调控房价的治本手段是根据需求增加有效供给
一、面对城镇居民住房消费需求的空间和巨大的潜力，必须解决有效供应量，只有达到了供需的基本平衡，才能稳定房价。由于需求量的增长并不是在短期内就完全释放出来，是一种长期的需求，潜在的需求，通过有效的宏观调控政策，完全可以做到供需的基本平衡。
二、根据经济发展的水平、居民的购买能力、城镇新增的人口，在土地供应、规划审批等方面调控经济适用房和普通住宅的开发量与之相适应，才能达到有效供给。
三、建设部等七部门出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》明确了“加强经济适用住房建设”的政策，认真落实该政策是增加有效供给量的手段之一。由于开发经济适用住房的土地是政府划拨的，建设单位的利润又控制在3%以内，所以经济适用房的价格低于商品住宅并且价格稳定，尽管目前开发的经济适用房在控制套型面积和销售对象方面存在不尽人意的问题，但加强经济适用住房建设对稳定房价仍然能起到很好的调控作用。由于建设经济适用房的土地基本要无偿划拨，这势必影响地方政府的财政收入，因此导致全国经济适用房投资同比连续出现负增长，2004年的比重由2003年的6.13%下降至4.61%，有的地区甚至停止了经济适用房的建设。加强经济适用住房建设实质是加大低价住宅的供应量，如果该政策能进一步细化，明确经济适用房建设比例，控制开发的套型面积，规范销售对象，必然能达到调控房价的目的。
四、建设部等七部门出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》同时明确了对开发普通住房享受优惠的政策，该政策能否达到稳定房价的目的需要市场和时间的检验。享受优惠政策的三个基本条件是住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，前两个条件很容易操作，但第三个条件计算的标准、时间都不好把握。由于开发小户型、低价位房利润较低，而大户型、高价位房利润丰厚，如果虽然享受优惠的政策，但开发普通住房获得利润仍然不如开发高档房利润丰厚，该政策就很难达到预期的效果，普通住宅的供给量必然受到影响，也就达不到调控房价的目的。
五、目前房地产开发的结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房的平均价格，另外单套建筑面积过大，造成单套房款过高，也是普通居民购房一大障碍。针对这种情况，应当明确中低价位普通商品住房建设的比例，按照该比例供应土地，在出让土地前详细规划出住宅小区建筑容积率、单套住宅的最大建筑面积等具体标准，并以此作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型普通住房的有效供应。应多规划120平方米以下的住宅，现在城镇居民三口之家比例很高，人均40平方米的住房标准已经达到了发达国家的人均住房建筑面积。认真落实这些符合我国国情的房地产政策，才能达到调控房价的目的。
杨树江 北京市瀚文律师事务所律师
电话：13501178318，（010）85803106/85803107
地址：北京市朝阳区建国路88号现代城A座2311
一、面对城镇居民住房消费需求的空间和巨大的潜力，必须解决有效供应量，只有达到了供需的基本平衡，才能稳定房价。由于需求量的增长并不是在短期内就完全释放出来，是一种长期的需求，潜在的需求，通过有效的宏观调控政策，完全可以做到供需的基本平衡。
二、根据经济发展的水平、居民的购买能力、城镇新增的人口，在土地供应、规划审批等方面调控经济适用房和普通住宅的开发量与之相适应，才能达到有效供给。
三、建设部等七部门出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》明确了“加强经济适用住房建设”的政策，认真落实该政策是增加有效供给量的手段之一。由于开发经济适用住房的土地是政府划拨的，建设单位的利润又控制在3%以内，所以经济适用房的价格低于商品住宅并且价格稳定，尽管目前开发的经济适用房在控制套型面积和销售对象方面存在不尽人意的问题，但加强经济适用住房建设对稳定房价仍然能起到很好的调控作用。由于建设经济适用房的土地基本要无偿划拨，这势必影响地方政府的财政收入，因此导致全国经济适用房投资同比连续出现负增长，2004年的比重由2003年的6.13%下降至4.61%，有的地区甚至停止了经济适用房的建设。加强经济适用住房建设实质是加大低价住宅的供应量，如果该政策能进一步细化，明确经济适用房建设比例，控制开发的套型面积，规范销售对象，必然能达到调控房价的目的。
四、建设部等七部门出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》同时明确了对开发普通住房享受优惠的政策，该政策能否达到稳定房价的目的需要市场和时间的检验。享受优惠政策的三个基本条件是住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，前两个条件很容易操作，但第三个条件计算的标准、时间都不好把握。由于开发小户型、低价位房利润较低，而大户型、高价位房利润丰厚，如果虽然享受优惠的政策，但开发普通住房获得利润仍然不如开发高档房利润丰厚，该政策就很难达到预期的效果，普通住宅的供给量必然受到影响，也就达不到调控房价的目的。
五、目前房地产开发的结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房的平均价格，另外单套建筑面积过大，造成单套房款过高，也是普通居民购房一大障碍。针对这种情况，应当明确中低价位普通商品住房建设的比例，按照该比例供应土地，在出让土地前详细规划出住宅小区建筑容积率、单套住宅的最大建筑面积等具体标准，并以此作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型普通住房的有效供应。应多规划120平方米以下的住宅，现在城镇居民三口之家比例很高，人均40平方米的住房标准已经达到了发达国家的人均住房建筑面积。认真落实这些符合我国国情的房地产政策，才能达到调控房价的目的。
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