物权法确定了建筑物区分所有制度以及建筑区划内公共配套设施业主共有制度。但是，如何确定业主共有部位和共有物的范围，还存在争议。

共有物和共有部位在社区中占有重要位置，关系到业主的使用；关系到业主的权利和利益；关系到业主投票权确定，也关系到共有物收益的分配。

2008年12月5日，北京市建委召开研讨会，就共有问题进行研讨。以下是本人的发言提纲。

一、业主共有物的确定

1、业主的共有部分是原始取得还是继受取得？是事实行为取得还是依据转让等法律行为取得?这是一个基础理论问题，也是解决实际问题的基础。

本人认为，在理论上，共有部分是原始取得，而非继受取得；是以事实行为取得，而非依法律行为取得。也就是小区业主的共有部分是在建造之初就确定的，随着建造完成业主共有部分物权就产生了。此观点应当是司法机关和行政机关的共识。

这样就解决了分摊与不分摊的争议，也解决了协商与不协商以及谁协商的问题。

附：

《房屋登记办法》第三十一条规定：　房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

司法解释（讨论稿）

第二条  具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。

前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。

第三条  建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。

 建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。

 建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。

 

2、规划与权属

建筑区划是确定小区业主共有的边界，而物权法没有对建筑区划进行定义。应当以建设用地规划许可证确定的区域为准。

建筑物是确定共有部分的边界，建筑物应当以幢为单位确定。

    公共配套设施、设备按照《城市居住区设计规范》规定，住宅区配套设施分八大类50项确定，具体情况按照规划管理机关批准的建设工程规划许可证确定。

3、区分所有=专有+共有

居住区内或者建筑物内的所有建筑物构筑物除了专有部分极为共有部分，不存在其他形式的权利和权属。

 

二、测绘

任何测绘都是先有界限，然后按照界限进行测绘。一旦共有与专有界限清楚，测绘的问题就迎刃而解了。

附：

《房产测量规范》GB/T 17986.1—2000

5.6.12 房屋权界线示意图

房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图，表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线，以及与邻户相连墙体的归属，并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。

房屋权界线是指房屋权属范围的界线，包括共有共用房屋的权界线，以产权人的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线，应作相应记录。

6.1.3.4 其他建筑物，构筑物测量是指不属于房屋，不计算房屋建筑面积的独立地物以及工矿专用或公用的贮水池、油库、地下人防干支线等。
    独立地物的测量，应根据地物的几何图形测定其定位点。亭以柱外围为准；塔、烟囱、罐以底部外围轮廓为准；水井以中心为准。构筑物按需要测量。

三、登记

1、物权法生效后的房屋登记应当以物权法为基础，按照房屋登记办法进行登记，建筑物共有部分和建筑区划内共有设施设备进行初始登记后不再变动

业主专有部分进行转移登记时只进行专有部分登记，在登记簿和证书中描述共有部分和建筑区划内共有物。建议不再进行分摊和对分摊面积进行登记。

2、物权法生效前的几个具体问题

（1）国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知  （国发［１９９８］３４号）规定，住宅小区建设中按规定配套建设的商业设施，要根据“谁投资，谁所有，谁受益”的原则出售、出租，建设费用不得进入房价。1998年10月25日以后建设的商业配套设施按照开发企业与商业设施使用人的相关协议确定权属。1998年10月25日以前建设的商业配套设施已经将成本摊入房价，如果没有处理或登记的，应登记为业主共有；如果已经由有关政府机构接收并办理了产权登记的，不宜再变动产权。

（2）文化、教育、体育等设施，属于非商业配套设施，按照北京市的规定，建设费用全部摊入成本，应无偿提供给有关单位使用。如果没有处理或登记的，应登记为业主共有；如果已经由有关政府机构接收并办理了产权登记的，不宜再变动产权。但是，配套设施的房屋所有人应当分摊物业管理费等费用并不能改变房屋的使用用途。

（3）根据《物权法》第七十四条规定，规划用于停放汽车的车库的归属由当事人在首先满足业主需要的前提下约定归属。根据《北京市城市房地产转让管理办法》第十三条规定，“ 房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”

3、用益物权应当登记

（1）法定用益权应当登记

（2）约定的地役权房屋所有权登记时可以不登记。

四、关于转让

开发建设单位转让或者预售房屋，应按照套内面积（专有部分）计价转让，共有面积直接说明即可。这样可以确保争议最大限度减少。

附：物权法

第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

五、关于物业管理与使用

1、业主的法定用益权-------车库或者车位首先满足业主的需要。

-------对配套商业设施的用益权（物权法生效前已经确定为专有的所有权人不能改变用途）。

2、其他机构对业主共有的设施、设备以及建设用地的用益权

-----公共服务机构的用益权（变电站、调压站、管网铺设等对小区业主共有的建设用地使用权以及部分设施的用益权）。

 

附：《电力供应与使用条例》

第十七条规定：“公用供电设施建成投产后，由供电单位统一维护管理。经电力管理部门批准，供电企业可以使用、改造、扩建该供电设施。”

第十四条 公用路灯由乡、民族乡、镇人民政府或者县级以上地方人民政府有关 部门负责建设，并负责运行维护和交付电费，也可以委托供电企业代为有偿设计、施工和维护管理。