节日里不断有朋友来电问我：这次央行的房贷新政策对年末的楼市会产生影响吗？问的最多的是：房价是不是要跌了？我现在是买房还是等一等？这实际上反映出潜在消费者心理上微妙变化。下面我谈一谈对房贷新政的个人看法。
首先，我不认为这次的房贷新政是政府对房地产的又一次调控手段与方法，更不是象有些学者所言：政府首次运用金融手段来调控房地产。国务院在24号文《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中已明确房地产市场的总体划分以及政府的立场，权力的边界问题，对商品房市场只要没有特别的大起大落，政府基本不会再出新政来干预。而8月分国家发改委、国家统计局对70个大中城市房屋销售价格的权威统计表明：8月份的房屋销售价格同比上升8．2%，属于正常波动范围之内。我认为这次房贷新政推出的真正原因是央行出于自身金融系统的考虑，防范美国房贷次级债危机在中国重演的一个重要措施。当美国刚发生“次贷危机”时，专家与媒体舆论几乎是一边倒的说法，认为我们对外投资是基本封闭的，就是四大国有银行持有美国次贷只有112亿美圆，微不足道。可悲的是讲次类话的专家的思路倒是封闭的，整个世界已日趋开放与大同，美国作家托马斯"弗里德曼《世界是平的》为何拥有广泛的读者，因为大部分人已认识与感受到：“全球的竞技场变平了，世界变平了。”中国自加入WTO之日，已成为整个世界的一个组成部分，各个领域与行业日趋融入世界一体化之中，要不然当世界石油涨价时，我们的石油跌价才对。美国的“次贷危机”对中国一定有影响，只是影响的程度与时间问题。央行这次能审时度势，高屋建瓴把握这一态势，作出相应的金融政策调整，是积极的有意义的。
其次，从房贷新政的总体思路看，主要是防范房贷风险考虑的，还是从站在金融系统层面来思考与运作的，而不是从整个房地产市场作为战略思考点。理由有二：
1，现有的银行格局以上市或正在上市居多，国有四大银行中除了农行以外，其他都上市了，四大银行是房贷的主要载体，在没有上市之前，一旦出现房贷金融风险，产生局部的财务危机，外界是不清楚的，而银行内部则可以通过“打闷包”加以技术处理，化危机为商机。现在上市后财务报表透明了，在圈得资金的同时也被公众监督了，如因房贷原因而波及股市，那损失真的大了，两者相比必取其重，央行的决策自然是以防范为先，提高首付比例与调整利息，即使总量少贷一点，利润少一点也认了。
2，银行对提高首付比例总体还是采取一刀切的方法，即不管何种类型的房屋，对已利用银行贷款购房，再要贷款买第二套住房者，一律提高到四层，这对房地产市场并没有带来任何新的契机，对有能力购买豪宅和投资客来说，首付提高一层对他们并没有多大影响，倒是影响了改善居住条件为目的的购房者，第一套房要还清房贷才能转让，购买第二套房的首付比例又增加了，他们才面临着双重挤压，减慢了购新房的速度，对整个二级市场的运转并没有带来益处。如果银行把房贷的首付比例与房屋的档次相匹配，也就是房屋档次越高，首付比例的门槛也就越高，对促进房产市场的合理良好的结构配置，会起到一个较好的调节作用。
第三，这次房贷新政对消费者的心理预期起到一点影响，但不能控制需求，更不会减少需求，只能稍微延迟一下需求，特别是对第二套房的具体界定很难，一旦细则制定有漏洞可寻，房贷新政又成为纸上谈兵之笑话。我国未来十年的发展，无论是从发达国家的走过的历程来看，还是从我国实际的国情出发，全球化与城市化是一个必然的趋势，而这两个趋势都和城市建设与房地产市场的规模及结构有密切关系。我国目前的CPI指数已高于6%以上，股市今年又特别红火，在这种情况下要求房价维持小于5%的增长很难。南京对一房一价的强行控制，房产市场已异化成一个奇型的市场，即二手房的价格大于新房价格，如果政府再对二手房进行限价，那么三手房的价格一定高过二手房，这也是经济规律，一个看似好的出发点，其结果未必是圆满的，房贷新政在制定实施细则与执行过程中一定要谨慎而周全。
