比去年上涨2-3%不等。华人受次级贷款直接影响还是较少，主要是华人比较保守，首付较高。如果是有中长期投资的意识，相信现在可能正是时候，投资的艺术在于进场和退出的时间考虑。
总之，中国有良好的投资机会，美国也有不错的投资机会，投资者需要用全面的分析，根据自己的需要，结合本地的实际情况和当地合作者，多了解情况，不能轻易做决策也不要错失良机，分散投资组合，投资管理是很重要的一环，本地化人才也是投资美国房地产成功的保障之一。