近年来，个人住房按揭贷款业务发展迅猛，成为各大银行大力推进的一项业务，如何防范风险也就迫在眉睫。日前，笔者在华夏银行网站看到了一篇该行个人业务部赵鹰所撰写的专业文章，看后觉得很不错，特摘录如下，希望银行业机构同仁看后有所收获，共同防范个人住房按揭贷款业务风险，促进房地产市场的健康持续发展。
特别声明：本文版权属赵鹰及《华夏金融》，引用时须注明，谢谢配合。
附文：
一、对开发商按揭贷款授信的把握
（一）开发商主体资格。
对开发商资信的把握直接关系贷款准入的安全性。通常，为了选择资信良好的开发商进行按揭贷款项目合作，银行应要求开发商信用等级在A级以上，财务状况良好，具备一定的盈利能力，无不良信用记录，对外负债和担保结构合理，落脚点在开发商应具有良好的担保能力，能够为按揭贷款提供连带责任保证。其中对开发商控制主线是控制开发商的最高负债比例。在房地产市场，开发商高负债融资、过度融资是一种普遍现象，资产负债率超过100％还能继续运转的开发商也不乏其数。但负债比例越高，意味着开发商承债压力越重，资金链断裂的可能性就越高，因此，银行应要求开发商资产负债率不超过70％为宜。
如果开发商两个年度或两个年度以上的损益表显示连续亏损，则表明项目的开发周期过长，企业盈利能力不佳，银行在按揭贷款授信时则应格外谨慎（对一个年度亏损的开发商要重点关注其未来持续盈利能力。因为根据会计准则的规定，开发商只能在已开具发票并且已经将房产交付使用后，才能确认收入，在此之前均不能确认收入。因此在项目前期，开发商通常没有销售收入。这种情况下，银行方面应着重关注资产负债表中反映项目销售情况的“预收帐款”项目，同时还应结合会计报表附注中对“存货“帐龄、结构的说明来进一步分析开发商开发楼盘的市场价值和变现程度）。
（二）楼盘项目的把握。
1、新盘和尾盘
通常说来，在楼盘销售初期，一旦出现滞销，开发商就要面临很大的资金压力，为迅速回笼资金，开发商存在利用按揭贷款套取银行信用的冲动。而项目的尾盘、积压多年仍未卖出的房产也容易产生骗贷的可能。
2、商用房按揭贷款项目
相对于住房按揭贷款，商用房发生虚假按揭贷款的机率要远远超过住宅，这是因为商业项目的价值，受市场波动影响较大，多取决于市场的整体繁荣程度和所经营商品的利润水平，而住宅按揭项目，各个借款人之间的关联并不多。因此，银行在受理商用房按揭贷款申请时，要注意以下几点：
(1)商用房必须是已经竣工验收的房屋。
(2)商业房产按揭项目必须进行整体评估。
(3)考虑提高首付比例，对属于市场导入期的按揭项目，银行应要求借款人将商用房的首付比例从人民银行规定的底限要求的40％提高到50％或者更高。
(4)考虑“银团贷款”方式，由多家银行共同对一个商业地产项目提供按揭贷款服务。一般来说，一家银行在一个项目的按揭比例以不超过40％为宜。
3、对借款人购买按揭房产的唯一性和抵押有效性的把握
（1）避免开发商一房多卖。在已实行商品房销售的网上签约和预售登记备案制度的地区，银行客户经理应要求借款人提供经网上签约和预售登记备案的正式合同，以及网上签约合同的密码，以便按揭银行进入当地的房地产交易网查询购房交易的真实性。在尚未实行商品房销售的网上签约和预售登记备案制度的地区开展按揭贷款业务，银行要制订出完善周密的管理要求，尽量控制风险。如果所有的风险控制手段失效，则应放弃这块风险较大的市场。
（2）避免开发商一房二抵。为了融取更多的资金，开发商有时在开发贷款未偿还，原抵押登记尚未解除的情况下，又向银行申请按揭贷款。为了防止一房二抵给银行带来的抵押物悬空的风险，银行客户经理受理按揭贷款材料时，一是要检查项目国有土地使用证原件上的内容，仔细查验按揭房产是否在抵押明细中；二是要检查借款人与开发商签订的商品房买卖合同中关于所购房产抵押情况的表述；三是要登录当地的房地产交易网，按开发商、项目查询房产是否处于在押状态。
