买房要谨慎，严防隐蔽“陷阱”
房地产市场经过十几年的发展，买房人的法律意识逐渐增强，有关房地产的知识也越来越丰富，从最初关注项目的合法性，查看“五证”和“两书”，逐渐增加到面积误差、交房条件、小区配套设施、装修标准、违约责任等等详细的约定，可以说买房人的要求在不断的提高，维权意识不断的增强。但对于大部分业主来说，很难觉察比较隐蔽的“陷阱”。
一、面积差异处理约定不全面
新版《北京市商品房预售合同》第十四条对于面积差异处理的约定应该说很详细了，但仍然存在问题。因为现在销售住宅商品房都是按照套内建筑面积计价，实际上开发商在销售广告的报价都是按建筑面积宣传的，也就是合同约定的总房款是依据建筑面积计算出来的，但一般面积差异处理只涉及套内建筑面积，如果出现套内建筑面积不变或增加，而建筑面积减少的情况，对买受人来说就很不公平了，因为按照合同约定总房款不变或增加，但销售时计算总房款的依据——建筑面积却减少了。出现这种情况，购房人很难依据合同维权。为充分保护权益，以套内建筑面积计价的合同，除约定套内建筑面积的差异处理，还应约定建筑面积差异的处理。
二、标准合同的条款存在瑕疵
新版《北京市商品房预售合同》第二十条的约定不利于买受人，该条约定对于出卖人没有按合同约定的时间办理初始登记和（或）转移登记的情况，如果买受人选择不退房，出卖应当按日计算向买受人支付违约金，这样的约定没问题，问题出在违约金的支付时间的约定，“出卖人实际取得权属证明之日起_____日内向买受人支付”和“买受人实际取得房屋所有权证书之日起____日内向买受人支付”，这样约定会导致出卖人在办理 “大产权”和“小产权”出现延期的情况，出卖人就可以故意不去办理了，因为办理完之后还要承担支付违约金的责任，如果不去办理，买受人反而不能主张违约金。这样对买受人很不利，也很不公平。关于违约金的支付时间应该改成：“买受人可随时要求出卖人支付已经发生的违约金”。
三、收房流程不合理
买房最重要环节在于如何收房，合理的收房程序是维权的保障，不合理的收房程序将会导致维权的困难，甚至丧失合同中约定的权益。
案例一：买房人在收房时按照开发商的要求签署了一系列收房文件，然后验收房屋，发现存在质量问题无法入住，要求开发商维修，经过一年多时间的多次维修，买房人才实际入住，要求开发商按合同约定承担延期交房的违约责任，开发商以买房人已经收房不存在延期交房的问题而拒绝承担责任。
案例二：买房人在验收房屋时发现装修标准不符合合同约定，拒绝收房，要求开发商整改，买房人就整改的内容与物业公司的工程部签署多个文件，整改了近两年的时间，勉强达到了合同约定的标准，买房人要求开发商承担延期交房的违约责任，开发商则主张是买房人不收房，对于买房人就整改的内容与物业公司的工程部签署多个文件不予认可，不承认交房时装修标准不符合合同约定，因此拒绝承担赔偿责任。
这两个案例都是因为在收房时放松警惕，在验收房屋之前，按开发商的要求签署了若干文件，然后验收房屋而造成的。因此，合同签的再好，如果收房流程不合理，合同中约定的权利会丧失，可见收房流程的重要。
对收房的几点建议：
1、最好能集体收房，所谓人多力量大，时间上也好操作，因此开发商也是按批交付房屋，如果出现不合理的收房流程可以与开发商交涉，如果共同聘请律师代办收房事宜或需要公证保存证据发生的费用可以集体分担，降低维权成本。
2、一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后在签署收房文件。
3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。
杨树江 北京市瀚文律师事务所律师
电话：13501178318，（010）85803106/85803107
地址：北京市朝阳区建国路88号现代城A座2311
房地产市场经过十几年的发展，买房人的法律意识逐渐增强，有关房地产的知识也越来越丰富，从最初关注项目的合法性，查看“五证”和“两书”，逐渐增加到面积误差、交房条件、小区配套设施、装修标准、违约责任等等详细的约定，可以说买房人的要求在不断的提高，维权意识不断的增强。但对于大部分业主来说，很难觉察比较隐蔽的“陷阱”。
一、面积差异处理约定不全面
新版《北京市商品房预售合同》第十四条对于面积差异处理的约定应该说很详细了，但仍然存在问题。因为现在销售住宅商品房都是按照套内建筑面积计价，实际上开发商在销售广告的报价都是按建筑面积宣传的，也就是合同约定的总房款是依据建筑面积计算出来的，但一般面积差异处理只涉及套内建筑面积，如果出现套内建筑面积不变或增加，而建筑面积减少的情况，对买受人来说就很不公平了，因为按照合同约定总房款不变或增加，但销售时计算总房款的依据——建筑面积却减少了。出现这种情况，购房人很难依据合同维权。为充分保护权益，以套内建筑面积计价的合同，除约定套内建筑面积的差异处理，还应约定建筑面积差异的处理。
二、标准合同的条款存在瑕疵
新版《北京市商品房预售合同》第二十条的约定不利于买受人，该条约定对于出卖人没有按合同约定的时间办理初始登记和（或）转移登记的情况，如果买受人选择不退房，出卖应当按日计算向买受人支付违约金，这样的约定没问题，问题出在违约金的支付时间的约定，“出卖人实际取得权属证明之日起_____日内向买受人支付”和“买受人实际取得房屋所有权证书之日起____日内向买受人支付”，这样约定会导致出卖人在办理 “大产权”和“小产权”出现延期的情况，出卖人就可以故意不去办理了，因为办理完之后还要承担支付违约金的责任，如果不去办理，买受人反而不能主张违约金。这样对买受人很不利，也很不公平。关于违约金的支付时间应该改成：“买受人可随时要求出卖人支付已经发生的违约金”。
三、收房流程不合理
买房最重要环节在于如何收房，合理的收房程序是维权的保障，不合理的收房程序将会导致维权的困难，甚至丧失合同中约定的权益。
案例一：买房人在收房时按照开发商的要求签署了一系列收房文件，然后验收房屋，发现存在质量问题无法入住，要求开发商维修，经过一年多时间的多次维修，买房人才实际入住，要求开发商按合同约定承担延期交房的违约责任，开发商以买房人已经收房不存在延期交房的问题而拒绝承担责任。
案例二：买房人在验收房屋时发现装修标准不符合合同约定，拒绝收房，要求开发商整改，买房人就整改的内容与物业公司的工程部签署多个文件，整改了近两年的时间，勉强达到了合同约定的标准，买房人要求开发商承担延期交房的违约责任，开发商则主张是买房人不收房，对于买房人就整改的内容与物业公司的工程部签署多个文件不予认可，不承认交房时装修标准不符合合同约定，因此拒绝承担赔偿责任。
这两个案例都是因为在收房时放松警惕，在验收房屋之前，按开发商的要求签署了若干文件，然后验收房屋而造成的。因此，合同签的再好，如果收房流程不合理，合同中约定的权利会丧失，可见收房流程的重要。
对收房的几点建议：
1、最好能集体收房，所谓人多力量大，时间上也好操作，因此开发商也是按批交付房屋，如果出现不合理的收房流程可以与开发商交涉，如果共同聘请律师代办收房事宜或需要公证保存证据发生的费用可以集体分担，降低维权成本。
2、一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后在签署收房文件。
3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。
杨树江 北京市瀚文律师事务所律师
电话：13501178318，（010）85803106/85803107
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