陈真诚：房市存棘手问题，政府想救市或难

——08房地产年中盘点分析系列之六

文／陈真诚

(特别提示：本文内容不构成任何投资决策或市场操作的依据。任何人据此以进行任何市场决策或投资操作等行为者，风险自担！

内容导读：阶段性供大于求，尤其是结构性供大于求，空置率进一步趋高上升，事实上已经成为了房地产市场的一块难以在短时间内治愈的“硬伤”。无疑将成为房地产市场在下半年乃至以后更长时间内最感头痛的问题，也事实性地成为了摆在政府救市道路上的一个巨型障碍物，政府难以通过行政作为而能跨越过去……)

最近一段时间以来，不但一些学者、开发商要求政府救市的呼声很高，而且一些地方政府也在试图救市，甚至有，遭地震强烈打击房地产需求的成都，一直被舆论称刚性需求很强的上海，以及此前市场上充满“真实的谎言”、地方政府与媒体几乎一直高调称市场很健康、交易活跃的长沙，等等地方政府，无不以“促进市房地产业健康发展”为名义出台了一些试图救市政策。在一些地方政府的救市措施中，甚至不惜冒与中央政府政策相抵触的嫌疑。

6月15日成都市人民政府办公厅出台了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》（以下简称《意见》）。《意见》从信贷支持、税收扶持、报建费减免、鼓励土地转让、地价款缓缴等多项政策方面对开发商给予了支持，以契税补贴、财政补助、个人所得税补贴三种形式进行刺激置业需求。很明显，《意见》其动机的两个基本要点是安抚开发商、刺激市场需求。但迄今为止来看，成都地方政府的救市举动，不仅没有真正刺激消费者需求，反而加大了消费者的观望情绪。《意见》及细则允许开发项目延期不得超过一年，即2009年年底。根据这项政策，为了减少在楼市低迷期推盘的风险，不少开发商或会将开发项目往后适当延期处理。这样就可能导致本来打算在2008年开工建设的项目集中在2009年底集中爆发扎堆上市的现象发生。这样，预计到2009年年底，就可能人为地加剧市场供需结构的不平衡，并将供需矛盾对市场效应成倍放大，则可能导致成都楼市局部高空跳水，房价整体继续下跌。

7月21日，房价涨幅曾列中部第一的长沙市人民政府出台《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）。为增强楼市消费信心，《意见》在出台经济适用住房全面推行货币补贴方式的同时，从土地、金融、税收以及开发报建等各方面提出相应的优惠政策，采取了减免、延迟收取税费等方式，以减轻开发企业资金压力。

上海曾经新推出原定于6月29日正式上线、与央行之前叫停的“房贷转按揭”相抵触的“二手房带抵押交易”。不过，在试运行尚未满一个月的时候，上海的“二手房带抵押交易”便已经被叫停。

事实上，在除上述成都、长沙、上海等地外，还有一些地方政策，在一方面不承认房价过高、房市已很低迷的同时，另一方面试图或正在采取一些举措扶持开发商、上托房价以救市。

各地地方政府使出的试图救市之举的结果到底会是怎样？虽然现在还不能下结论，但成都地方政府救市之举未能取得预期效果，不免使得各地地方政府心中没底。究其主要原因之一就是，尽管地方政府试图救市，却碰到了棘手问题，通过地方政府托市之举，难以在短时间内解决：房市正在出现阶段性的供大于求。而且，在目前供求此消彼长的房地产市场实际情势下，有些地方的供大于求问题将非常严重。相比较能及时实现的有效需求而言，有的地方的阶段性房屋供应过剩甚至达到50%或以上。

毋庸置疑的是，阶段性供大于求，尤其是结构性供大于求，空置率进一步趋高上升，事实上已经成为了房地产市场的一块难以在短时间内治愈的“硬伤”。由于供大于求、空置面积快速增加而造成的存量，需要一个不短的时间才能消化，因此，这块“硬伤”必然需要经历一个不短的时间才能被治愈。这无疑将成为房地产市场在下半年乃至以后更长时间内最感头痛的问题，事实性地成为了摆在政府救市道路上的一个巨型障碍物。“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，这个巨型障碍物，政府难以通过行政作为而能跨越过去。因此，在如此房地产实际形势下，即使政府想救市，恐怕难有太大作为，难以在短时间内通过行政托市而消化供大于求、空置面积快速增加所造成的存量。要解决这个问题，归根结底，还得主要依靠来自行业内部的作为，依靠开发商在竞争中采取有效的营销措施。

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