如果买卖合同表明按揭房产未设定抵押，但国有土地使用证上仍记载按揭房产处于抵押之中，这时按揭银行必须要开发商提供原房产抵押银行同意撤销的声明以及房管部门同意撤销的批复。
尽管理论上按揭银行只要在抵押房产在偿还原贷款的情况下，仍有足值部分抵偿按揭贷款就有安全边际保障，但实践中对原贷款设定的抵押物所指向的贷款很难明确划分，为了控制风险，银行方面不应对一房二抵的房产开展按揭业务。
（3）对未办理预抵押登记地区的按揭贷款掌握目前在北京、太原、昆明等一些地区，当地房管部门尚未建立期房销售的预抵押登记制度，银行往往在未办理预抵押登记手续的情况下，仅由开发商信用担保即行放款，这就给银行造成了很大的贷款风险。但基于地区性的整体原因，银行又不得不在办妥抵押手续之前放款。为了控制这种风险，同时又能兼顾市场实际，银行方面应把开发商为按揭贷款提供保证视作工商企业一般担保业务来对待，这就要求对其授信掌握标准应高于能办理按揭房产预抵押登记的开发商。如银行对开发商的信用等级标准应从A级提高到AA级，资产负债率应从70％回落到60％-65％之间，盈利能力超过当地同行业平均水平，企业的注册资本应不少于1000万元，开发商房地产开发资质至少达到二级，开发商股东应具备较强实力，开发商楼盘在当地房地产市场应具有较大影响，如中小城市应进入当地10强，大城市应进入当地50强等。
4、对按揭房产价值的把握。
按揭银行应对按揭房产进行价值评估，以防止按揭房屋买卖价格明显高于周边地区同档次、同类型房产价格，特别是对高档房产一定要进行评估。评估的方法一是可以在做按揭项目前，委托银行合作评估师事务所对整个项目进行价格评估，确认房产合理价值空间，二是可以对申请按揭贷款的单套房产进行评估。可信赖程度较高的评估报告能够有效地避免房产销售价格虚高的风险。
银行方面应当只接受指定评估事务所出具的评估报告，同时在每年对评估事务所进行一次评价，凡由于评估事务所故意拔高按揭房产价值而造成银行损失的，银行应将该事务所从备选事务所中剔除。为引入竞争机制，促进事务所之间更好地为银行服务，一家分行的备选事务所应不低于2家，但不应多于5家。同时银行方面还应通过网上查询或询问房产中介同地段、同品质房产的价格，以与房产买卖价格进行对比。
二、对借款人资信状况的把握
（一）合同面签。
银行客户经理通过合同面签，可以掌握很多对贷款调查有利的线索。通过借款人的谈吐、仪容，并辅助资产证明材料，客户经理可以大致判断出借款人的收入水平。开发商经常为辞退要挟或给予少量报酬要求其员工、工地民工甚至是外来务工者提供其身份证，并到银行申请按揭贷款。这种情形，客户经理通过一般问询就可甄别。在面签时，要高度关注借款人系开发商内部员工，或系员工的直系亲属，以及对所购住房完全不了解，在签约现场不认真斟酌合同，签字随意的借款人，要将其作为进一步核实的重点对象。面签还必须是客户经理双人面签。同时客户经理还应在面签后，通过电话核实、上门核查等方式来了解借款人的真实情况。
（二）借款人的主体资格。
当下很多父母为避免将来的遗产税，多选择以其子女的名义购房，而自己为子女支付按揭款，这又分两种类型，一是其子女虽已成年，但其自身现实收入并不具备足够偿债能力，二是其子女为非成年人。前一种类型的风险在于借款人的收入不稳定，不具有充足的还贷来源，一旦其父母的收入发生动荡，则会直接导致贷款逾期；第二种类型不仅存在上述风险，还存在处置时的法律风险。根据《民法通则》的规定，一般情况下监护人是不能处置被监护人的财产的，除非是监护人为被监护人的利益处置房产，如被监护人的教育、重大疾病需要医疗费用出现困难时，监护人才可以通过法定程序处置房产。因此，通常情况下，银行是不能处置未成年人名下的房产。即使是混合结构借款人（即父母与未成年子女共同申请），一旦出现借款人违约，银行方面也很难对房产分割处置（即单纯处置成年人房产份额，而保留未成年人房产份额），因此，对以上类型的借款人，银行方面不应接受其贷款申请。
