消息一 保持强劲需求 5月上海写字楼租售价格齐涨
与住宅市场深度调整不同，5月上海写字楼市场继续保持强劲需求，租金与售价均告攀升。6月3日，中国商用物业研究中心发布调查数据显示，5月上海写字楼平均租金5.1元人民币/天/平方米，环比上涨1.6%；平均售价18000元/平方米，环比上涨5%。
其中，甲级写字楼的表现最为突出。租金达9.2元/天/平方米，且浦西由于办公空间紧缺，租金水平逐创历史新高，中心区域的一些热点楼盘租金环比增幅达5%。虽然租金持续上涨，但中心区域甲级写字楼的空置率仍保持在2%左右的低端水平。
而在中心区域供不应求的同时，受价格影响，部分企业已开始将目标转向传统CBD的外围区域，一些新兴区域的写字楼供应也开始加大，近期上海新增写字楼供应量有29万平方米。但分析师预计在短期内，上海写字楼的租金报价仍会维持在一定水平。
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上海证券报
消息二 新增供应则相对充沛京沪穗写字楼紧张度放缓
今年第一季度，亚洲不少城市的中高档写字楼市场继续呈现出供应紧张的态势，租金上扬的压力也由此延续。但是，被关注的中国内地三大一线城市——上海、北京、广州，相比之下新增供应则相对充沛，市场供需紧张度有所放缓。
来自跨国物业顾问机构世邦魏理仕的最新统计显示，一季度其研究的16座亚洲城市中，不少写字楼市场的空置率都连续4个季度以上维持在5%以下。
“尽管全球经济前景存在越来越多的不确定因素，但由于相信亚洲经济的表现将超过美国和欧洲，企业在亚洲多数地区仍在持续扩租，商业前景依旧乐观。”分析师表示。
而在中国内地，一季度上海写字楼市场依旧延续了上涨趋势，新增供应量与租赁量均创出新高，7个写字楼项目共为市场增添了约33万平方米的供应量，但因受到服务业与制造业大量需求的驱动，活跃的预租业务缓解了供应量激增的影响。
在北京，一季度甲级写字楼出租业务相对放缓，而约35万平方米的新增供应量使市场空置率提升了1.8个百分点，达到17.9%，租金增长幅度则降低至1.4%，平均租金为人民币200元/平方米/月。在广州，一季度写字楼市场增加了约24万平方米的写字楼供应，使整体空置率达到19.4%。
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上海证券报
消息三 易居研究院杨红旭：上海酒店式公寓租金稳步走高
高档楼盘“卖不动”，一直是开发商头疼的问题。沪上有房产市场研究人士指出，高档楼盘的开发商与其将房子空置着，倒不如“由售转租”，将经营的视角转向新兴的酒店式公寓（或称服务式公寓）。未来数年内，申城服务式公寓的租金水平预计将会持续稳步上涨，尤其是高端服务式公寓的月租金，到2010年可能涨到37-43美元/平米。记者百度了一下（baidu.com）“酒店管理”，相关网页有很多。
据上海易居研究院高级评论员杨红旭介绍，随着上海“四个中心”建设及国际化进程的不断加快，以及2010年世博会的举办，全球跨国企业和全国大型企业正越来越多的把地区总部、全国总部设在或迁至上海，大量境外内中高级管理群体聚积上海，一批境外金融机构涌入上海，不仅争租高端写字楼作办公场所，而且还使高端服务式公寓需求膨胀。
杨红旭分析指出，首先，从区域格局上看，服务式公寓主要分布市区黄金地段。尤其喜欢与中央商务区为邻，因为中央商务区是高端商务活动最密集的区域，也是商务人士活动最多的区域，因此徐汇、静安和浦东新区三区的服务式公寓占据了全市逾60％的份额。
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解放日报
消息四 东莞投资客普遍瞄准写字楼市场
1月12日财富广场以11000元/平方米的均价发售。销售率达到90%以上。1月底南峰中心封顶，虽然发展商明确表示项目将只租不售，但仍有不少投资者对此有相当大的兴趣。
2008年春天的住宅市场有点冷，写字楼市场却显得颇为热闹。
“在经历过住宅投资热潮后资金有可能回流到商铺和写字楼，进一步推高商用物业的价格。”有行内分析人士对记者分析表示，投资资金是趋利的，目前住宅市场的形势，使资金流转向了商用物业。而现阶段写字楼的刚性需求不小，开发量却不大，写字楼市场的这种供需变化，是2008年的春天写字楼销售见热的主要因素之一。
据东莞中原物业顾问有限公司地产研究部监控数据显示，东莞写字楼市场新增供应呈现逐年下降趋势，2007年东莞写字楼市场仅有14.19万平方米的新增供应，较2006年下降28.77%。而2008年东莞市写字楼潜在供应的16个项目中，又有相当的项目是只租不售的。这也使现售的写字楼更受到投资客的青睐。
