不要让重税成为真实需求的“杀手”

接踵而至的各种房地产税让购房人和开发商忐忑不安。因为当商品房和土地市场的供求关系发生逆转之后，加征新的税种只能让房价和地价节节攀升。2006年下半年，营业税和个税等交易重税政策接连出台，从政府到民众都天真地以为重税可以抑制投机，从而稳定房价。但事与愿违，之后房价反而以更大的幅度飙升。

国税总局科研所刘佐所长认为，税收政策是国家宏观调控经济效率的重要工具，但绝不能被经常拿来调控微观市场。中央财经大学税收学院副院长刘桓认为，由于税收政策涉及面非常广泛，且遵循税收转嫁的一般原理，因此，税收政策必须考虑市场的供需状况而谨慎选取。

我们来分析一下目前真实的供需状况。受这一轮宏观调控政策影响，自2004 年以来，房地产投资增速总体上处于下降通道。2006 年，在紧缩性的土地政策和金融政策调控下，房地产投资继续低水平增长，房地产开发投资与同期固定资产投资增速之间的差距较以前明显扩大。据国泰君安研究所提供的数据，2006年1-10 月累计，房地产开发投资完成额14610.55 亿元，同比增长24.1%，不仅低于前几年同期增长水平，而且低于同期固定资产投资增速2.7 个百分点。

“但目前商品房市场却处于1997 年来的需求扩张阶段。”国泰君安认为，商品房真实消费需求非常旺盛，其长期动力还是来自城市化、消费升级、中产阶层崛起和新增就业人口置业等。一个简单的事实是，每年急速增加的高校就业人数对商品房销售市场和租赁市场景气都是一种刺激。

但与此相对的是，2006 年的一系列调控却影响了商品房销售额的增长，使销售额增幅自1998 年以的第三次向下调整。

许多经验表明，在调控房价的过程中，应慎用税收手段。韩国房价飞涨一度令政府十分头痛，为了抑制房地产市场过热，韩国政府从2006年4月开始对房地产加大税收力度：对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；从2007年初起对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。

重税政策出台后，韩国的房价不仅未能下落，反而以更快的速度上涨：重税提高了交易成本，致使供应量出现萎缩，而供应的稀缺推动房价飙升，而在房价飙升的时候，新增的税收成本很容易转移到购房者身上。原首尔市长李明博批评说，重税政策如同不精明的猎人，为打一只野猪满山瞎跑，结果祸害了山里的其他动物。

税收调控的目标是通过加大投机者的交易成本进而减少投机收益，让购房人承担交易成本显然不是政策的初衷。从上面的图表我们可以得出，房价问题的根本症结在于商品房供给不足，再深究一步，就是地方政府在土地一级开发市场的效率低下和规划失策。

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