武汉，是一座刚需大城。
春暖花开之时，楼市“小阳春”行情提前出现。
3月1日－6日，武汉新房成交3493套，日均582套，市场热度不减。
此时买房，对刚需刚改来说，建议三环内、主城区、大品牌。
过去10年，在后湖、四新、白沙洲与光谷东，刚需楼盘扎堆，房价五六千。
从人烟稀少的郊区农田，到万家灯火的新城。这四座新城，被称为刚需”四大天王“。
武汉越来越好，房价没有道理越来越便宜。三环内住宅供地越来越贵，新盘越来越少。“四大天王”的身价越来越高，刚需被挤压到三环外。
如今，武汉刚需“上车”的路上，还有很多坑。最大的问题，不是上车，而是上错车，错过好车。
01
武汉四大“天王”板块，曾经是四大“光灰之城”与睡城。
14年前，在报社工作时，同事们多在后湖买房，房价四千多。
那时的后湖，起风的日子，漫天飞舞的都是灰尘，走在路上，鼻孔里都是渣土的味道。有同事说，晚上总有一辆接一辆的渣土车呼啸而过。每天都不得不紧闭门窗，每天要拖地两遍。
10年前，汉阳四新，一个国营农场上，规划武汉新区。江城大道通车后，四新才步入快车道。那时，四新没有国博、永旺，成为一座睡城，房价六七千；
那时的白沙洲，也只有一个“金色城市”，一座白沙洲大桥。每天都在吃土吃灰，外面的人进不来，里面的人出不去。买不起武昌、南湖的新武汉人，留在了白沙洲。
10年前，光谷中心城，没有政务中心，被称为光谷东。街道口、鲁巷广场、关山大道，一路往东。那时没有地铁，也没有医院与学校。房子从六七千没人买，到后来的一万六七排队抢。
这“四大天王”，有着很多共性：离主城相对较近的新城，房价便宜，承接着主城区买房人的外溢；区域面貌都发生了天翻地覆的变化。
10多年时间，在二环线、地铁、大桥与高架等基础设施的推动下，这四大新城的交通便捷，商业、医疗等短板补齐，生活更舒适。房价在最初的单价前面，加了一个“1”。部分区域的个别楼盘，突破两万元。10年的磨合，“四大天王”越过越好。
去年下半年起，“四大天王”开始将刚需挡在门外，新盘越来越贵，越来越少。刚需们无奈之下，冲入三环外、四环周边。
02
现在，轮到新“天王”登场－汉口三环内的硚口古田，在汉口主城范围。
作为武汉的老工业区之一，古田的厂房外迁、土地治理，花了很长的时间“腾笼换鸟”。
10年前，古田内供地少、新项目少，汉口的刚需，被分流到金银湖与黄陂。它错过了上一轮房地产的黄金时期。
从地段与交通配套上看，解放大道延长线、长丰大道、古田二路、轻轨1号线、地铁7号线，古田与汉口中心很近。海尔、凯德、华润、龙湖，不在同一个市场周期内，动静较小，区域甚至被人们遗忘。
最近两年，古田摇身一变，成为三环内的“大地主”。
绿城、万科、华发、招商等品牌房企云集，宜家荟聚、麦德龙、凯德与即将开业的龙湖天街，商业繁华。古田桥、长丰大道、园博园，古田正在价值质变的临界点上。
去年年底，华发、天纵在古田拿的两宗地，楼面地价每平米1-1.2万元。这两个项目的入市价格，至少破2万元。
据硚口区政府工作报告记载，今年全年拆迁50万平方米，挂牌供地1000亩。每季度都有一两宗地上市。也就是说，未来更多新项目将在古田出现，拆迁换房需求强劲。
古田是硚口重点发展的三大区域之一，规划有“汉江湾生活活力新城”。古田，是武汉CBD等江汉区的外溢之地。如果CBD的房价再涨一点，外溢到古田的买房人更多，古田的房价也会跟涨。
从土地、新项目与区域规划等角度，古田的房产升值动力非常强劲。
从房价的角度，硚口从东往西，最高的汉正街单价4.8万，水厂太平洋3万出头，到古田1.6-1.8万元。这个价格梯度格局，也决定了硚口、江汉的刚需，只能沿着解放大道、长丰大道一路往西，到园博园附近寻找新项目。
这个三环内的1.6-1.8万元，如今在后湖、白沙洲、光谷东都找不到带装修的品牌楼盘。