淘房网 taofang.com.cn 出处：东莞日报
消息五 蓉商用物业08开好头 优质商业租金看涨成热点
尽管受春节长假及楼市处于调整期的双重影响，但今年第一季度成都商用物业和高档住宅在租金上的表现，还是让投资者们吃下了一颗定心丸。近日，世邦魏理仕发布的最新调查显示，一季度成都市场的优质商业、写字楼租金都不同程度地出现上涨，高档住宅租金虽然轻微下滑，但在销售市场上的坚挺，让投资者有足够的理由对其后势抱有信心。
空置率下降 优质商业租金看涨
春节是一年中的楼市销售淡季，却是商业地产的黄金时节。世邦魏理仕的调查报告指出，春节黄金周和化妆品的春季促销，使成都优质商业物业的租金在一季度保持上扬。其中，首层商业物业的平均租金环比上涨1.3%，达到每天46元/平方米。由于本季度市场上没有新增供应，优质商业的空置率下降1.3%~3.5%。专业人士预计，因大量国内外商家都期待进入成都市场，2008年优质商业物业租金将持续保持增长。另据统计，2009年竣工的群光百货、天府时代广场、仁和春天光华店和仁和春天人东店2期，将提供16万平方米的优质商业，它们也将成为品牌商品和投资者在未来一段时间关注的热点。
写字楼放量 二季度租金增幅放缓
写字楼方面，由于力宝大厦入市和部分甲级写字楼几乎满租带来的租金报价提升，使优质写字楼租金整体环比上涨3.4%，达到每月95.4元/平方米。据世邦魏理仕调查报告显示，一季度成都甲级和乙级写字楼的租金分别达到每月110.1元/平方米和72.6元/平方米。春节过后，以贸易和科技行业为主的国内中小企业快速吸纳写字楼市场，如东方广场、财富中心和天府中心等，优质写字楼市场整体空置率因此下降到26.4%。业内人士同时表示，2008年全年，成都市场将新增约26.4万平方米优质写字楼供应，包括1栋甲级写字楼和4栋乙级写字楼，其中3栋乙级写字楼预计第二季度入市，相对集中的市场放量，可能会对二季度优质写字楼市场平均租金的上涨幅度带来一定影响。
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2008年05月08日
文章一服务业和高增长推动中国商业房地产发展
从07年我们回顾一下，可能有这么几个词可以跟大家分享一下。一个是经济的发展带动了供需两旺，还有宏观环境引发了市场的聚焦。聚焦就在我们的商用物业，这个商用物业包括了写字楼和商业地产。
为什么说经济发展带来了供需两旺，一个我们知道去年我们的GDP修正后2446619亿元，比去年增长了11%。已经连续五年以双位数的增长了。还有就是我们的零售总额也达到了近9万亿元，同比增长了近17个点。而我们居民的收入也达到了13786元，也是增长了12%。增长我们就看对我们的商业物业带来了什么样的需且。去年我们的写字楼新开工面积，我们的统计有2136.57万平方米，而竣工是1511.34万，同比都增长了，但销售也达到了1454.19万，这个销售增长比较快，达到了18.1%，也就是说这个需求在去年里面达到了比较旺盛的阶段。
我们来看商业营业用房，新开工和竣工面积分别都增长了6%，但是我们的竣工实际上是下滑的销售增长了5%，所以说这个给人感觉供需两旺，从整个态势来说。还有一个经济发展，从整个大的宏观环境来说，确实也引发了对于我们国内商用物业市场的聚焦。首先我们知道从06年起我们的外资，我们大量的资本进入中国，在前两年主要是住宅，但从06年我们看到了很多资金大的收购都是在写字楼商业里面发生。为什么呢？因为我们说从整个大的国际环境上说，中国确实已经是世界焦点了，是整个国际社会最大的增长，连续五年双位数，这可能也是前无古人了。从我们内部来说宏观，一个是我们在整个的金融产业升级方面，以现代服务业第三产业得到了非常迅猛的发展。另外一个，城市化的进程大大地加快了，使我们的商用办公市场得到了一种释放。
而另外一块，在接下来的未来三年里面，实际上在我国有比较重大的事件，一个是今年的奥运会，10年的上海世博，实际上还有广州的奥运会，都是集中在国内三个最主要的城市里面。这种大的事件给城市带来的发展也会给我们的商用物业产生很大的发展。还有金融，大家都知道人民币升值到6时代了，所以我们这个07年来看，投资是怎么样的。写字楼的投资额就达到了1036.95亿元，同比增长了11.7%，我们的商业用房达到了2775万平米，都是双位数的增长。
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文章二 个人投资可售型办公楼收益会更高
