阻击未来房价飙升两大因素

  2007年11月8日，新江湾城D3号地块以13亿零100万被仁恒企业所拍得，该楼面地价2万元/平方米，预计二年后的房价为3万五千到四万元，如按级差地租推理，黄浦江沿岸楼盘的未来价格向“汤臣一品”看齐并非没有可能。仁恒企业的掌门人敢倾巨资拍地，其中一个重要原因是看好今后房地产的宏观大势，根据每年房地产价格的实际升幅，未来房地产的价格还有很大的利润空间，而土地资源却在递减，此时不拿土地，何时机遇再现？持有上述想法者，在房地产领 军人物中相当普遍，只是有些企业因资金一时短缺，只能英雄气短，壮志难酬。近一时期房地产企业上市频繁，继SOHO中国，华远集团，复地集团后，广州的恒大，星河湾，河南的建业集团，重庆的龙湖地产都进入“上市”的预备期，一旦上市成功，便携巨资扩充地盘，储备“军粮”，分兵作战，完成企业五年的“战略构想”。集中在今年三季度土地的购置面积比去年同期增加20﹒8%，我也相信，他们对房市后期的看好，并不是空穴来风的拍脑袋决策，而是有足够的数据与事实支撑着，如；

  1，近期物价的连续攀升10月份的CPI指数达6。5%，与银行的利息倒挂2。7%，而且我们的统计历来把住房看成是投资品，CPI是不统计在内的，尽管上海7—10月的房价普涨较快，但在物价统计的1—10月消费价格只同比上涨4。4%，如果将住宅作为消费品统计呢？

2，土地资源的日益稀缺导致拿地的成本迅速提高，在一些大城市地价已占房价的50%，每当新推出的地块，各大发展商不遗余力为争得地块而相互逐鹿，在“地王”产生的同时，房价也被刷新了。

3，对我国经济发展的预期看好，GDP连续多年保持高位运营，中国在经济腾飞的轨道上还能走好几年。

4，今年的股市，房市呈双好趋势，政府历次对房地产的宏观调控的手段与方法，都使房价不降反升，足见我国需求之旺盛，今后的城市化态势定能支撑房价的有力攀升。

5，住宅的结构性矛盾十分突出，在高房价下，小房型是唯一可选择之路，但媒体报道在上海外环内五个月后将无新房可售了，够耸人听闻的，更刺激发展商拿地的欲望。

   如果仔细分析，还能找出很多理由说明以上的判断是正确的，但是任何事物都是“对冲”的，在房价全面攀升之际，定会有某些因素阻击其上升，我仔细斟酌后，选定用“阻击”二词来形容较妥当，就象打阻击战一样，尽管事先有预测，但双方力量的反复搏弈，结果才是最现实的。未来能阻击房价飑升的因素有以下两个方面：

一，深圳房价的惨跌敲响消费者心理预期的警钟。

  读者一定记得前几周购买中石油股票的散户大多被套牢的情景，而股神巴菲特却抛光了中石油股票，其理由很简单，石油每桶近100美圆已创新高，石油的经营企业利润已达极限，而国内股民的思维正好相反，认为有庞大的需求量，油价的上升空间很大。我曾为油价请教过一个很专业的预测家，他回答说：油价不会一直直线上升，欧佩克也不希望油价大幅涨价，尽管石油是不可再生资源，但价格超出极限一定会有替代品出现。同理，房价也不会直升而不降。深圳的房价是用资金托起来的，一定也因资金而下跌。中天置业靠二极市场频繁交易而做大，一定也因市场萎缩而破产，也是对房产大势盲目看好者的一次心灵警钟，我们真的不愿意看到一系列“成也房产，败也房产”的案例发生。房产价格的飙升使拥有多套房的高收入者比低收入者更加惧怕，10月份股民的亏损加大，房屋成交量的减少，基金赎回量的增加，都预示着大调整的来临，未来观望现象的增加实属正常，虽然在某些城市房价继续走高，但成交量缩水已是不争的事实，房价可能出现“拐点”。

二，物业税开征是阻击高房价的最后一道防线

  我们以前的一系列政策主要针对供给与流通领域，而物业税是直接限制需求的，是给高房价降温的一副“猛药”，但为何“雷声”打了好几次，不见“下雨”呢？我个人以为有二个原因：一是物业税属持有环节的税种，相当于国外的财产税，按我国目前的国情与人均的GDP收入远没有到征收此税种的地步，况且我国历年的财政收入都大于GDP的增长与职工的收入增长，按理说应该在再分配过程中反还于民才对（如对个人征税基数的提高），从大局看不宜匆忙开征。其次是即使开征后，还有一个具体操作的难度。我们目前连第二套房贷的实施细则都悬而未决，物业税的开征会碰到类似的问题，如全部开征还是部分？按面积征收还是按套数征收？征收的幅度大小？是否累进计算等，在公平与效率之间应倾向于公平，所以物业税一直是议而未决，迟迟未能开征。但有点可以肯定，如果房价继续走高，物业税将成为阻击房价飙升的最后一道防线，所以政府对出台物业税是谨慎而小心的。

“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~