（三）借款人真实身份的确认。
为避免开发商提供假身份证申请贷款，银行客户经理必须对有疑点的身份证通过公安部门的网上查询系统查询借款人身份证是否真实，并必须做到在进行贷款调查时当面审核借款人身份证明原件。
（四）已婚借款人的签字问题。
由于在夫妻关系存续期间购买的按揭房产，产权都属于夫妻双方共同拥有（即使在房屋买卖合同、房产证上、借款合同上只签署了一方名字），如果银行在受理时不要求夫妻的另一方在抵押合同上签字，很容易在将来起诉时被借款人的夫妻关系的另一方以不知情为由予以抗辩。当然，如果借款人在贷款申请时，有意隐瞒其目前婚史，而向银行提供了虚假单身证明材料，则将来一旦起诉，银行可以以善意当事人为由要求行使抵押权则不受限制。不管怎样，为了避免将来可能发生的纠纷，抵押承诺书上都应该借款人夫妻双方共同的签字。
（五）借款人收入证明或收入来源。
银行方面不能简单相信任职单位为借款人开具的收入证明，一定要结合借款人的职业、行业平均收入状况、职位等因素来判断收入证明是否合理，特别是在大额按揭贷款时更需要对收入证明进行推敲。由于2006年各税务局要求年收入超过12万元的个人，必须主动申报纳税。因此，对于大额房屋按揭贷款的申请人，因为收入通常会大于主动申报纳税起点，银行在受理贷款申请时，应要求借款人提供连续3个月以上纳税清单，检查收入证明与纳税单是否基本一致。同时要求借款人提供最近3个月的银行入帐记录，以衡量其是否具有稳定、充足的收入来源。
此外，对于在公司股份超过5％的借款人，必须要求其提供任职企业的经年审过的营业执照和财务报表。根据会计准则，对于公司高管，其收入仅能反映在损益表中的“管理费用”项目；对于股东，其收入还将在损益表附表的“应付股利”项目反映；对于一般员工，其薪酬按新会计准则要求仅体现在“营业成本”项目。如果借款人提供的收入证明与财务报表的有关数据对比显著异常，如某公司为其股东开出的收入证明超过或接近“管理费用”和“应付股利”的总和，这样的收入证明显然就不值得信任。此外，即便收入证明与公司财务报表项目核对相符，但财务报表显示该公司经营状况每况愈下，盈亏不定，这意味着借款人的收入状况难以保持稳定，银行贷款审查人员对此应保持足够的谨慎。
（六）个人信用评分表的使用。
借款人个人信用评分本应是个人贷款的重要门槛，但由于目前个人贷款整体申报资料不足，银行客户经理存在随意填写的现象，因此银行贷款审查人员必须认真复核客户的信用评分表，对经常故意拔高客户信用得分的客户经理，要给予“黄牌”警告。
（七）对个人征信报告的使用。
对按揭贷款的申请人，凡是个人征信报告显示其目前仍有逾期贷款，按揭银行应坚决不能放贷。如借款人历史上曾经有多次贷款逾期，但目前逾期记录已经消除的，银行客户经理应追究其历史违约原因，分析其是因为临时遗忘还款，还是收入不稳定，还款来源出现了问题。对这种情况，按揭银行也应严格控制。
（八）借款人房屋贷款的月房产支出及所有债务与收入比必须要符合人民银行的要求，达不到相关要求的，不得发放贷款，以避免借款人过度负债而造成贷款风险。
三、对按揭贷款环节中重要资料的把握
（一）首付款发票。
在一手房交易中，按揭银行必须要求开发商对首付款开具正式的房产销售专用发票，首付款发票的作用一是能够充分证明交易的真实性，二是借款人在自行承担首付款的情况下，能具有强烈的还款意识，三是能够使借款人与银行共同承担未来房价波动风险。
银行不应接受证明力非常有限的首付款收据，以避免借款人与开发商合谋，不支付真实的首付款，将房价波动的风险全部转嫁给按揭银行。按揭银行应要求开发商将借款人支付的首付款存入本行。如首付款已经先行存入其他银行，按揭银行必须要求开发商提供相应的进帐单及存款账户流水备察。
