用辨证的思维来看待外资

商用物业的根本问题在于资金问题，现在很多境外的资金进来收购国内优秀的商用物业，比如凯德置地，摩根士丹利等大型的海外投资机构都在北京、上海购买商用物业；同时国家出台了限制外资购房的政策，比如只有在境内设立分支、代表机构的境外机构和在境内学习、工作超过一年以上的境外个人才可购买符合实际需要的自住、自用商品房，并且，购买行为均须按照实名制登记备案等等。如何看待这一现象？许良飞说从表面上理解国家限制这种行为，是因为外资纷纷进入房地产业是是一个不好的现象，但外资是聪慧的，他一定是在长期投资上非常看好中国才会投资中国境内的商用物业，许良飞认为这是外资最基础的动机。在美国投资REITs的收益率略高于美国的长期国债，但是在美国人眼里这二者的风险是差不多的。在此基础上境外的投资者来投资中国的商用物业，资金的安全性是任何投资者第一个要想到的问题。由此可以看出外资在中国投资不动产的本质判断是中国政局的稳定，如果没有这点保证，外资是不可能到中国来投资。当然外资可能在考虑回报的时候不仅是物业本身产生的回报，还有人民币升值等因素，但这不是首选的因素，因为他们事先就估算好物业能产生多少现金流的回报，每年回收的租金等，是一种很稳健的投资选择。此外，许良飞认为政府应选择性的欢迎外资进入，大型的境外投资机构在中国做投资不可能盲目跟风，他们有自身的想法和目标，国际资金在未来3到5年还处于试水阶段，只要我们掌握了商用物业核心价值的创造，商用地产市场前景还是很广阔的。

住宅开发应趋向于制造业

房地产业与制造业有着本质的不同，房地产的每一个项目至少需要2-3年的生产周期，即使可以预售，也不是房子卖出去后就可以马上结算利润。如果宏观市场一直在平稳增长的良性状态下发展，生产周期、资金回笼则稳定；但是任何市场都会有波动，比如去年及今年连续的宏观调控，直接导致地产行业发展的出现拐点，从全国整体来看，房地产市场的活跃度显然下降。象顺弛那样不停拿地，不停地疯狂扩张的地产企业，宏观市场一直往前往上走，问题不大，一旦市场出现波动，问题就很严重——它必须为疯狂扩张付出代价，因此出现路劲基建入主顺弛的事件。而万科的发展就很健康，属于厚积薄发，脚踏实地认真谨慎地选择每一个项目，靠一步步不断积累。从世界范围内去考量住宅开发商，万通也做过一些研究工作，许良飞认为专做住宅的地产公司，应逐步趋向于类似制造业的公司，而不再是一个开发商的概念，因为地产业是第三产业，国外专做地产的公司越来越像制造业的企业——实现产业化。中国政府也一直在提倡住宅产业化，所谓的产业化实际上像一个工厂，比如汽车行业，有很多汽车零配件的供应商，到现场只是一个组装的过程，住宅发展到成熟的状态也应该是这样，也是专做住宅的地产公司未来的发展方向。

同时，全球还有另一类地产公司——专做商用物业。从世界角度来说，在欧美日本等国家有很多专做商用物业的公司，在美国最普遍的是REITs，它不仅是一个基金的概念，发展到一定阶段还是开发商的概念，不仅可以去筹集资金、做地产投资，买房子、卖房子，还可以自己盖房子，自行建设开发运营。全美做REITs的公司非常多，在REITs中最大的类型是做商用物业的，它涉及的商用物业种类范围很广，不仅仅是商业，还包括办公、酒店、服务式公寓、工业厂房等等。从整个发展趋势来说，地产商应有自己不同的选择，可以做住宅也可以做商用，应根据自己公司的具体情况对号入座。

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