国土资源部于2007年10月9日正式对外颁布的《招标，拍卖，挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），其本意是针对有些地区，有些发展商在未交清土地出让金的情况下，政府默许其分期拿证，滚动开发的状况而出台的一个新规定。我仔细看完全文后，感到除了工业用地的出让全部进入招拍挂程序以外，其他条款对房地产市场的发展并没有实质性的新内容，公众关心的修改后第23条：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”我仔细研读后，感到其在操作上有三大疑虑：
一、分期付款与一次拿证
按我对《规定》中23条的理解，受让人在获得土地后，如果没有缴清全部土地出让金，是拿不到土地使用权证的，并非象媒体上诠释的，土地出让金要一次全部缴清，根据双方合同，土地出让金是可以分期付的，但拿土地使用权证一定要付清全部土地出让金。这在实际操作中就会产生一个问题，当某个房地产开发企业中标后，缴纳了部分土地出让金，由于没有使用权证，无法进行房地产开发，如果其后续资金有问题，在两年之内这地块是无法启动的，最后的结果是这家房产公司把公司股份转让给有能力开发的房产公司，我们不去研究其通过溢价转让赚了多少钱，这块土地在两年内无法向社会提供任何产品，它的闲置成本又是多少呢？而我们的统计口径是以成交之时点计算的，如果是一个大盘，统计的开发量与实际的产出量就相差几十万平方米，加剧了房产供给的紧张。
二、抑制房价还是增加成本？
中国目前的发展商虽然有四万余家，企业总体的规模还是很小，很分散，加上现有的开发模式，大部分发展商在付完土地款后，资金所剩无几，接着要靠银行“输血”来完成地上物的建设。特别是在几个大城市及沿海地区，土地成本已占到房屋总价的35—40%之多。一旦遇到大盘开发时，在现有的游戏规则下，对大盘地块的竞争，只有二种类型的公司，一是有实力的大牌开发公司，二是几家联合组成的项目公司。不管是哪家公司获得土地，都必须一次或几次付清土地出让金，然后才能进入到真正的开发程序。因为是大盘开发，没有一家公司会顶着市场风险与巨大的资金压力一次开发完毕，一般都是分期开发，滚动推进。于是问题也就产生了，出让金是总体付清了，从机会成本要求你一次开发完，否则会大幅度提高企业的融资成本，从而加大后期开发财务成本，导致房价上涨，这又是一个“相悖论”，谁来解其中的“结”？
三、统一规划，小块分割，专业分工，齐头并进
39号令对规范中小地块取得与开发有一定的作用，但对目前一些发展商动辄几百亩，几千亩的圈地，必然要产生上述二种情况，我们不妨换个思路考虑一下：
1、房地产合理，适中的规模经济开发究竟以多少为界？是不是规模越大成本越低？
2、我们的土地供给是高度垄断的，而开发的过程是充分竞争的，一旦把大面积的土地交到充分竞争的发展商手中，政府调控的‘支点“又在哪里？
3、我们不缺大的房产商而缺大的地产商，大盘土地的开发，应先由地产商做好总体规划与基础设施，再结合开发商的开发专业，当市场上土地供给量偏紧时，可以按规划要求，小块切割土地，分别发包，齐头并进，最短的时间内产出最大的供给量，对每个房产商在土地资金占用量是最经济的，当然也不会为此而产生高房价。
以上是我看了39号令的一点感想，仅是我个人的看法，欢迎大家对次交流与讨论。
一、分期付款与一次拿证
按我对《规定》中23条的理解，受让人在获得土地后，如果没有缴清全部土地出让金，是拿不到土地使用权证的，并非象媒体上诠释的，土地出让金要一次全部缴清，根据双方合同，土地出让金是可以分期付的，但拿土地使用权证一定要付清全部土地出让金。这在实际操作中就会产生一个问题，当某个房地产开发企业中标后，缴纳了部分土地出让金，由于没有使用权证，无法进行房地产开发，如果其后续资金有问题，在两年之内这地块是无法启动的，最后的结果是这家房产公司把公司股份转让给有能力开发的房产公司，我们不去研究其通过溢价转让赚了多少钱，这块土地在两年内无法向社会提供任何产品，它的闲置成本又是多少呢？而我们的统计口径是以成交之时点计算的，如果是一个大盘，统计的开发量与实际的产出量就相差几十万平方米，加剧了房产供给的紧张。
二、抑制房价还是增加成本？
中国目前的发展商虽然有四万余家，企业总体的规模还是很小，很分散，加上现有的开发模式，大部分发展商在付完土地款后，资金所剩无几，接着要靠银行“输血”来完成地上物的建设。特别是在几个大城市及沿海地区，土地成本已占到房屋总价的35—40%之多。一旦遇到大盘开发时，在现有的游戏规则下，对大盘地块的竞争，只有二种类型的公司，一是有实力的大牌开发公司，二是几家联合组成的项目公司。不管是哪家公司获得土地，都必须一次或几次付清土地出让金，然后才能进入到真正的开发程序。因为是大盘开发，没有一家公司会顶着市场风险与巨大的资金压力一次开发完毕，一般都是分期开发，滚动推进。于是问题也就产生了，出让金是总体付清了，从机会成本要求你一次开发完，否则会大幅度提高企业的融资成本，从而加大后期开发财务成本，导致房价上涨，这又是一个“相悖论”，谁来解其中的“结”？
三、统一规划，小块分割，专业分工，齐头并进
39号令对规范中小地块取得与开发有一定的作用，但对目前一些发展商动辄几百亩，几千亩的圈地，必然要产生上述二种情况，我们不妨换个思路考虑一下：
1、房地产合理，适中的规模经济开发究竟以多少为界？是不是规模越大成本越低？
2、我们的土地供给是高度垄断的，而开发的过程是充分竞争的，一旦把大面积的土地交到充分竞争的发展商手中，政府调控的‘支点“又在哪里？
3、我们不缺大的房产商而缺大的地产商，大盘土地的开发，应先由地产商做好总体规划与基础设施，再结合开发商的开发专业，当市场上土地供给量偏紧时，可以按规划要求，小块切割土地，分别发包，齐头并进，最短的时间内产出最大的供给量，对每个房产商在土地资金占用量是最经济的，当然也不会为此而产生高房价。
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