2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知》，通知发出后第二天，全国许多城市出现了大量炒房投资者疯狂抛盘的现象，因而其被媒体解读为精准掐住疯狂楼市七寸的“新国十条”。其主要的内容可以归结为4个方面：一是实行区别更大的信贷政策，主要是第二套房需贷款的其首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。二是遏制城市炒房者，特别是一线城市的外地炒房者，《通知》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，这条是为了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房团。三是物业税或住房保有税渐行渐近，《通知》要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。四是问责制强化执行力。《通知》指出，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。此次中央政府对房地产的调控，被媒体称为史上“最严厉的调控”，致使对房地产看空的人士也越来越多，面对国务院新一轮的强力政策调控，房地产企业可以会面临一些新的法律纠纷，一些原来并不明显的、零星出现的法律纠纷也会显现出来，在此，笔者根据自己的执业经验，总结出三类由于调控政策出台之后可能突显的法律纠纷，以各位读者进行交流：
一、房价或进入下降通道，退房问题突显
对于购房人退房问题，房地产开发企业首先应注意法律、法规的规定，特别是最高人民法院的明确的司法解释。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买方可以解除购房合同的情形主要有：买卖合同的出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给他人的，隐瞒未取得预售许可证的事实的，房屋主体结构质量不合格的，房屋质量问题严重影响正常居住使用的，面积误差比绝对值超出３％的，迟延交房经催告后三个月内仍未履行的，出卖人的原因导致期限届满后超过一年仍无法办证的，因卖方原因或不可归责事由未能订立贷款合同导致买卖合同不能继续履行的。
除了法律规定购房人可以退房的情况，各地的示范文本对此也有所约定，参考2006年版《深圳市房地产买卖合同》，各地的地方示范文本大同小异，有八种买方可以解除合同的情形。一是：卖方如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买方，逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同（第十二条）；二是交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买方有权要求卖方就未达标准部分进行重新装修。因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理；三是：卖方未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，本房地产不符合交付标准，买方按照本合同第十二条的约定主张权利；四是：因质量缺陷经两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的，或买方认为本房地产主体结构工程质量不合格、不能满足安全使用的，买方可委托由政府指定的建设工程质量检测机构检测。检测结果经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位复核确认不能满足正常使用或安全使用的，买方有权解除合同；五是套内建筑面积在300平方米以下的，差异值在±３%以上的，买方有权解除合同；六是：本项目共有部位、共用设施的用途、设计和项目名称等的变更，不同意变更的买方有权自收到书面通知之日起15日内做出解除合同的书面决定；七是：卖方未在规定期限内通知买方的，买方亦可解除合同。第二十条约定，卖方保证第三人不得向买方主张对本房地产的任何权利。由于卖方的原因造成买方无法取得或者丧失本房地产所有权，或者所有权受到限制的，买方有权解除本合同；八是：如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。
针对上述司法解释规定的和合同可能约定的退房情况，房地产开发企业应做好以下几方面的工作，以减少退房、特别是大面积退房情况的出现。一是要对有可能退房情况的楼盘，及时作出有效反映。对待业主退房，房地产开发企业普遍经验不足，往往不能及时作出正确反应，某种程度上增加了最终退房的几率，往往导致双输。一些有经验的房地产开发企业通过与业主协商，进行装修补偿、减免物业费、提高小区配套设施投入、处理好与媒体的关系等多种措施，化解退房纠纷；二是提高小业主退房的成本和门槛，这是房地产开发企业在合同补充条款中做文章的出发点，手段主要有提高单方解除合同违约金比例，和提高退房附加条件门槛两种。例如，在万科上海金色雅筑的合同中提出，“乙方无论以何种原因单方解除合同，若乙方已对该房屋设定抵押或者设置、存在其他任何权力限制的，则乙方行使单方解除权的书面通知中应附该房屋已经办理注销抵押或者已消除权力限制的相关证明文件，否则，乙方无权解除本合同。” 值得注意的是，各地售房合同示范文本中的退房情况，大部分条款是可以进行修改的，如果附加更为严格的退房条件，是可以减少退房事件发生的。
