市中心将无房可售？

今天上午的两大媒体都在显著的位置刊登了一则新闻：五个月后外环内将无新房可售，为了说明问题的严重性，记者特以卢湾区为例，说是该区可售住宅仅剩23套，这无疑向市民表露一个强烈的信息：奇货可居，市区房价还将大涨。笔者仔细看了报道后，两组报道引用的数据均来自于同一个房地产研究中心，记者的推断也是用比较简单的算术排除法，以11月11日为基准日，查得一手可售房源为1295．93万平方米，然后扣除动迁﹑配套房屋，得出可售面积为514﹒91万平方米，记者又把内外环的存量房相加，共有一万余套，而10月份就成交了3918套，由此得出结论，五个月后将无新房可售。如果以上推断逻辑成立，那真的成了大问题了，记得十年前万科在上海西区开发第一个楼盘，打出的广告语是：明天我们住哪里？言下之意当然是住城市花园小区啦。十年弹指一挥间，今天我们居然已经无房可售了，未来的购房者们真的要面对苍天，茫然长叹：明天我们住哪里？悲夫。

对以上的推论，笔者提出两点看法：

1.  根据上海历年住房的成交总量大约在2300—2500万平方米，每月平均也就200万平方米左右，今天已是11月中旬，还有514万平方米的房源，虽属偏紧，但还没有太离谱，尚在可调控的范围之内。

2.  文章对未来住宅的供给量的分析是模糊的，无法支撑其结论，如：住宅的供给量应包括住宅增量与存量，文章又提到11月的住宅存量为843﹒47万平方米，两者之和达1148万平方米，如果不考虑其分布状态，供给量没有问题。但文章之所以这样分析，也在情由可原之中，因住宅供给未来的变数太大，并集政治、经济、资源、金融、规划等各方面的综合作用，要正确预测其未来的供给量，难度的确很大。

  我认为不管从什么角度看，文章的出发点与动机还是善良的，住宅的新增量是短缺的，特别是结构上的短缺，从住宅未来的供给平衡点向政府敲响了警钟，应建立有效的住宅供给预警系统机制，防范其大起大落的不均衡性。从决策者的角度引起思考的问题有：

1.  近年来的一系列政策已经实际检验，特别是住宅交易过程中的税费政策是否合理。现有的住宅交易费用已达总价的10-12%，如果从单一抑制住宅投机看，好象有一定的合理性，但从整个住宅市场的二级与三级连动，调整市场角度看，未必是最合理的。比如买入住宅以后5年内与5年后的交易，由于税收的不同，一些人还是愿意“捂”在手里，间接增加了住宅供给的短缺。

2.  上海中心区的土地资源紧张已是事实，决策者因想办法提高其“产量”才对，而我们对住宅容积率一刀切的做法，是否到了该调整的时候了。

3.  上海每年还要接纳因城市化而迁入的人群，他们在农村一般都有房屋，进入城市后再拥有住宅（包括租赁），岂不是一人二套屋，这对我国人口众多而资源稀少状况是一个极大的挑战，农村宅基地统一进入有偿出让范围，在理论上已无大碍，应从法律层面上来思考与实践。

4.  物业税是政府调控房地产的最后一道防线，是控制需求的一个“杀手锏”，但如何征收却大有学问，不能象贷款第二套房那样莫衷一是，要真正成为调节住宅供需矛盾的一个“平衡器”。

5.  上海住宅供求矛盾不会永远紧张，决策者要有一个长期的大规划，它包括人口增长、城市规模、产业结构的调整、经济增长、居住理念，是一个庞大的系统工程，要靠各方面的合力来予以完成。

                                     朱咏敏

                                      2007-11-14

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