作者文章归档:宋安成

宋安成 男,上海恒隆律师事务所执业律师,合伙人,法律硕士,国家二级建造师。执业特长房地产开发、建筑工程、物业服务,曾在上海建纬律师事务所执业。中华全国律师协会民事委员会委员,中国房地产协会法律事务委员会委员,上海市律师协会房地产专业委员会专业委员,上海市物业管理行业协会法律顾问,上海市法学会会员。担任万科物业、保利地产、金地房产等知名房地产和物业公司公司的法律顾问或专项服务,对有关市政、建筑、房地产、物业管理方面的法律、法规熟悉。主要业务领域为房地产开发全程法律服务、项目施工法律跟踪服务。为房地产企业在项目融资、规划、招标、施工、销(预)售、物业管理提供法律服务。

房地产投资入股实务操作相关问题分析


 

2009年9月,笔者办理了一起以商铺投资入股的非诉案件,发现房地产投资入股的实际操作中涉及到的许多问题,是律师平时不太注意的,但却是操作中必须解决的问题。笔者在代理过程中发现,工商部门、房地产交易部门、税收部门处理此类事宜的方法不尽统一,比如说是先办理工商变更、还是先在交易中心过户,工商部门和房地产交易中心的作法不尽相同,再比如说税收问题,交易大厅的税务人员与公司的税收专管员的要求不一样。这些问题能否顺利解决,不仅关系到商铺能否顺利作为非货币出资,还关系到当事人办理工商变更的成本问题。在此,笔者将这一案例与各位同行共享,并就通过办理这一案件过程中遇到的问题进行具体分析,以...

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新政下房企面临的三类法律纠纷与规避


     

2010年4月17日,国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知》,通知发出后第二天,全国许多城市出现了大量炒房投资者疯狂抛盘的现象,因而其被媒体解读为精准掐住疯狂楼市七寸的“新国十条”。其主要的内容可以归结为4个方面:一是实行区别更大的信贷政策,主要是第二套房需贷款的其首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。二是遏制城市炒房者,特别是一线城市的外地炒房者,《通知》要求,对不...

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中小房地产开发企业常用三种融资模式的法律风险


       

                           宋安成

房地产行业是我国国民经济的支柱产业,在一定程度上可以促进整个国民经济的发展,拉动消费需求。房地产同时也是一个资金密集型产业,其投资规模大、周期长等特点使得房地产的开发建设需要大量的资金...

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越秀苑业主签名超半数欲罢免业委会


    闸北区越秀苑小区内,由部分业主发起的一场罢免业委会行动近日启动,一份意欲“重新选举一个真正维护业主合法权益的业委会”的签名表,在短短几天内募集了小区内400多户业主签名,占到了总户数的54%。物权法中明确,选举或者更换业主委员会成员必须得到面积和人数的双重过半率,小区业主认为,半数以上的签名相当于直接让现任业委会“下台”。法律人士指出,这份签名在一定程度上代表了小区内的民意,但是否具有法律效力,还应对签名是否代表业主真实意愿进行核实。

“罢免书”征得半数签名

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装修期间可否要求物业暂时免收业主停车费


     

问:严女士所在小区刚交房不久,处于装修阶段,车辆进出频繁。她致电晨报社区电话询问,是否可以要求物业在近两个月允许每户有一辆车辆在进出小区时免收停车费,在业委会还未成立的情况下,该怎样与物业交涉?

答:上海恒隆律师事务所律师宋安成表示,各个区的物价局对于小区内临时停车有规定,不超过一定时间范围可以不收费,一般为半小时到一小时不等。而小区内停车位分为地面停车与地下停车。地面停车的收入属于业主共有,物业只是代为管理,地下车库产权一般属于开发商,物业也无收费方式的决定权。即使业委会没成立,小区内业主还是可以对地面临时停车收费问题进行...

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自家种桃网上卖 开贴售桃引发诚信之争


     

    小区业主在论坛上开帖售桃,不料却引来了质量纠纷,熟烂、个小和斤两不足,成为了售桃业主受到指责的三大质量问题。近日,康桥老街小区内,掀起了一场由贩桃引发的跳蚤市场诚信之争。但有关人士表示,由于售卖的是水果,买家在消费观念上更认可眼见为实。

  买家:桃子疑似以次充好

  “向邻居订购的桃子,不仅个儿小,还有几个都烂掉了。”一位购买了桃子的业主告诉记者,到了水蜜桃上市的季节,虽然市场里也能买到桃子,但她担心有商家故意打着“南汇水蜜桃”的幌子...

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《业主大会和业主委员会指导规则》“亮点”解析


     

2009年12月1日,住房和城乡建设部发布了《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称“导则”),并于2010年1月1日施行。《业主大会规程》(建住房[2003]131号)同时废止。从《导则》内容看,其针对当前业主大会和业主委员会成立与运作中存在的问题从部门立法的角度提出了切实可行的解决方案,一定程度上可以解决业主大会、业委会成立与运作中的“僵局”,更好地诠释《物权法》对业主、业主大会、业主委员会的定位,规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,将物业服务的主角更大程...

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国内物业服务还应学些什么


     

09岁末,应上海物业管理协会之邀,有幸参加在新锦江大酒店举行的“两岸三地”及新加坡物业管理论坛,聆听了蔡会长介绍上海物业管理的发展情况,及“两岸三地(香港、台湾、澳门)”、新加坡方面的专家学者就本地区的介绍,实感受益匪浅。笔者参加类似的物业服务论坛若干,但此次明显有一种新的感觉,隐约感到大陆物业服务行业不再是“小学生”,我们已经在学习中走出了自己的路。在此为证明自己的薄见,试举一些实例:如在资产管理方面,上海一些知名企业已经提出并积极实施了此项管理,比如...

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延期交房的认定及其赔偿标准


     

延期交房是准业主们最头疼的问题,也是最常见最普遍的一类商品房买卖纠纷。在处理这一类纠纷时,究竟是否构成延期交房、怎样才算交房、延期交房是否应该承担责任、承担怎样的责任?这些涉及到较为专业的法律规定,作为准业主,特别是第一次购房的业主,往往不甚清楚,而开发商往往利用准业主们欠缺专业知识的弱点,否认延期或者推脱延期的法律责任。在此,笔者通过一则案例对上述问题进行解答。

案例:

2009年6月,张小姐在市内一正在建设中的小区选中一处楼房,与这家房屋开发企业签订了购房协议,并按合同要求预交了70%购房款90万元。合同约定的交房时间是...

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三起物业费“打折”案件引发的思考


     

案例一:

日照一小区的业主刘某,自2005年入住该小区以来,一直未交纳物业服务费。今年1月,物业公司将其告上法庭,要求其给付所拖欠的全额物业服务费10444元。但刘某辩称,双方未签订书面的物业管理合同,物业公司也没有提供相应的物业服务,并且由于物业公司管理上存在问题,导致刘某及其他几户业主室内被盗,所以自己拒绝交纳物业服务费。

法院经审理认为,刘某入住小区后,并未重新选聘物业管理企业,应视为接受了物业公司的管理,双方形成物业管理合同关系,刘某应交纳物业服务费。但作为物业管理企业,物业公司应提供与其资质相适应的服务,维护小...

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