牛刀：土地招拍挂体系面临重构【展望09】十一

政府还能卖地吗？政府卖地还有意义吗？一场正常的市场变化，让中国住宅用地的供应体系受到社会的广泛质疑。实际情况是，正像地方政府补贴开发商一样，在整个住宅用地的供应上，地方政府已经失去了基本的市场原则，最后的底线也被突破。

2008年，随着房地产市场出现逆转，各大城市土地开始流拍，据不完全统计，全年大约有120幅住宅用地流拍，很多是以底价成交。这种情况的出现，本来是很正常的，说明地方政府的起拍价过高，不被市场认同，而且地价过高也带来了房价的过快上涨，衍生了大量的泡沫，对楼市的健康发展不利。地方政府应该做的是重新评估住宅用地的价值，像房价一样，能够设法降到一个合适的水准。

中央政府是认可招拍挂制度的，尽管这种制度的设计还存在着巨大的缺陷。随后，住宅用地两年之内没有开发，地方政府应该无偿收回，重新挂牌。现在的实际情况是，已经拍出去的住宅用地，如果开发商认为地价高了，很多地方政府悄悄的把土地款退回给开发商，让招拍挂变得毫无意义。至于两年没有开发的土地，多了去啦，大量的都没有被收回，更谈不上无偿了。

在社会上产生巨大影响的，有这么几起事件。一是上海普陀地王被退，这块地位于上海市普陀区南部的长风生态商务区，是目前上海市中心地区最大的整体规划开发地区之一。这个4C南地块占地近27000平方米，2007年9月这个地块挂牌转让，经过440轮叫价，可以说是房地产拍卖史上最为激烈的角逐，最后，底价为3.14亿元的这个地块，被炒到了11.04亿元，成为“普陀地王”。上海志成企业最终战胜了绿地集团、鹏润地产、上海新黄浦等大牌地产商，如愿以偿拿到了这块地。然而在3个月的规定期内，上海志成并没有交齐土地款，经过延期后，土地款依旧没有踪影。而按照上海土地出让格式合同的规定，上海志成企业退地后，将被扣除占合同金额10%的定金，也就是说，上海志成企业可能遭受1.1亿元的巨额损失。事实上这件事，很快没了消息。据讲上海志成没有损失。

二是上海的单价地王，南京东路163地块。2007年8月，苏宁环球集团旗下的南京苏宁房地产开发有限公司，以“黑马”姿态战胜另外9家外资开发商获得南京东路163地块的，总地价高达44.04亿元，其楼板价为66930元/平方米，成为内地的“单价地王”。业内估算，如加上建设规划等费用，项目成本价格在8万元/平方米以上。苏宁房地产称已经付清土地款，但本应于今年4月16日完成交接的南京东路163地块似乎因涉及轨道交通建设等原因无法顺利交接。苏宁房地产此前透露，由于地块下有上海轨道交通10号线站点，地铁上物业的建设往往会受影响而搁置，因此公司将损失巨大。这个理由其实不是理由，政府既然打算出让这块地，就表示已经对这块地的可开发进行过充分的评估，为什么一遇市场情况不好，就找出理由来退地，而且政府居然就把所有的地价款如数退回，把法律和公众知情权置于何地呢？

全国各大城市地王退地的情况屡见不鲜，庄严并具有法律约束土地拍卖，实际上已经只是形式，因为没有人来监督法律的执行。地方政府悍然挑战的不仅仅是法律，而且是市场经济的公平原则。当然，两年之内没有开发的住宅用地，政府没有收回的就更多了。中国最大的地主，手上居然还有十年的住宅用地没有开发。而这些土地大多抵押给了银行，套取了甚至超过原价一两倍的资金，并打包到境外上市，成了中国首富。

现在，许多城市的地方政府正在给已经到期的住宅用地开始展期，也就是说不开发也没有关系，继续持有，等待升值，牟取暴利。中央政府的政策其实已经如同一纸空文，毫无意义。2009年，市场将开始重新审视招拍挂的体制，不知能否诞生符合中国国情的住宅用地供应模式，民众拭目以待。