（2）其他政策
1．以不动产、无形资产投资入股的征税规定（财产转让变股权转让筹划的基本思路，需要大家关注）
(一)销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。
以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。国税发[1993]149号
根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税:以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。国税函发[1997]490号
股权转让的免税规定
经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：
一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
二、对股权转让不征收营业税。
三、《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔1993〕149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。
本通知自2003年1月1日起执行。财税[2002]191号
2。合作建房的征税规定（）
以前的时候，这种开发模式比较多，尤其是在国家土地管理还比较混乱的情况下，比较多，现在土地都是招拍挂了，以方以土地、一方以资金合作建房的情况就比较少，一般都会采取比较规范的成立项目公司的名义来做，在税务处理上也就比较简单了，但在以前年度，存在各种各样的合作建房的模式，我们一个客户现在还在为这事闹心呢，情况是这样的：
原先地址部下属的国有印刷厂有闲置划拨土地，找到这家投资公司出钱该楼，立项名目是印刷厂的综合办公楼，完全以印刷厂名义建设，建成后，前25年的出租收入，投资公司和印刷厂按75%：25%比例分配。
现在就有问题，投资公司的垫付的建筑款是以其他应收款名义入帐的，除了有房产做为抵押，本金可以得到一定保障，但是收益却得不到任何保障，再说租赁合同最长是20年，过了20年，后5年收益怎么保障？
老板在签定合作协议时没有考虑到这种情况，现在房子建起来了，也组出去了，租给一家电信公司（整体租赁），租期15年，收益也稳定，老板开始担心未来的收益问题了。
首先：这种合作有着法律上的重大风险，划拨用地不能这样用于合作建房；
其次：租赁合同超过合同法最长期限。
所以说，最保险的合作建房就是成立在法律上完全独立的项目公司来运做，避免法律及税务风险，作为独立的项目公司，他的税务问题是独立处理的，按照一般情况处理即可，没有太多复杂的东西。
一、关于中外双方合作建房的征税问题中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。
同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。
二、关于中方取得的前期工程开发费征税问题外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。
三、对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。国税函发[1994]644号
十七、问:对合作建房行为应如何征收营业税？
答:合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种:
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:
(一)土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。
(一)房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。国税函发[1995]156号
个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人(以下简称“地主”)签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户。这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。另一方面，个人与地主的关系，属于一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房的行为。对其双方应按《国家税务总局关于印发<营业税问题解答(之一)>的通知》(国税函发[1995]156号)第十七条的有关规定征收营业税。国税函发[1996]718号
3．与房屋抵押贷款相关的征税规定
九、问:银行贷款给单位和个人，借款者以房屋作抵押，如果期满后借款者无力还贷，抵押的房屋归银行所有，对此是否应当征税？如果房屋归银行所有后，银行将房屋销售，是否应当征税？
答:借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。
同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。国税函发[1995]156号
这个规定也有一个显示的案例：
乌鲁木齐市地方税务局稽查局在对乌鲁木齐金马集团有限公司2004年纳税情况检查中发现,该单位将金马大酒店资产抵偿乌市商业银行贷款本息32398814.4元，未缴纳营业税、城建税、教育费附加。根据财政部、国家税务总局关于“单位销售抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额”的规定，该单位应补缴营业税65263.51元、城建税4568.45元、教育费附加1957.91元，以上税款合计71789.87元。
根据依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定，追缴该单位少缴税款71789.87元，加课滞纳金1685.17元。
以上税款、滞纳金已全部缴纳入库。
怎么处理最合适呢？
4．个人将不动产无偿赠与他人的征税规定
十九、问:对个人将不动产无偿赠与他人的行为，是否视同销售不动产征收营业税？
答:根据营业税暂行条例实施细则第四条规定，“单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产”，应当征收营业税。由此可见，只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。国税函发[1995]156号
5．以还本方式销售建筑物的征税规定
二十、问:以“还本”方式销售建筑物，在计征营业税时可否从营业额中减除“还本”支出？
答:以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。国税函发[1995]156号
6．价外费用的征税规定（这也是房地产开发企业经常出问题的地方，不作为收入纳税，在其他应付款科目核算，节税办法就是由关联单位收取支付，如物业公司等）
第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；国务院令[1993]136号
第十四条条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。财法[1993]40号
7．房地产企业将房屋交由承销商包销的征税规定（与所得税政策有差异、内外资也有差异）（需要注意不同的击税方法）
在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。国税函发[1996]684号
一、从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。
二、上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%。
本通知自2000年1月1日起执行。国税发[1999]242号
8．财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知
