“假按揭”再现京城,业内呼吁加强监管
　　　　　　　　作者:参考消息·北京参考 沈静　2006-10-20   

　　近年来，房地产市场上的“假按揭”现象几乎已成公开的秘密，实力不足的中小开发商或采取欺骗手段，或与银行间达成某种“默契”，甚至与银行内部人相互勾结，冒用甚至伪造“人头”骗取贷款，一度成为这些开发商开发资金的重要来源。如今，随着宏观调控趋严，项目收缩、资金链吃紧，导致部分开发商无法按时“还贷”，一度被蒙在灰幕中的“假按揭”露出真相。
假按揭案浮出水面

　　10月11日、10月12日在丰台区法院，盛鑫家园建行假按揭案第一批、第二批开庭。据中盛鑫公司总经理陈德宝介绍，2000年9月7日，在张胜、曹秀凯担任北京中盛鑫房地产开发有限公司（以下简称中盛鑫公司）负责人期间，31名员工及家属按照公司要求，在违背本人真实意志的情况下提供了身份证等个人资料，与中盛鑫公司签署了虚假购房合同，同时与中国工商银行北京分行南礼士路支行（以下简称工行）签订了《个人购房贷款合同》及抵押合同，形成了38套房产的假按揭事实。2000年9月20日，又是在当事人不知情的情况下，中盛鑫公司利用工行办理按揭贷款手续时存留的个人资料，通过伪造个人签名的方式与建行城建支行签署了38人、62套房产的《个人购房贷款合同》及抵押合同，中盛鑫公司又获取个人按揭贷款3224万元。另外，以同样手法，中盛鑫公司还在北京银行金融街套取了假按揭贷款791万元。

　　直到2003年12月底张胜因涉嫌犯罪被捕之后，12月30日中盛鑫公司进行重组，在进一步清理张胜在任期间的财务帐目的过程中，陆续发现竟然存在着大量虚假按揭的事实。2004年的9、10月份，中盛鑫公司停止了此批假按揭贷款的还贷。2006年1月11日，工行对31名假按揭当事人在西城法院提起诉讼，第一被告按揭购房当事人，第二被告中盛鑫公司。2006年7月3日，西城法院对工行假按揭案第一批16个案件做出解除贷款合同，由当事人承担还款责任，中盛鑫承担连带责任的一审判决。9月12日，西城法院对第二批11个案子做出同样判决。

警惕无风险预期心理

　　与北京市公开的第一桩森豪公寓“假按揭”案最终以“金融诈骗”罪名提起刑事诉讼，骗贷的开发商和银行内奸包括涉嫌其中的律师均受审不同的是，在盛鑫嘉园住房虚假按揭案中，银行以民事诉讼向“贷款人”个人追缴贷款，法律上有相对充分的依据，因为大部分贷款合同上都落有“贷款人”的真实签名。事实上，在工行诉盛鑫家园“贷款人”案中，原告也确实胜诉，案中的数十位“贷款人”，于懵懂中成了背负数十万元巨额债务的债务人。

　　中国人民银行研究局博士邹平座在接受采访时表示，“假按揭”的大量出现在于银行对‘个人房贷一直是优质贷款’的良好预期。在绝大部分“假按揭”中，银行皆负有不可推卸的责任，即使没有森豪诈骗案中那样的“内奸”，至少也有疏于审核之责。事实上，在“假按揭”盛行的2000年前后，银行放贷冲动强烈，疏于审核、见贷就放，甚至与开发商之间形成默契的现象，在房地产界和银行界，都是众所周知的事实。“从历史记录来看，个人房贷一直风险小，这也造成了银行配合开发商做假，与监管层、管理层进行博奕也是基于无风险的预期判断。按照规定，银行发放按揭贷款，要贷款人提供收入证明，视其有无偿还能力，还要实地察看贷款人购买的住房，现在这些都由开发商‘搞掂’，‘假按揭’现象于是到处落地开花。”

主管部门需切实监管

　　广大（北京）律师事务所律师庄清忠对“假按揭”现象的出现原因归纳为三条。他说，首先“假按揭”通常出现在一个楼盘刚开盘和销售后期两个阶段，楼盘销售初期开发商急于资金回笼，楼盘销售后期是因为开发商急于清盘，但相对来说，楼盘销售后期发生“假按揭”的可能性较小，因为销售后期开发商的投资已经收回。

　　其次“目前国内的大部分开发商属于中小型企业，自有资金不足，融资渠道有限，开发商将土地抵押给银行获得前期开发贷款，在开发过程中遇到流动资金不足的情况，又面临企业流动资金贷款利率相对较高的压力，开发商于是打起了个人购房房屋贷款的主意，‘假按揭’也成了开发商解决前期资金不足的暗渠。另外，住房预售制度使得办理按揭与办房产证之间有一个‘时间差’，这个时间差为‘假按揭’开启了方便之门。开发商授意让虚假购房人签署按揭贷款的格式合同。贷款银行对购房贷款审核普遍不严，即根据贷款合同向开发商放款。而到真正的购房人购买住房的时候，开发商到交易管理部门撤销假买主的预售登记，银行按揭贷款顺利由下家接茬，办房产证直接填写下家名字，不发生交易税费，一切就会瞒天过海，滴水不漏。”

　　目前“假按揭”的形成还有一个原因就是参与其中的人违法成本低，因为对“假按揭”是否构成犯罪在法律上认定不清晰，涉及“假按揭”，银行一般选择民事诉讼的方式解决，这也助长“假按揭”现象愈演愈烈。

　　业内人士呼吁，银监会、建委以及司法部门应加强房地产信贷管理和房地产项目信息披露的透明度，杜绝“假按揭”现象的再现。庄律师则建议说，立法部门修改相应法律条款，房地产主管部门完善房地产交易过程中的管理制度，金融机构加强自律、完善贷款审核制度，因为现在“房屋贷款的‘假按揭’风险已成为商业银行个人贷款危害最大、发生频率最高的风险之一了。” 

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