第一部分房地产开发行业的主要税收政策
一、房地产业的营业税有关政策比较简单，就是5%的营业税率，大家也都比较清楚，今天我给大家简单列举一下比较特殊的有关政策：
（1）大家都知道房地产开发行业中的营业税税收优惠是很少的，但实际上还是存在可利用的优惠政策的，向下面这个政策：
财税[2000]84号：安置随军家属及军队转业干部新办企业的税收优惠政策
一、对为安置随军家属就业而新开办的企业，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税、企业所得税。
二、对从事个体经营的随军家属，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和个人所得税。
三、享受税收优惠政策的企业，随军家属必须占企业总人数的60%(含)以上，并有军(含)以上政治和后勤机关出具的证明；随军家属必须有师以上政治机关出具的可以表明其身份的证明，但税务部门应进行相应的审查认定。
主管税务机关在企业或个人享受免税期间，应按现行有关税收规定，对此类企业进行年度检查，凡不符合条件的，应取消其免税政策。
每一随军家属只能按上述规定，享受一次免税政策。
四、本通知自2000年1月1日起执行。
财税[2003]26号：二、为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60％（含60％）以上的，经主管税务机关批准，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和企业所得税。
三、自主择业的军队转业干部必须持有师以上部队颁发的转业证件。
四、本通知自2003年5月1日起执行。
这两个优惠政策都没有限制适用范围，我们就曾指导过一个客户利用过这个政策，具体数字我记不清楚了，大概2005年度和2006年度营业税免税达3000余万，2005年度企业所得税免税达1500万元。
大家可能说了，国税发（2006）31号文件第十条规定：关于适用减免税政策问题根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
从而取消了房地产企业享受优惠的规定，现在也没有用了，实际上31号文件取消的仅仅是企业所得税优惠政策，从2006年度开始执行，但以前年度已经取得批准文件的应该继续执行，这是法律的一般常识；文件并没有明确取消营业税的优惠，由于营业税是地方税种，实际决定权还是在地方税务机关，审批权应该在省级地方税务机关或计划单列市地税机关。
但是中国的税务机关就是存在很多无法将道理的情况，按照规定我们这家客户就是2005年度取得免税批准文件的，应该可以继续享受优惠的，但是地方的省国税局就明确下文，从2006年度所得税优惠已经取消，也就是说只享受了2005一年的优惠就取消了，应该是05、06、07三年的，实际来说，这么做税务机关也是不对的，但企业就忍气吞声接受了，这是实际情况，也没办法；但是营业税优惠没有取消，继续享受至2007年度。各地税务机关实际掌握的执行尺度可能不太一样，这个优惠政策能不能利用还得看具体情况，这儿就是给大家提个醒。
一、房地产业的营业税有关政策比较简单，就是5%的营业税率，大家也都比较清楚，今天我给大家简单列举一下比较特殊的有关政策：
（1）大家都知道房地产开发行业中的营业税税收优惠是很少的，但实际上还是存在可利用的优惠政策的，向下面这个政策：
财税[2000]84号：安置随军家属及军队转业干部新办企业的税收优惠政策
一、对为安置随军家属就业而新开办的企业，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税、企业所得税。
二、对从事个体经营的随军家属，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和个人所得税。
三、享受税收优惠政策的企业，随军家属必须占企业总人数的60%(含)以上，并有军(含)以上政治和后勤机关出具的证明；随军家属必须有师以上政治机关出具的可以表明其身份的证明，但税务部门应进行相应的审查认定。
主管税务机关在企业或个人享受免税期间，应按现行有关税收规定，对此类企业进行年度检查，凡不符合条件的，应取消其免税政策。
每一随军家属只能按上述规定，享受一次免税政策。
四、本通知自2000年1月1日起执行。
财税[2003]26号：二、为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60％（含60％）以上的，经主管税务机关批准，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和企业所得税。
三、自主择业的军队转业干部必须持有师以上部队颁发的转业证件。
四、本通知自2003年5月1日起执行。
这两个优惠政策都没有限制适用范围，我们就曾指导过一个客户利用过这个政策，具体数字我记不清楚了，大概2005年度和2006年度营业税免税达3000余万，2005年度企业所得税免税达1500万元。
大家可能说了，国税发（2006）31号文件第十条规定：关于适用减免税政策问题根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
从而取消了房地产企业享受优惠的规定，现在也没有用了，实际上31号文件取消的仅仅是企业所得税优惠政策，从2006年度开始执行，但以前年度已经取得批准文件的应该继续执行，这是法律的一般常识；文件并没有明确取消营业税的优惠，由于营业税是地方税种，实际决定权还是在地方税务机关，审批权应该在省级地方税务机关或计划单列市地税机关。
但是中国的税务机关就是存在很多无法将道理的情况，按照规定我们这家客户就是2005年度取得免税批准文件的，应该可以继续享受优惠的，但是地方的省国税局就明确下文，从2006年度所得税优惠已经取消，也就是说只享受了2005一年的优惠就取消了，应该是05、06、07三年的，实际来说，这么做税务机关也是不对的，但企业就忍气吞声接受了，这是实际情况，也没办法；但是营业税优惠没有取消，继续享受至2007年度。各地税务机关实际掌握的执行尺度可能不太一样，这个优惠政策能不能利用还得看具体情况，这儿就是给大家提个醒。