（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。
（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
四、关于营业额减除项目凭证管理问题
营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。财税[2003]16号
关于财税[2003]16号中营业税抵减的规定提醒大家：
大家看这条规定，“销售”对应的是“购置的不动产”，“转让”对应的是“受让的土地使用权”，因为在中国的土地是不可以销售的，只有使用权可以转让，所以一般都称之为“转让”，取得土地使用权称之为“受让”。
(1)上述不动产应是购置所得,不包括继承的、受赠的不动产，也不应包括接受投资计入资本总额的不动产。
（2）上述不动产是购置后未再对原不动产进行建筑开发（不是安装、装饰、装修或添付）的不动产，因此不包括自己立项独立开发的不动产或购进在建工程后继续开发的不动产
（3）不动产购置或受让原价，不包括在购置不动产时由购买者支付的契税、物业管理费及其他应由购买者直接负担而由销售方代收的各项税、费。
还有就是营业额减除项目凭证，税务机关一般认可的是发票或财同意印制的行政收据，并且不以上手是否纳税为标准。也就是说只要取得发票或税务机关认可的行政收据等就可以扣减销售或转让金额。
9．征税时间的规定
十八、问:对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？
答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
征收管理
(二)纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。
(三)纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。国务院令[1993]136号
第二十八条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人有本细则第四条所称自建行为的，其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。
纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。财法[1993]40号
10．《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2006]645号）
四川省地方税务局：
你局《关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示》（川地税发〔2007〕7号）收悉，批复如下：
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
注意：国家是以收取税款为核心的，不管你是否存在法律瑕疵，只要有响应的经济行为就要纳税。
11．《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）
广东省地方税务局：
你局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的请示》（粤地税发[2007]125号）收悉。经研究，批复如下：
一、关于拆迁补偿住房取得方式问题
房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
二、关于购买时间确定问题
被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件的规定确定该住房的购买时间。（契税完税证明日期，如没有就以房产证日期为准）
注意：拆迁补偿住房还是要是同销售交纳营业税的，关键是是不是按照预收款方式预交税款？一般情况下不用预缴税款，而是在交付房产时交纳营业税。
1．以不动产、无形资产投资入股的征税规定（财产转让变股权转让筹划的基本思路，需要大家关注）
(一)销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。
以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。国税发[1993]149号
根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税:以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。国税函发[1997]490号
股权转让的免税规定
经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：
一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
二、对股权转让不征收营业税。
三、《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔1993〕149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。
本通知自2003年1月1日起执行。财税[2002]191号
2。合作建房的征税规定（）
以前的时候，这种开发模式比较多，尤其是在国家土地管理还比较混乱的情况下，比较多，现在土地都是招拍挂了，以方以土地、一方以资金合作建房的情况就比较少，一般都会采取比较规范的成立项目公司的名义来做，在税务处理上也就比较简单了，但在以前年度，存在各种各样的合作建房的模式，我们一个客户现在还在为这事闹心呢，情况是这样的：
原先地址部下属的国有印刷厂有闲置划拨土地，找到这家投资公司出钱该楼，立项名目是印刷厂的综合办公楼，完全以印刷厂名义建设，建成后，前25年的出租收入，投资公司和印刷厂按75%：25%比例分配。
现在就有问题，投资公司的垫付的建筑款是以其他应收款名义入帐的，除了有房产做为抵押，本金可以得到一定保障，但是收益却得不到任何保障，再说租赁合同最长是20年，过了20年，后5年收益怎么保障？
老板在签定合作协议时没有考虑到这种情况，现在房子建起来了，也组出去了，租给一家电信公司（整体租赁），租期15年，收益也稳定，老板开始担心未来的收益问题了。
首先：这种合作有着法律上的重大风险，划拨用地不能这样用于合作建房；
其次：租赁合同超过合同法最长期限。
所以说，最保险的合作建房就是成立在法律上完全独立的项目公司来运做，避免法律及税务风险，作为独立的项目公司，他的税务问题是独立处理的，按照一般情况处理即可，没有太多复杂的东西。
一、关于中外双方合作建房的征税问题中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。
同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。
二、关于中方取得的前期工程开发费征税问题外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。
三、对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。国税函发[1994]644号
十七、问:对合作建房行为应如何征收营业税？
答:合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种:
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:
(一)土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。
(一)房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。国税函发[1995]156号