随着汉口的城市界面更新，更多品牌房企的入驻，这个房价梯度也将一路上扬，价格低洼之地也将被市场周期熨平。被耽误的古田，很快将跟上其他“四大天王”的脚步，品质新盘的单价将冲破两万元。
未来，古田将留下更多新武汉人。在这一切发生之前，在古田，抢一套绿城的房子，坐等分红。
这里说的“绿城的房子”，指的是绿城华生·桂语朝阳。这是绿城在汉口主城的品质改善项目之一。
03
在业内，绿城一直是“天王”级的存在。
业内有一句评价，“做绿城的业主很幸福，做绿城的员工很痛苦”。
在杭州，人们以有一套绿城的房子为荣，业主再购率极高。
在花山，售楼部就是图书馆。卖房之前，先引入重点学校。绿城卖得比别人贵，还比别人卖的好。
在古田，除了带来游泳池、架空层公共空间等标配外，绿城还在项目旁单独建了一座运动中心。跑道、羽毛球场、小型足球场，犹如一座私家的健身公园。
三公里范围内，张毕湖公园、竹叶海公园、园博园环绕，身处城市级氧吧之中。不出远门，享受郊游露营的乐趣。
1.5公里内，宜家荟聚、凯德西城等商场，满足日常生活所需。在荟聚的书店与餐厅里，畅游书海，享受美味；在凯德的购物中心里，孩子溜冰、骑马、培优。
对于年轻家庭来说，最关心孩子的教育。千金买一套学区房，桂语朝阳自带幼儿园，绿城引入优质的小学与初中。12年的优质教育，就在家门口。在汉口主城区，同时带重点小学与初中的项目，屈指可数。
公园、商业与教育，这三大配套，足以打动一批年轻家庭。但绿城还是用心做好产品。
04
约60万方的桂语朝阳，是绿城八大产品序列之一“桂语系”的经典代表。
项目的外立面，有着绿城的高颜值，高级灰和珍珠蓝的主色调，远看晶莹剔透。小区的园林，以游泳池为轴心，打造了横纵两条景观轴。
在阳光最充足的区域，设计了一个儿童全龄活动区，是孩子们的王国。活动区内，配置有鹰眼系统与紧急报警系统，业主在家中不用担心在外玩耍的孩子安全。
三栋楼的架空层，打造了24小时社区的“三大件”配套：长者颐养的红叶主题馆，青年健身的U-YOUNG空间，以及孩子的奇妙主题馆。孩子、自己与老人，在刮风下雨的天气，各得其所，各有其乐。
这个项目没有刻意做100平米以内的流量户型，而是考虑到现在的刚需，对品质生活的需要，户型从108平米起步，大三房、双卫生间，一步到位，短时间内不用考虑换房。
建筑是安放生活的最好容器。有绿粉说，“体验过绿城服务以后，其他都是将就。”比如每年的邻里节、海豚计划、红叶行动，年年做，坚持做。坚持12年的海豚计划，免费培训8万多名绿城小业主。同时，绿城还引入绿城房屋4S服务，提供房屋维修、增值、焕新服务。
本月底，项目将推出建面约108、123平米精装房源。其中，约108平米户型，大开间、短进深，三开间朝南，动静分区；客厅与儿童房均带有阳台，并相连；走道配置小夜灯，卫生间淋浴屏贴有防爆膜，加高到2米左右，防止自爆与水汽外渗；主卧卫生间装有智能墨镜，有时间、温度和防雾等功能。
在绿城的房子里，还有很多这样的小细节。它的厨房、卫生间、吊顶与地面，与我们住的精装修房子，有着细微的差别。我说百遍好，不如您亲眼所见。这样精心设计的房子，才能有舒适轻松的生活。
高颜值、好户型、好物业，可以绿城，何必其他。
［后记］
下个月，外交部将向全球推介湖北。武汉自然是主角。英雄之城，将闻名世界。
武汉，是全国十大人口净流入城市之一。在武汉，新市民、青年人，大部分是刚需。这些人是武汉的城市建设者。他们的住房与生活，体现着城市的温度。
2020年，武汉买房人中有两个70%现象：70%的人买120平米以下的房子，70%的人买单价1.8万以内的房子。
未来一两年，主城区100平米以内、1.8万以内的新房越来越少。从趋势上看，今天不买三环内，明天可能四环内。
汉口主城内，现在只有古田是地多人少。未来，汉口的新增人口主要分流到古田。在天王级的板块，不到200万总价，还在汉口主城内，绿城的房子，值得入手。
文｜杨光华（地产写字人）