新版《北京市商品房预售合同》第二十条应当修改
2005年2月22日，北京市建设委员会、北京市工商局共同制订的《北京市商品房预售合同》示范文本正式出台，定于2005年3月15日正式推行使用。该示范文本第二十条对产权登记（办理房产证的时间、违约责任）进行了详细的约定，充分的保护了买受人的利益，对出卖人办理产权登记各个阶段的时间和相应的违约责任都有约定，但在买受人请求违约金的时间约定不利于买受人，具体分析如下：
第二十条 产权登记
（一）初始登记
出卖人应当在______年______月______日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第______种方式处理：
1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的____％向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起_____日内向买受人支付。
2、_____________________________________________________。
（二）转移登记
1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第_____种方式处理：
（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
（2）买受人同意委托_____________向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用__________ 元人民币（大写）。
2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起_______日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第______种方式处理：
（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起____日内向买受人支付。
（2）_________________________________________________________。
对于出卖人没有按合同约定的时间办理初始登记和（或）转移登记的情况，如果买受人选择不退房，出卖应当按日计算向买受人支付违约金，这样的约定没问题，问题出在违约金的支付时间的约定，“出卖人实际取得权属证明之日起_____日内向买受人支付”和“买受人实际取得房屋所有权证书之日起____日内向买受人支付”，这样约定会导致出卖人在办理 “大产权”和“小产权”出现延期的情况，出卖人就可以故意不去办理了，因为办理完之后还要承担支付违约金的责任，如果不去办理，买受人反而不能主张违约金。这样对买受人很不利，也很不公平。关于违约金的支付时间应该改成：“买受人可随时要求出卖人支付已经发生的违约金”。
杨树江 北京市瀚文律师事务所律师
电话：13501178318，（010）85803106/85803107
地址：北京市朝阳区建国路88号现代城A座2311
2005年2月22日，北京市建设委员会、北京市工商局共同制订的《北京市商品房预售合同》示范文本正式出台，定于2005年3月15日正式推行使用。该示范文本第二十条对产权登记（办理房产证的时间、违约责任）进行了详细的约定，充分的保护了买受人的利益，对出卖人办理产权登记各个阶段的时间和相应的违约责任都有约定，但在买受人请求违约金的时间约定不利于买受人，具体分析如下：
第二十条 产权登记
（一）初始登记
出卖人应当在______年______月______日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第______种方式处理：
1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的____％向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起_____日内向买受人支付。
2、_____________________________________________________。
（二）转移登记
1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第_____种方式处理：
（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
（2）买受人同意委托_____________向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用__________ 元人民币（大写）。
2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起_______日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第______种方式处理：
（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起____日内向买受人支付。
（2）_________________________________________________________。
对于出卖人没有按合同约定的时间办理初始登记和（或）转移登记的情况，如果买受人选择不退房，出卖应当按日计算向买受人支付违约金，这样的约定没问题，问题出在违约金的支付时间的约定，“出卖人实际取得权属证明之日起_____日内向买受人支付”和“买受人实际取得房屋所有权证书之日起____日内向买受人支付”，这样约定会导致出卖人在办理 “大产权”和“小产权”出现延期的情况，出卖人就可以故意不去办理了，因为办理完之后还要承担支付违约金的责任，如果不去办理，买受人反而不能主张违约金。这样对买受人很不利，也很不公平。关于违约金的支付时间应该改成：“买受人可随时要求出卖人支付已经发生的违约金”。
杨树江 北京市瀚文律师事务所律师
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