朱咏敏：08年房地产市场两大看点

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                朱咏敏：08年房地产市场两大看点

 

  2007年中国的房市﹑股市﹑金市﹑油市乃至于“肉市”，仿佛都象吃了伟哥一般，坚挺无比，但不是所有的供给者都感到快乐的，准入门槛最低的猪肉市场的老板也很小心奕奕，他们知道中国老百姓可以在一夜之间改吃鸡肉与鱼类。房屋虽然价格奇高，那些每周吃几次熟泡面的“房奴”们，那些睁开眼睛就想到今天又欠银行200元的白领们，他们的“血泪史”似乎并不令他人同情，每当一个楼盘开卖之际，消费者积心中之怨愤，怀满腔之热情，象黄继光一样勇敢，前仆后继购房，他们可能畅想在20年以后，自己已是身价千万的潇洒富翁，过着不劳而获的幽闲生活；或许他们有许多难言之隐，一时不便诉说。房地产业内的一位思想敏锐人士也发过感慨：未婚女青年是高房价的推手，他的一句调侃之语，可悲的是不少学者纷纷诠释为房地产经济理论的新突破，并建议用法律规定35岁以上者才能买房，亏他们想得出，以此推论，那情妇﹑二奶岂不成了高房价的“推土机”了。

 

  最近一个房产“拐点论”在各种媒体上吸引众多消费者的眼球，不少人预言；08年房地产将出现“拐点”，意味着房价会下调，地产大佬王石近日规劝消费者等上3—4年再买房，加上深圳房价在下跌，央行今年六次加息等，明年房价走势看空的比较多。我有意识地写上这段文字，目的是向读者纠正两个看法，使读者对明年的房地产市场有一个属于自己的理性判断。我从来不赞成房产“拐点论”的说法，因为“拐点”的对立面是“非拐点”，也就是一条线性直线，至今世界上还没有一种商品的价格走势是长久呈线性直线的，“拐点”一定会出现的，“拐点”之后再上升，几次来回就是波浪式上升了。出现“拐点”不意味着价格从此下降。2007年我国的物价上升如此之高，而我们那位统计局的可爱总经济师还认为是“结构性通货膨胀”，著名经济学家周其仁一针见血指出：结构性通涨这个概念是不存在的，因为经济学上还没有一个叫“非结构性通涨”的说法。而老百姓不懂深奥的经济学，他们朴素的思维是：情愿服装价格上升50%，猪肉价格下降20%，这种结构不是很好吗？其次，我把王石讲话的原文看了一遍，发现媒体的解释与百姓的理解更加离谱。王石原意是讲的房屋的性价比问题，他认为再过3—4年，房屋的性价比会有一个较大的提升，会比现在更经济，更适用。我认为房屋的性能与价格之比，以数学排列有四种可能，去掉两种可能性较小的，只有两种可能，一种是房屋性能提升，价格不动；另一种是房屋性能提升的幅度大于价格上升的幅度，这种可能性最大。消费者总体是受益的，但你支出的价格也随之而增多。故大家千万不要误解为再过3—4年房价会大幅下跌，每人应根据自己的实际情况作出理性的选择，特别是将步入婚姻的男同胞们，千万别误解为你的女友是高房价的推手，你应珍惜地牵着她的纤纤嫩手，走进幸福的天堂。

 

  07年即过，08年的房地产市场更加充满变数，“多”与“空”的博弈空前激烈。在众多因素的交替变化中，有两个看点请读者予以关注：

 

看点之一，房产市场的立体全覆盖是道美味的“夜宴”吗？

众所周知，今后消费者在房地产市场中可以“对号入座”，即低收入与困难户通过政府为主导的廉租屋体系解决；中低收入者以经济适用房来覆盖；其他全部进入商品房市场。从理论上是说得通的，是一种理想状态下的均衡分布态势，但这三大块市场分别碰到的瓶颈问题是：廉租屋的建设主要是资金缺口，其主要的资金来源是土地出让金收益的10%，以及几个大城市公积金增殖部分，一年也就400亿左右，加上东西部地区的不平衡，西部地区的资金更加紧张，平均每年只能解决10%左右的低收入家庭。经济适用房主要难点是操作的公平性与选址合理性，特别是中等偏下收入的认定标准及覆盖面的科学性，既不能把进入商品房通道的消费者拉回去享受经济适用房，又不能把无力购买商品房的消费者推向商品房市场。以上两项用地的强制性指标要占总用地指标的70%，真正进入完全商品房市场用地指标只有30%，这对政府是一个大智慧考验，明年土地出让的模式，方法一定要有新的思维，新的方法，否则不仅是“面粉比面包贵”，而且是鸡蛋比老母鸡贵了。

 

看点之二，稳定或降低房价的主要手段到底是什么？

在众说纷芸说法中，较有代表性是任志强与谢国忠的观点。他们一致认为土地价格的飚升是导致高房价的直接原因，而深层次因素则是地方政府以投资拉动GDP的增长，土地出让金成为地方政府的“第二财政收入”是公开的秘密。任总开出的“药方”是：较大幅度增加土地供给，消除“地王”，稳定房价。谢国忠则认为：政府不能与土地收益直接挂钩，建议通过发行城市债券来解决城市建设中的资金不足问题。尽管他们都看到了问题的实质，但按常规思维他们的“处方”中已无“药”可抓了，在人们能接受的居住范围内，土地的供给量非常有限，相反大发展商拥有的土地量却相当可观，根据最新的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》分析：至2007年底，发展商拥有土地量达10亿平方米，沉淀资金2﹒4万亿，可连续开发三年。照此下去，一旦地产寡头形成并结盟，房价将被他们左右。于是一个宏观上的“得”与“失”又放在决策者的面前：面向众多的消费者，以往单一增加土地供给的思维行不通了，在居住权与城市既定的规划容积率之间孰重孰轻？就象我们平时常看到的城管队以维护市容为理由，把路边小贩驱走并没收他们的生产资料。在创建和谐社会过程中，百姓的生存权与市容卫生哪个重要？我们的土地供给不能满足需要，只有提高“产量”了，适当把容积率提高，既能降低楼面价格，又能满足居住的需要。（我在《沪港经济》的专栏文章有专门的阐述，这里不予展开了）这是目前情况下牵动面最少较优的办法。我国城市化的任务很重，而农民宅基地的“并轨”问题，又留给“时间老人”去研究了，当城里人购买第二套房受到贷款的制约时，农民兄弟们到城市工作已有第二套房了，（包括租赁）在现有土地供给机制及既定容积率条件下，再不提高“产量”，你说怎么办？

 

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