（二）抵押登记手续的办理。
由于近来他项权证虚假而给各家银行造成巨大的损失，因此他项权证必须按照银行和当地房管部门的要求，由客户经理亲自到房管部门办理抵押登记手续，而不能通过委托开发商等其他渠道获得。
四、对贷后管理的把握
（一）银行贷后管理人员对按揭贷款原则上一年至少检查一次，重点检查还款记录。对还款记录正常的客户，可以采取电话回访的方式；对还款不正常的客户，除了电话催收外，还应到借款人地所在单位或居住地上门催收。
（二）假按揭贷款的一个很明显的迹象就是同一项目的按揭贷款金额相同、申请贷款期限相近、放款时间相近，放款后均由开发商集中统一归还。这与真实按揭贷款中借款人通常会根据自身还贷能力、资金成本灵活选择贷款期限，同一按揭项目贷款期限呈现出差异化的习惯明显不同。
随着近年来监管部门对假按揭按揭贷款批量还款风险的提示，有的开发商为逃脱银行监督，也开始采取不在同一网点、同一时段的分散存款方式，但如果同一按揭项目每个还款账户每次均是精确到几角几分的存入（这不符合正常按揭贷款借款人通常都是按整数存入，以避免扣款不足的习惯），而且扣款后余额通常为零，对这样的按揭贷款项目，同样表明正常还款的背后极有可能是开发商在操纵。银行方面对此种情况应保持高度的警觉。
（三）按揭贷款发放后，如借款人与开发商协商退房或因建筑质量、延迟交房等原因，借款人要求退房，银行一旦发现还款异常情况（退房后借款人不再还贷，或是借款人个人贷款改由开发商代为偿还），即要果断采取措施。如贷款连续逾期，银行应立即对借款人起诉，并把开发商作为连带被告。同时，在开发商未退还银行按揭贷款前，银行方面不能返还商品房买卖合同原件，使开发商无法向房管部门申请注销商品房买卖合同。
因此,个人房屋按揭贷款并不像想象中那样的绝对低风险，办理按揭贷款的银行只有全面把握按揭贷款的各个环节，才能真正保障贷款的安全，尤其是对发商的准入、按揭项目的选择、按揭贷款的办理手续等环节，更应该给予严密控制，使个人房屋按揭贷款真正成为个人贷款业务中的低风险优质产品。
特别声明：本文版权属赵鹰及《华夏金融》，引用时须注明，谢谢配合。
附文：
一、对开发商按揭贷款授信的把握
（一）开发商主体资格。
对开发商资信的把握直接关系贷款准入的安全性。通常，为了选择资信良好的开发商进行按揭贷款项目合作，银行应要求开发商信用等级在A级以上，财务状况良好，具备一定的盈利能力，无不良信用记录，对外负债和担保结构合理，落脚点在开发商应具有良好的担保能力，能够为按揭贷款提供连带责任保证。其中对开发商控制主线是控制开发商的最高负债比例。在房地产市场，开发商高负债融资、过度融资是一种普遍现象，资产负债率超过100％还能继续运转的开发商也不乏其数。但负债比例越高，意味着开发商承债压力越重，资金链断裂的可能性就越高，因此，银行应要求开发商资产负债率不超过70％为宜。
如果开发商两个年度或两个年度以上的损益表显示连续亏损，则表明项目的开发周期过长，企业盈利能力不佳，银行在按揭贷款授信时则应格外谨慎（对一个年度亏损的开发商要重点关注其未来持续盈利能力。因为根据会计准则的规定，开发商只能在已开具发票并且已经将房产交付使用后，才能确认收入，在此之前均不能确认收入。因此在项目前期，开发商通常没有销售收入。这种情况下，银行方面应着重关注资产负债表中反映项目销售情况的“预收帐款”项目，同时还应结合会计报表附注中对“存货“帐龄、结构的说明来进一步分析开发商开发楼盘的市场价值和变现程度）。
（二）楼盘项目的把握。
1、新盘和尾盘
通常说来，在楼盘销售初期，一旦出现滞销，开发商就要面临很大的资金压力，为迅速回笼资金，开发商存在利用按揭贷款套取银行信用的冲动。而项目的尾盘、积压多年仍未卖出的房产也容易产生骗贷的可能。
2、商用房按揭贷款项目
