奥运会的到来不仅使举国上下为之欢庆，也给北京的房地产市场打了一剂强行针。一个国家的投资市场是反映经济水平的重要方面之一，而北京房地产投资市场的活跃除奥运会的影响外，更与中国近年经济的快速发展密不可分。

 

    除了受政府宏观调控影响的住宅市场外，写字楼、商铺、酒店式公寓等投资产品都吸引了中外各类投资企业的广泛关注。而其中写字楼则成为了2007年至今北京房地产投资市场中的绝对主角。

 

■ 本土投资企业主导市场

 

    2007年北京写字楼市场中，国内投资商带来的投资交易面积约200余万平米，根据下表我们可以看出，07年国内大型企业对写字楼的投资热情十分高涨，占据了投资市场的主要席位。以金融街为例，中国网通集团、中国人寿、交通银行、邮政银行等多个国有企业均在该区域整栋收购写字楼项目。国内大型企业的大举收购，一部分是为了满足自身办公的需求，而很大一部分还是看好北京房地产市场的发展前景，加之奥运会这一特殊事件的推动，扩张企业资本、优化企业结构、调整企业战略方向等则成为了众多国内大型企业选择大手笔投资写字楼项目的缘由。

 

                      2007年北京写字楼市场国内大型企业主要投资交易

 

项目名称	区域	投资方
华泽大厦	CBD	宝钢集团
北京财富时代中心		世贸房地产控股有限公司
民源大厦 (光华路SOHO2)		SOHO中国
世华国际中心		复地（集团）股份有限公司
北京公馆	燕莎	SOHO中国
美邦国际中心		中国平安保险（集团） 股份有限公司
国典大厦		中色股份
中国网通大厦	金融街	中国网通集团
F1大厦		中国人寿
F2B大厦		泰康人寿
航宇大厦		交通銀行北京分行
金鼎大厦		邮政银行
凯晨广场		中非发展基金
西单大悦城		中粮集团
朝阳广场	东二环	兴业银行
朝阳广场		中信基金

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     

 

 

 

 

■ 挡不住的外资

 

    虽然政府从2006年就出台了一系列限制外商投资内地房地产市场的政策，但实际上，境外投资者一直也没有停止对内地房地产的“抢占”欲望。从06年名不见经传的日本Re-plus基金收购华贸中心1、2号楼、花旗收购西环广场；到《外商投资产业指导目录（2007年修订）》政策刚刚颁布就出现的外资借壳北京蓝泉物业收购富力爱丁堡广场B1座，再到近期的太古地产收购远洋地产将台路综合项目50%的股权，我们不难看出外商投资出现了“越限制越疯狂”的趋势。境外投资商先进的融资技术是帮助其进入内地房地产市场的重要因素，而诱因则是内地地价不断攀升、人民币的升值以及内地开发商目前的“困境”等。

  

    目前国内的金融市场上，国家一系列的宏观调控使货币政策加紧、银行贷款紧缩，对以往主要依靠银行贷款为主要资金来源的内地开发商融资活动带来了很大的困难。

 

    作为内地开发商另一条融资渠道——赴港IPO，虽然受众多知名开发商的青睐，但受美国次贷风波的影响，港股的接连受挫使其投资市场低迷，无法实现原计划中的融资金额，使一些意欲赴港上市的企业也不得不暂缓甚至搁浅融资计划，如近期恒大地产对赴港IPO计划的搁置正是这一现象典型的表现。

 

    另外，已经成功在境外上市的房企的日子也并不轻松，SOHO中国在香港IPO筹资150亿港元，通过正规渠道汇入内地，以便支持其在北京前门的巨大拆迁项目，但由于国内限外政策的实施，使境外资金汇入内地的难度大大增加，拖延了企业的运营进度和扩张脚步。碧桂园在新加坡市场此次发债募集的资金中，也仅有10%左右的资金可以进入内地市场。

 

    因此，在国内货币政策紧缩、港股低迷、限外政策加紧以及开发商负债累累的现状下，境外投资者利用先进的融资渠道进入内地，采取收购、入股等合作方式注资内地房地产企业的行为成为了内地开发商紧绷的资金链的“救命草”。

 

    近期政府又将出台新的限外政策，这对内地大型企业的投资写字楼带来了更好的扩张空间，但是内地房地产市场这块蛋糕将随着奥运会的召开进一步展现在全世界的餐桌上，而境外投资者也将继续在中国政府的限外政策下，寻找渗入内地房地产市场的机会。

 

    而作为高端投资产品的写字楼，地段佳、品质好的项目依旧是投资者的首选，后奥运时期北京写字楼投资市场中，内地大型企业的收购扩张策略是否继续保持火热？境外投资者是否继续视限外政策于“不顾”？我们将拭目以待。