二、房子无法按期销售，施工单位工程款无法正常支付
此次调控政策出台后，2009年初的“抢房”现象短期内不会出现，一手房的销售不再火爆，一些楼盘出现滞销的情况并不稀奇，使得房地产开发企业的资金回笼出现问题，除了上述不能正常支付银行贷款外，房地产开发企业也会面临无法支付工程款的情况。另外，在房地产项目预售之前，由于政府土地出让金支付比例提高，银行的贷款收紧，导致房地产开发企业的资金链紧张，也会直接导致不能正常支付工程的情况。虽然施工单位都有一定的贷、垫资能力，但如果房地产开发企业长期不能支付工程款，在建筑工人工资、材料款的压力之下，施工单位最终是无法承受长期贷、垫资的。
对于这种情况，房地产企业一般有三种方式处理：一是在签订施工总承包合同时避免“送审价”来结算工程款。施工合同中如果按照示范文本条款约定“发包人在收到竣工结算文件后28天内进行审核，逾期不答复的，视为认可竣工结算文件。”或者“发包人在收到竣工结算文件后28天内审核完毕，逾期视为认可竣工结算文件”的，根据最高人民法院司法解释的规定以及建设部第107号令《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》规定，施工企业有权以“送审价”为准结算工程款，所以建设单位在签订施工总包合同时应注意这一点，将支付工程款的时间节点把握在自己手中；二是将部分房产抵作工程款，以低于市场价的价格将部分房产转让给施工单位，少则三套五套，多则几幢房子，这种情况在2007年国家调控时多有出现；三是由施工单位购房，通过按揭来获取银行贷款。基本的作法是与施工单位（或其指定人）签订房地产预售或出售合同，在房地产交易中心备案，先时以施工单位的名义（或其指定人）进行贷款，待市场转好时，再撤销预售或销售合同，同时撤销银行贷款。有时房地产开发企业企业也会自己找一些亲威、朋友来做假按揭贷款。另外，还有一种作法，就是房地产开发企业一开始就与施工单位以合作建房方式进行合作，项目建设由施工单位全程垫资，项目建成后，直接将项目中的部分房产划归施工单位，双方风险共担。
三、不能及时归还银行贷款，项目被司法拍卖
本次房地产的调控政策，短期内造成房价的滞涨和交易量的萎缩是毫无疑问的，如果房子不能正常预售或销售的话，房地产开发企业就不能正常收回投资，面临的第一个问题就是不能正常归还银行贷款。这一类纠纷的基本表现形式为：房地产开发企业未及时归还银行贷款，银行提出偿还银行贷款的民事诉讼，同时对项目进行查封，法院判决归还银行贷款，银行提出执行，进行司法拍卖。由于这几年房地产的迅猛发展和房款的一路高歌，房地产项目进行司法拍卖的情况基本上属于极少的个案。比如说，2006年4月，上海市南汇区（现并入浦东新区）沈默荷兰园自被曝出因不能如期归还银行贷款而被房产交易中心停止交易开始，其就被套上了调控后“沪上第一新烂尾楼盘”的帽子，在业内一举成名。直到2007年10月30日，沈默荷兰园的在建工程房产才在第三次拍卖中，成功以7500万元的价格拍出。但是，在这１年多的时间内，这个小小的楼盘却折射出国内房地产市场的弊端。2003年，广州市著名步行街——上下九路的荔湾广场，因房地产开发企业欠税近亿元而面临强制拍卖。广州市地税局称，这将是广州市地税部门有史以来最大宗的涉外欠税拍卖。在此不可否认的是历经了房地产的市场的几次调控，房地产企业资金吃紧的情况可以说是不胜枚举，很多房地产企业在政府宏观调控下“命悬一线”，如2008年底的的浙江绿城如果不遇到政府救市，资金链断裂几成定局。
作为房地产企业应如何应对这一情况，笔者根据对房地产行业的了解，结合自己的执业实践提出以下意见：一、积极与银行协商处理延长贷款时间。对于银行来说，进入司法程序走拍卖流程需要的时间长，而最终能否归还贷款也难以确定，实际上这一处理方式对于其是下策，所以如房地产企业能够与银行有效沟通，提出有一定说服力的可行性方案，延长贷款时间的作法是可行的；二、对于达到预售或出售条件的，及时预售或出售，未达到预售条件的可进行认购处理来回笼资金。这是房地产企业在市政不景气时常用的方式。对于认购方式在一线城市政府政府的监管较严格，可能只能在较小的亲友圈子中进行，而在二、三线城市，这种作法还是有一定的普遍性的；三是通过项目转让或新方式进行融资等手段避免项目风险，比如与有实力的房地产企业或其它公司进行合作，这种方式在业内经常发生，比如说万科、绿地、保利等知名企业，经常收购一些小型房地产公司的项目，然后利用自己雄厚的资金优势和品牌优势，对项目进行重新包装，再比如说增加施工单位的贷、垫资力度，推进项目建设的进行。
新的房地产调控下除了可能引发上述三类纠纷外，由于每个企业的情况不尽相同，各地配套调控的地方政策调控力度也不尽相同，房地产企业也可能会遇到一些其它问题，比如说延期交房问题、延期支付土地出让金、无法申请银行贷款、项目不能正常审批等，对于这些问题，房地产企业首先应采取积极协商和沟通的态度，在保持资金链的畅通的基础上，可以通过法律途径来解决问题。笔者认为，这次政府的房地产的调控政策，决心之大、力度之大前所未有，作为开发企业应充分认识到这一点，才是企业生存与发展之道。
载于《住宅与房地产》2010年第8期下半月，作者：宋安成 上海恒隆律师事务所合伙人 上海市肇嘉浜路807号21楼A室2000321 电话：13916190880