相对于住房按揭贷款，商用房发生虚假按揭贷款的机率要远远超过住宅，这是因为商业项目的价值，受市场波动影响较大，多取决于市场的整体繁荣程度和所经营商品的利润水平，而住宅按揭项目，各个借款人之间的关联并不多。因此，银行在受理商用房按揭贷款申请时，要注意以下几点：
(1)商用房必须是已经竣工验收的房屋。
(2)商业房产按揭项目必须进行整体评估。
(3)考虑提高首付比例，对属于市场导入期的按揭项目，银行应要求借款人将商用房的首付比例从人民银行规定的底限要求的40％提高到50％或者更高。
(4)考虑“银团贷款”方式，由多家银行共同对一个商业地产项目提供按揭贷款服务。一般来说，一家银行在一个项目的按揭比例以不超过40％为宜。
3、对借款人购买按揭房产的唯一性和抵押有效性的把握
（1）避免开发商一房多卖。在已实行商品房销售的网上签约和预售登记备案制度的地区，银行客户经理应要求借款人提供经网上签约和预售登记备案的正式合同，以及网上签约合同的密码，以便按揭银行进入当地的房地产交易网查询购房交易的真实性。在尚未实行商品房销售的网上签约和预售登记备案制度的地区开展按揭贷款业务，银行要制订出完善周密的管理要求，尽量控制风险。如果所有的风险控制手段失效，则应放弃这块风险较大的市场。
（2）避免开发商一房二抵。为了融取更多的资金，开发商有时在开发贷款未偿还，原抵押登记尚未解除的情况下，又向银行申请按揭贷款。为了防止一房二抵给银行带来的抵押物悬空的风险，银行客户经理受理按揭贷款材料时，一是要检查项目国有土地使用证原件上的内容，仔细查验按揭房产是否在抵押明细中；二是要检查借款人与开发商签订的商品房买卖合同中关于所购房产抵押情况的表述；三是要登录当地的房地产交易网，按开发商、项目查询房产是否处于在押状态。
如果买卖合同表明按揭房产未设定抵押，但国有土地使用证上仍记载按揭房产处于抵押之中，这时按揭银行必须要开发商提供原房产抵押银行同意撤销的声明以及房管部门同意撤销的批复。
尽管理论上按揭银行只要在抵押房产在偿还原贷款的情况下，仍有足值部分抵偿按揭贷款就有安全边际保障，但实践中对原贷款设定的抵押物所指向的贷款很难明确划分，为了控制风险，银行方面不应对一房二抵的房产开展按揭业务。
（3）对未办理预抵押登记地区的按揭贷款掌握目前在北京、太原、昆明等一些地区，当地房管部门尚未建立期房销售的预抵押登记制度，银行往往在未办理预抵押登记手续的情况下，仅由开发商信用担保即行放款，这就给银行造成了很大的贷款风险。但基于地区性的整体原因，银行又不得不在办妥抵押手续之前放款。为了控制这种风险，同时又能兼顾市场实际，银行方面应把开发商为按揭贷款提供保证视作工商企业一般担保业务来对待，这就要求对其授信掌握标准应高于能办理按揭房产预抵押登记的开发商。如银行对开发商的信用等级标准应从A级提高到AA级，资产负债率应从70％回落到60％-65％之间，盈利能力超过当地同行业平均水平，企业的注册资本应不少于1000万元，开发商房地产开发资质至少达到二级，开发商股东应具备较强实力，开发商楼盘在当地房地产市场应具有较大影响，如中小城市应进入当地10强，大城市应进入当地50强等。
4、对按揭房产价值的把握。
按揭银行应对按揭房产进行价值评估，以防止按揭房屋买卖价格明显高于周边地区同档次、同类型房产价格，特别是对高档房产一定要进行评估。评估的方法一是可以在做按揭项目前，委托银行合作评估师事务所对整个项目进行价格评估，确认房产合理价值空间，二是可以对申请按揭贷款的单套房产进行评估。可信赖程度较高的评估报告能够有效地避免房产销售价格虚高的风险。
银行方面应当只接受指定评估事务所出具的评估报告，同时在每年对评估事务所进行一次评价，凡由于评估事务所故意拔高按揭房产价值而造成银行损失的，银行应将该事务所从备选事务所中剔除。为引入竞争机制，促进事务所之间更好地为银行服务，一家分行的备选事务所应不低于2家，但不应多于5家。同时银行方面还应通过网上查询或询问房产中介同地段、同品质房产的价格，以与房产买卖价格进行对比。