个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人(以下简称“地主”)签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分得的房屋销售给各购房户。这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房屋销售给各购房户。因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税，其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用。另一方面，个人与地主的关系，属于一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房的行为。对其双方应按《国家税务总局关于印发<营业税问题解答(之一)>的通知》(国税函发[1995]156号)第十七条的有关规定征收营业税。国税函发[1996]718号
3．与房屋抵押贷款相关的征税规定
九、问:银行贷款给单位和个人，借款者以房屋作抵押，如果期满后借款者无力还贷，抵押的房屋归银行所有，对此是否应当征税？如果房屋归银行所有后，银行将房屋销售，是否应当征税？
答:借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。
同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。国税函发[1995]156号
这个规定也有一个显示的案例：
乌鲁木齐市地方税务局稽查局在对乌鲁木齐金马集团有限公司2004年纳税情况检查中发现,该单位将金马大酒店资产抵偿乌市商业银行贷款本息32398814.4元，未缴纳营业税、城建税、教育费附加。根据财政部、国家税务总局关于“单位销售抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额”的规定，该单位应补缴营业税65263.51元、城建税4568.45元、教育费附加1957.91元，以上税款合计71789.87元。
根据依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定，追缴该单位少缴税款71789.87元，加课滞纳金1685.17元。
以上税款、滞纳金已全部缴纳入库。
怎么处理最合适呢？
4．个人将不动产无偿赠与他人的征税规定
十九、问:对个人将不动产无偿赠与他人的行为，是否视同销售不动产征收营业税？
答:根据营业税暂行条例实施细则第四条规定，“单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产”，应当征收营业税。由此可见，只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。国税函发[1995]156号
5．以还本方式销售建筑物的征税规定
二十、问:以“还本”方式销售建筑物，在计征营业税时可否从营业额中减除“还本”支出？
答:以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。国税函发[1995]156号
6．价外费用的征税规定（这也是房地产开发企业经常出问题的地方，不作为收入纳税，在其他应付款科目核算，节税办法就是由关联单位收取支付，如物业公司等）
第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；国务院令[1993]136号
第十四条条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。财法[1993]40号
7．房地产企业将房屋交由承销商包销的征税规定（与所得税政策有差异、内外资也有差异）（需要注意不同的击税方法）
在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。国税函发[1996]684号
一、从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。
二、上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%。
本通知自2000年1月1日起执行。国税发[1999]242号
8．财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知
（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。
（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
四、关于营业额减除项目凭证管理问题
营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。财税[2003]16号
关于财税[2003]16号中营业税抵减的规定提醒大家：
大家看这条规定，“销售”对应的是“购置的不动产”，“转让”对应的是“受让的土地使用权”，因为在中国的土地是不可以销售的，只有使用权可以转让，所以一般都称之为“转让”，取得土地使用权称之为“受让”。
(1)上述不动产应是购置所得,不包括继承的、受赠的不动产，也不应包括接受投资计入资本总额的不动产。
（2）上述不动产是购置后未再对原不动产进行建筑开发（不是安装、装饰、装修或添付）的不动产，因此不包括自己立项独立开发的不动产或购进在建工程后继续开发的不动产
（3）不动产购置或受让原价，不包括在购置不动产时由购买者支付的契税、物业管理费及其他应由购买者直接负担而由销售方代收的各项税、费。
还有就是营业额减除项目凭证，税务机关一般认可的是发票或财同意印制的行政收据，并且不以上手是否纳税为标准。也就是说只要取得发票或税务机关认可的行政收据等就可以扣减销售或转让金额。
9．征税时间的规定
十八、问:对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？
答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
征收管理
(二)纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。
(三)纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。国务院令[1993]136号
第二十八条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人有本细则第四条所称自建行为的，其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。
纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。财法[1993]40号
10．《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2006]645号）
四川省地方税务局：
你局《关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示》（川地税发〔2007〕7号）收悉，批复如下：
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
注意：国家是以收取税款为核心的，不管你是否存在法律瑕疵，只要有响应的经济行为就要纳税。
11．《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）
广东省地方税务局：
你局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的请示》（粤地税发[2007]125号）收悉。经研究，批复如下：
一、关于拆迁补偿住房取得方式问题
房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
二、关于购买时间确定问题
被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件的规定确定该住房的购买时间。（契税完税证明日期，如没有就以房产证日期为准）
注意：拆迁补偿住房还是要是同销售交纳营业税的，关键是是不是按照预收款方式预交税款？一般情况下不用预缴税款，而是在交付房产时交纳营业税。