高房价挑战廉租屋战略

  上周六我和朋友到几个外环外的区域看了一些楼盘，结果令我非常吃惊，不久前还是6000—6500元/平方米的价格，不到半月已窜到8000元左右，宝山、九亭几个大盘已突破万元/平方米，用不了多久普通商品房的概念就被消灭了。我真正感受到了统计数据与实际楼价距离之大，反应之缓慢，我更能体会到新华社对当前楼市用“疯长”二字非常形象和到位。从全国看楼市领涨的“领头羊”是深圳，其房价用一日一价来形容并不过分。当一个城市中的金领与白领们对房价都感到望尘莫及之时，他们唯一的选择是游离这个城市，该城市的竞争力迅速下降，最终其高房价会摧毁这个城市，这并不是危言耸听。房价“疯长”是非常可怕的一件事，不管什么理由，最终都会陷入“疯跌”这个结果，政府对应予以高度重视，我们现在要做的不是去讨论与研究我国有没有“房奴”；也不要去争论有没有穷人区与富人区；更不要去宣传与炫耀今天又产生了几个“地王”，这些都已不重要，高房价的最大危害是会把刚刚建立起来的廉租屋框架体系拖垮直至摧毁。

  政府总结了几次宏观调控的经验与得失，国务院的24号文，比较全面地阐述了我国廉租屋体系的框架结构、覆盖范围、建设的资金来源、管理的主体与模式等。24号文中把低收入者纳入廉租屋的保障范围；把中低收入者划入有限产权的经济适用房范畴，其他以市场调节来解决。这是国务院对住房制度的长期战略布局，只要土地供给能及时跟进，政府已承担了中低收入者的住房问题（其中对建筑面积的划定还可以商榷），并逐步分段实施，辅以动态管理手段，我相信经过五年或更长一些时间的实践，基本上能改变目前我国房地产市场的“跛足”状态，等适当的时候再取消经济适用房，那时个人的全面信用交易体系也已建立，每人的收入情况已完全透明，整个住房体系才能达到“非此即彼”的较理想状态：除了部分低收入者、基层公务员等动态享用廉租屋以外，其余都由市场来解决，纵观世界，无一例外。但这个体系的建立有一个重要前提：房价的上升是理性的，与整个GDP的增长是匹配的，与个人收入的增长是基本吻合的，经过若干年后廉租屋的框架才能真正建立起来。就目前情况而言，十一五期间的廉租屋建设为144万套，而我国的低收入家庭保守估计也有1200万户，还不包括动态的统计数据。根据目前投入的财力，廉租屋建设还是杯水车薪，捉襟见肘，是个长期投入长期建设的过程。如果象目前的房价疯长，会使原来由购买商品房来解决住房问题的人群，脱离了其实际购买能力，对房价的节节攀升也变得不敏感了，甚至麻木了，继而产生不满、怨恨，当这部分人群共同发出声音之时，政府又面临新的压力。如果把这部分本应由市场解决住房的人群再纳入廉租屋范围，廉租屋建设是个巨大的“无底洞”，对24号文的构想是一个严峻的挑战，如果这一天真的来临，对整个房地产市场是一场灾难，也是房价疯长真正的危害所在。 

  当务之急有两件事迫在眉急；一是现在的土地出让方法非改不可，每当产生一个“地王”，房地产行业离寡头垄断就近了一步，房价就向前推高一步。一但当由寡头垄断形成的价格联盟，与政府的抗衡力度非今日能比，政府的调控能力会减弱。今发改委敢拿方便面协会“开刀”，是因为方便面的替代性实在太强了，全国人民都不吃方便面也无伤大雅，不会产生严重后果。政府一方面在打破垄断，另一方面在“培养”新的垄断企业，这和市场经济的原则是背道而驰的，要知道控制房价远没有控制地价重要。其次，对当地高房价的楼盘在按揭首付应调整到五成或五成以上，这是抑制高房价的经济手段。今天人们对房地产的需求之所以旺盛，和有银行的资金作为“后盾”密不可分，我们再也不能走进银行有多大的按揭盘子，市场上就会产生多大的房地产价值量的经济怪圈。对高房价以高门槛准入，市场会“提醒”发展商这部分市场的需求量有限，风险度随之也提高，发展商的决策定会受其影响而改变。前面是有形的手在控制，后面是无形的手在调节，房价才会理性而有序，市场才会健康而规范。

控制高房价是对政府大智慧的考验。

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