二、对借款人资信状况的把握
（一）合同面签。
银行客户经理通过合同面签，可以掌握很多对贷款调查有利的线索。通过借款人的谈吐、仪容，并辅助资产证明材料，客户经理可以大致判断出借款人的收入水平。开发商经常为辞退要挟或给予少量报酬要求其员工、工地民工甚至是外来务工者提供其身份证，并到银行申请按揭贷款。这种情形，客户经理通过一般问询就可甄别。在面签时，要高度关注借款人系开发商内部员工，或系员工的直系亲属，以及对所购住房完全不了解，在签约现场不认真斟酌合同，签字随意的借款人，要将其作为进一步核实的重点对象。面签还必须是客户经理双人面签。同时客户经理还应在面签后，通过电话核实、上门核查等方式来了解借款人的真实情况。
（二）借款人的主体资格。
当下很多父母为避免将来的遗产税，多选择以其子女的名义购房，而自己为子女支付按揭款，这又分两种类型，一是其子女虽已成年，但其自身现实收入并不具备足够偿债能力，二是其子女为非成年人。前一种类型的风险在于借款人的收入不稳定，不具有充足的还贷来源，一旦其父母的收入发生动荡，则会直接导致贷款逾期；第二种类型不仅存在上述风险，还存在处置时的法律风险。根据《民法通则》的规定，一般情况下监护人是不能处置被监护人的财产的，除非是监护人为被监护人的利益处置房产，如被监护人的教育、重大疾病需要医疗费用出现困难时，监护人才可以通过法定程序处置房产。因此，通常情况下，银行是不能处置未成年人名下的房产。即使是混合结构借款人（即父母与未成年子女共同申请），一旦出现借款人违约，银行方面也很难对房产分割处置（即单纯处置成年人房产份额，而保留未成年人房产份额），因此，对以上类型的借款人，银行方面不应接受其贷款申请。
（三）借款人真实身份的确认。
为避免开发商提供假身份证申请贷款，银行客户经理必须对有疑点的身份证通过公安部门的网上查询系统查询借款人身份证是否真实，并必须做到在进行贷款调查时当面审核借款人身份证明原件。
（四）已婚借款人的签字问题。
由于在夫妻关系存续期间购买的按揭房产，产权都属于夫妻双方共同拥有（即使在房屋买卖合同、房产证上、借款合同上只签署了一方名字），如果银行在受理时不要求夫妻的另一方在抵押合同上签字，很容易在将来起诉时被借款人的夫妻关系的另一方以不知情为由予以抗辩。当然，如果借款人在贷款申请时，有意隐瞒其目前婚史，而向银行提供了虚假单身证明材料，则将来一旦起诉，银行可以以善意当事人为由要求行使抵押权则不受限制。不管怎样，为了避免将来可能发生的纠纷，抵押承诺书上都应该借款人夫妻双方共同的签字。
（五）借款人收入证明或收入来源。
银行方面不能简单相信任职单位为借款人开具的收入证明，一定要结合借款人的职业、行业平均收入状况、职位等因素来判断收入证明是否合理，特别是在大额按揭贷款时更需要对收入证明进行推敲。由于2006年各税务局要求年收入超过12万元的个人，必须主动申报纳税。因此，对于大额房屋按揭贷款的申请人，因为收入通常会大于主动申报纳税起点，银行在受理贷款申请时，应要求借款人提供连续3个月以上纳税清单，检查收入证明与纳税单是否基本一致。同时要求借款人提供最近3个月的银行入帐记录，以衡量其是否具有稳定、充足的收入来源。
此外，对于在公司股份超过5％的借款人，必须要求其提供任职企业的经年审过的营业执照和财务报表。根据会计准则，对于公司高管，其收入仅能反映在损益表中的“管理费用”项目；对于股东，其收入还将在损益表附表的“应付股利”项目反映；对于一般员工，其薪酬按新会计准则要求仅体现在“营业成本”项目。如果借款人提供的收入证明与财务报表的有关数据对比显著异常，如某公司为其股东开出的收入证明超过或接近“管理费用”和“应付股利”的总和，这样的收入证明显然就不值得信任。此外，即便收入证明与公司财务报表项目核对相符，但财务报表显示该公司经营状况每况愈下，盈亏不定，这意味着借款人的收入状况难以保持稳定，银行贷款审查人员对此应保持足够的谨慎。