张先生在一家知名外资企业担任高管，今年40岁，年薪50万元。他已有自住住宅一套，贷款已还清，手头约有200万元资金欲投资房地产市场。张先生在住宅和办公楼两者中徘徊，还没有明确的投资对象。上海中原物业代理有限公司有关专家分析认为，以张先生的情况来看，结合目前住宅和办公楼市场行情，建议其可以更多关注可售型办公楼作为投资对象。
投资成本分析
目前，本市可售型办公楼的价格区间多集中在每平方米1.5至2.8万元，一些区域住宅和办公楼的价格差并不大，甚至还出现“价格倒挂”现象，即同一区域内，办公楼价格要低于住宅价格。以武宁路商圈为例，在售办公楼物业“绿地和创”市场价在每平方米2万元左右，在售住宅物业逸流公寓市场价在每平方米2.5万元左右。
去年12月21日最新调整后的金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由原来的7.29%提高到7.47%，五年期以上为7.83%。同时，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，第二套(含)以上住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业用房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。
由此看来，张先生若选择购买住宅，依据政策已无法享受首套住房的优惠利率。与办公楼或其他商用物业相比，投资第二套住宅已不具备利率优势。
投资回报率分析
以三年时间周期计算，假设张先生分别投资第二套住宅与办公楼。为计算方便，以武宁路商圈为例，假设购买的住宅与办公楼物业单价均为2万元，物业面积均为100平方米。分全额付清和首付100万元、余下三年期贷款两种情况。由于第二套住宅与商业用房的贷款基准利率一致，此处计算数值可共用。
购买住宅相应税费：契税+印花税(其他忽略)=总价×1.5%+总价×0.05%=3.1万元
购买办公楼相应税费：契税+印花税(其他忽略)=总价×3%+总价×0.05%=6.1万元
购买成本：A、住宅203.1万元;办公楼206.1万元。
B：住宅216.43646万元;办公楼219.43646万元。
出租收益：按武宁路商圈同等价位物业的平均租金来计算，暂不考虑租金递增率及其他因素。
三年后若出售，出售单价按平均增长率估算，短期内住宅物业增长率可能略高于商用物业。此处取住宅年增长率为8%，办公楼年增长率为7%。
可以看出，相同价格购买的物业，办公楼的租金回报率保守估计，第一年可达到5%;若三年后出售，投资回报率应高于住宅。
租赁客户分析
住宅的租赁对象一般为个人，办公楼的租户一般为公司。另外，办公楼的签约周期一般为两到三年，相对住宅一年或者更短时间的租期，空置风险略小。
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解放日报
文章三 偏向投资写字楼 海外基金“游戏规则”揭秘
“全世界最著名的10家投行，管理着1500亿美元的资金，而其中只有1％是投向中国的。另一方面，国内的企业，无一不在喊缺钱。”基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强表示，在这样的矛盾促使下，今年，海外基金向国内投资的速度大大加快，从2004年10月至今，海外基金在国内（主要是京沪）的投资总金额已经超过150亿元人民币
。
“刚进入中国的时候，投行几乎是捧着资金给国内的开发商而未果，但是现在，海外基金开始有所选择地挑选一些项目了。”麦格理中国区董事Richard表示，虽然从表面上看，海外基金对国内的投资开始加速，但是，他们对于资金的投放条件，却是在紧缩的。
态度的转变
麦格理中国区董事Richard表示，1996年，麦格理首度进入上海寻找合作项目，但是，“当时，中国企业从银行贷款轻而易举。他们对于海外基金并不感冒”。无奈之下，麦格理选择自己成立开发公司，也就是现在麦格理旗下的第一中国房地产发展集团。
成立房地产开发公司并不是麦格理所热衷的作为，但在当时，他们只能如此选择。“第一中国”成立后，麦格理操刀其在上海的首个项目澳丽花园。随后，ING试探性进入中国。“这一阶段一直持续到2002年底，这个阶段的海外基金有这样几个明显特征———非美基金、采取自主开发的形式、主要投资物业为住宅、投资集中在上海。”陈基强分析。
2003年以后，以摩根史丹利为代表的美基金开始进入中国，开始采用参股合作开发的形式。大摩收购锦麟天地仅10％左右的股权，迅速获取了30％以上的回报率。这一操作在业界引起了前所未有的轰动。
“这个阶段，国内的企业对于海外基金的态度是，好的项目，不愿意给海外基金，愿意的，海外基金又不想接受。双方处在一种拉锯状态中。”陈基强分析，很多国内的企业至今还存在这种观点，“肥水不留外人田”，好的项目总是紧紧抓在手中。