首先，我不认为这次的房贷新政是政府对房地产的又一次调控手段与方法，更不是象有些学者所言：政府首次运用金融手段来调控房地产。国务院在24号文《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中已明确房地产市场的总体划分以及政府的立场，权力的边界问题，对商品房市场只要没有特别的大起大落，政府基本不会再出新政来干预。而8月分国家发改委、国家统计局对70个大中城市房屋销售价格的权威统计表明：8月份的房屋销售价格同比上升8．2%，属于正常波动范围之内。我认为这次房贷新政推出的真正原因是央行出于自身金融系统的考虑，防范美国房贷次级债危机在中国重演的一个重要措施。当美国刚发生“次贷危机”时，专家与媒体舆论几乎是一边倒的说法，认为我们对外投资是基本封闭的，就是四大国有银行持有美国次贷只有112亿美圆，微不足道。可悲的是讲次类话的专家的思路倒是封闭的，整个世界已日趋开放与大同，美国作家托马斯"弗里德曼《世界是平的》为何拥有广泛的读者，因为大部分人已认识与感受到：“全球的竞技场变平了，世界变平了。”中国自加入WTO之日，已成为整个世界的一个组成部分，各个领域与行业日趋融入世界一体化之中，要不然当世界石油涨价时，我们的石油跌价才对。美国的“次贷危机”对中国一定有影响，只是影响的程度与时间问题。央行这次能审时度势，高屋建瓴把握这一态势，作出相应的金融政策调整，是积极的有意义的。
其次，从房贷新政的总体思路看，主要是防范房贷风险考虑的，还是从站在金融系统层面来思考与运作的，而不是从整个房地产市场作为战略思考点。理由有二：
1，现有的银行格局以上市或正在上市居多，国有四大银行中除了农行以外，其他都上市了，四大银行是房贷的主要载体，在没有上市之前，一旦出现房贷金融风险，产生局部的财务危机，外界是不清楚的，而银行内部则可以通过“打闷包”加以技术处理，化危机为商机。现在上市后财务报表透明了，在圈得资金的同时也被公众监督了，如因房贷原因而波及股市，那损失真的大了，两者相比必取其重，央行的决策自然是以防范为先，提高首付比例与调整利息，即使总量少贷一点，利润少一点也认了。
2，银行对提高首付比例总体还是采取一刀切的方法，即不管何种类型的房屋，对已利用银行贷款购房，再要贷款买第二套住房者，一律提高到四层，这对房地产市场并没有带来任何新的契机，对有能力购买豪宅和投资客来说，首付提高一层对他们并没有多大影响，倒是影响了改善居住条件为目的的购房者，第一套房要还清房贷才能转让，购买第二套房的首付比例又增加了，他们才面临着双重挤压，减慢了购新房的速度，对整个二级市场的运转并没有带来益处。如果银行把房贷的首付比例与房屋的档次相匹配，也就是房屋档次越高，首付比例的门槛也就越高，对促进房产市场的合理良好的结构配置，会起到一个较好的调节作用。
第三，这次房贷新政对消费者的心理预期起到一点影响，但不能控制需求，更不会减少需求，只能稍微延迟一下需求，特别是对第二套房的具体界定很难，一旦细则制定有漏洞可寻，房贷新政又成为纸上谈兵之笑话。我国未来十年的发展，无论是从发达国家的走过的历程来看，还是从我国实际的国情出发，全球化与城市化是一个必然的趋势，而这两个趋势都和城市建设与房地产市场的规模及结构有密切关系。我国目前的CPI指数已高于6%以上，股市今年又特别红火，在这种情况下要求房价维持小于5%的增长很难。南京对一房一价的强行控制，房产市场已异化成一个奇型的市场，即二手房的价格大于新房价格，如果政府再对二手房进行限价，那么三手房的价格一定高过二手房，这也是经济规律，一个看似好的出发点，其结果未必是圆满的，房贷新政在制定实施细则与执行过程中一定要谨慎而周全。
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