（六）个人信用评分表的使用。
借款人个人信用评分本应是个人贷款的重要门槛，但由于目前个人贷款整体申报资料不足，银行客户经理存在随意填写的现象，因此银行贷款审查人员必须认真复核客户的信用评分表，对经常故意拔高客户信用得分的客户经理，要给予“黄牌”警告。
（七）对个人征信报告的使用。
对按揭贷款的申请人，凡是个人征信报告显示其目前仍有逾期贷款，按揭银行应坚决不能放贷。如借款人历史上曾经有多次贷款逾期，但目前逾期记录已经消除的，银行客户经理应追究其历史违约原因，分析其是因为临时遗忘还款，还是收入不稳定，还款来源出现了问题。对这种情况，按揭银行也应严格控制。
（八）借款人房屋贷款的月房产支出及所有债务与收入比必须要符合人民银行的要求，达不到相关要求的，不得发放贷款，以避免借款人过度负债而造成贷款风险。
三、对按揭贷款环节中重要资料的把握
（一）首付款发票。
在一手房交易中，按揭银行必须要求开发商对首付款开具正式的房产销售专用发票，首付款发票的作用一是能够充分证明交易的真实性，二是借款人在自行承担首付款的情况下，能具有强烈的还款意识，三是能够使借款人与银行共同承担未来房价波动风险。
银行不应接受证明力非常有限的首付款收据，以避免借款人与开发商合谋，不支付真实的首付款，将房价波动的风险全部转嫁给按揭银行。按揭银行应要求开发商将借款人支付的首付款存入本行。如首付款已经先行存入其他银行，按揭银行必须要求开发商提供相应的进帐单及存款账户流水备察。
（二）抵押登记手续的办理。
由于近来他项权证虚假而给各家银行造成巨大的损失，因此他项权证必须按照银行和当地房管部门的要求，由客户经理亲自到房管部门办理抵押登记手续，而不能通过委托开发商等其他渠道获得。
四、对贷后管理的把握
（一）银行贷后管理人员对按揭贷款原则上一年至少检查一次，重点检查还款记录。对还款记录正常的客户，可以采取电话回访的方式；对还款不正常的客户，除了电话催收外，还应到借款人地所在单位或居住地上门催收。
（二）假按揭贷款的一个很明显的迹象就是同一项目的按揭贷款金额相同、申请贷款期限相近、放款时间相近，放款后均由开发商集中统一归还。这与真实按揭贷款中借款人通常会根据自身还贷能力、资金成本灵活选择贷款期限，同一按揭项目贷款期限呈现出差异化的习惯明显不同。
随着近年来监管部门对假按揭按揭贷款批量还款风险的提示，有的开发商为逃脱银行监督，也开始采取不在同一网点、同一时段的分散存款方式，但如果同一按揭项目每个还款账户每次均是精确到几角几分的存入（这不符合正常按揭贷款借款人通常都是按整数存入，以避免扣款不足的习惯），而且扣款后余额通常为零，对这样的按揭贷款项目，同样表明正常还款的背后极有可能是开发商在操纵。银行方面对此种情况应保持高度的警觉。
（三）按揭贷款发放后，如借款人与开发商协商退房或因建筑质量、延迟交房等原因，借款人要求退房，银行一旦发现还款异常情况（退房后借款人不再还贷，或是借款人个人贷款改由开发商代为偿还），即要果断采取措施。如贷款连续逾期，银行应立即对借款人起诉，并把开发商作为连带被告。同时，在开发商未退还银行按揭贷款前，银行方面不能返还商品房买卖合同原件，使开发商无法向房管部门申请注销商品房买卖合同。
因此,个人房屋按揭贷款并不像想象中那样的绝对低风险，办理按揭贷款的银行只有全面把握按揭贷款的各个环节，才能真正保障贷款的安全，尤其是对发商的准入、按揭项目的选择、按揭贷款的办理手续等环节，更应该给予严密控制，使个人房屋按揭贷款真正成为个人贷款业务中的低风险优质产品。