另外，海外基金严格的操作方式，也是国内企业所无法接受的。“举个简单的例子，国内企业的做法是，项目公司向总公司借贷，往往只需要打一个借条就可以。而海外基金则十分强调项目公司的独立，即使是子公司与公司之间的资金来往，也要求签订正式合同。”
由于这两个方面的原因，这一阶段，海外基金与国内企业，经历了一个“磨合期”，很多项目的商谈结果都是“不欢而散”。
2004年第三季度之后，海外基金与国内企业的合作，度过了磨合期，而渐入佳境。投资总金额已经超过150亿元人民币的投入速度，是史无前例的。
现阶段，经历了宏观调控的国内企业，对海外基金也完成了从视而不见到积极寻求合作的变化过程。
越来越多的国内房企希望通过它们完成与海外基金的合作，基强联行向记者提供的项目，包括上海大统房地产开发公司的高帆大厦（该项目为外高桥保税区的地标之作）、上海国亭置业的国亭花苑综合楼、上海麦格茂置业的上海五角世贸商城、上海桃源花苑别墅、新东苑国际投资集团的水印山林———帝景豪园（暂名）等等。
“只关心最终产品”
“如何花钱是海外基金很头痛的事情。”第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司董事长刘德扬对记者表示，“过去几年，国际资本市场的资金过剩，这些海外基金每个都有20亿~30亿美元的资金，如何用这些钱投资换取良好的回报是他们最重要的工作。”
那么，这些“泛滥”的海外基金中意的是哪些产品呢？
“而现阶段，随着海外基金在国内的发展经历了几个阶段之后，特征出现了颠覆性的扭转———美背景基金大举进入、对住宅兴趣大大减退、整体收购并长期持有。”陈基强认为，海外基金通过10年国内投资积累经验，到目前形成了较为稳定的投入方式。
基强联行提供的一份“ACM美国地产投资基金资产分布”报告显示，目前海外基金投向内地的资金中，仅14％投向地产发展。而投向地区性购物中心（如麦格理收购大连万达9个商用物业）和写字楼则分别占19％。另外，海外基金对于住宅项目的兴趣也在减退，所占比例为11％。
从2004年9月之后，新进入内地、特别是上海的海外基金，从偏向于对住宅发展项目的投资转向购买写字楼、商场等可以长期持有的商办物业。同样的事实是，在不到一年的时间里，上海的商办物业已经有6个大单成交，其中仅大摩就出手了3次。
麦格理中国区董事Richard透露，麦格理自1996年首度进入上海市场，到如今已经有10年时间，在过去的10年里，该公司总共投向国内的资金为2亿美元，而今年下半年仅6个月时间，该公司连续收购了新茂大厦、城市酒店公寓以及大连万达的9个商业物业等，在国内的投资已经超过5亿美元。“接下来，麦格理还将在国内投入2亿~5亿美元。”Richard表示。
“但是，我必须诚恳地提醒所有想要与海外基金合作的国内房地产企业，我们绝大部分购买的会是收租物业。”Richard表示，“残酷地说，目前海外基金已经不是刚进入时，想要到处送钱的状况。现在，我们会去选择合适投资的项目。直接地说，投行现在只关心最终产品。”
合作与禁忌的条件
“面对来势汹汹的海外基金，国内企业现在不应该只是等待。我们需要有应对之策，才能吸引到海外基金的投入。”陈基强表示。
他给国内的房地产企业提出了四个建议。
首先，跨国投资基金，只会锦上添花，不会雪中送炭。陈基强提醒国内房企，这是最根本的准则，“不要奢望把一些非优质的项目扔给海外基金，让他们投下大笔资金，帮助你起死回生。”
其次，注重公司整体运营体系，建立良好的管理体系，培养专业团队。陈基强提醒国内企业，为了避免在引入资金后，频频出现管理方式上的摩擦，这一点十分重要。“虽然，海外基金基本上会保持项目公司的独立，往往只是指派一些资金总监，或者按照股份派遣一个董事而已。”
第三，建立好的公司中长期目标和发展计划。“海外基金永远不会只关心目前的这个项目，他们追求的是长远的合作与发展。如果目前你们有一个很好的项目，但是，对将来毫无计划，也许，你们公司同样不会出现在合作名单之内。”他分析。
第四，不要承诺固定投资回报率。“很多国内企业喜欢夸下海口，投入我们的项目，可以保证多少收益。在与海外基金的合作中，这个绝对是个禁忌。因为，没有什么是可以保证的。关键是良好的规划，可以预期的收益。”
麦格理中国区董事Richard则这样表达他寻求合作伙伴的要求：“我们需要的合作伙伴必须是本地开发商，熟悉本地运作，但是，同时又懂得与海外基金合作。”
焦点房地产网 house.focus.cn 2005年12月02日
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