书名：宅基地与集体土地拆迁纠纷法律实务与案例解析
作者：饶云峰 著
作者简介：
饶云峰，毕业于中央民族大学法学院，北京圣伟律师事务所合伙人，资深律师。全程参与“宋庄房讼”案，代理过多位知名艺术家的房产纠纷案，经办“永和大王与永和豆浆商标纠纷案”等全国知名性案件。
编辑推荐：
本书作者通过自己经办及律师事务所其他同事办理的大量案件，找出宅基地与集体土地纠纷经典案件进行分类总结，在对案例进行解析的基础上，结合诉讼经验，给读者及法律从业者积极有效的建议。该书分十一章，将涉及宅基地的民事纠纷分成七章，涉及宅基地的行政纠纷一章，集体土地拆迁部分分为行政与民事两章，单独就集体土地上的小产权房分出一章进行论述。从章节的结构而言，便于读者迅速查找相关知识点进行索引;从章节的分类及内容而言，将涉及宅基地与集体土地纠纷的最新裁判规则纳入图书中。
文摘：
第一章宅基地与集体土地拆迁纠纷概述
一、集体土地之宅基地
(一)宅基地
宅基地是指农村集体经济组织为满足本集体经济组织内成员的生活需要和从事家庭副业生产的需要而分配给农户使用的宅基地及附属用地。在我国农村宅基地范围主要包括三项: (1) 已建房屋的土地;(2) 建过房屋但已无地上覆盖物而不能居住的土地;(3) 准备建设房屋的规划地。附属用地指向为物理空间内连接用房院落和长期不用于农业种植的生活用地以及居住用房中的生产场地。我国法律也明确了农村集体土地上宅基地使用权内涵。根据《物权法》第152条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。据此可以看出，农村集体经济组织成员享有在集体土地上占有、使用及建造住宅及其附属设施的权利，该项权利统称为农村宅基地使用权。为方便阅读本书中农村宅基地统称为宅基地。
(二)宅基地使用权
1.宅基地使用权的主体
在我国，宅基地使用权的权利主体具有特殊性，仅限于集体组织成员。除集体经济组织内部的成员，他人无权申请农村宅基地使用权。此外，集体组织成员还需以“户”为单位进行申请，其他组织或个人无法取得宅基地使用权。此外，我国颁布的《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》明确规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。从该条规定可以看出，原则上城镇居民无法通过交易合法取得宅基地使用权，当然有原则便有例外，对于退伍军人、离退休干部、回原籍乡村落户的城镇职工、回乡定居的华侨/港澳同胞，这四类人群不仅可以在集体土地上建造住宅，还可以享有同等的村民待遇。
2.宅基地使用权的客体
为保障我国农民享有稳定的居住生活基本场所，宅基地使用权已经成为我国农村集体土地制度中不可或缺的重要部分，其客体是农民依照有关程序申请，经国家批准划拨，用于建造住宅所使用的集体所有的土地。当然，宅基地除了居住属性外还具备家庭生活功能，所以宅基地不光是住宅所直接覆盖的地方，还包含附着于房屋的仓库、宅院等部分，统一构成宅基地使用权客体的基本内容。
3.宅基地使用权人享有的权利
占有权，是指宅基地使用权人合法占有宅基地。宅基地使用权作为一项用益物权，占有是用益物权权利项下包含的基本权能之一。
使用权，是指宅基地使用权人可在宅基地上建设房屋，并长期保有房屋。我国采用“房地一体”原则，宅基地和房屋已统为一体无法单独区分。房屋所有权与宅基地使用权具有不可分割的紧密联系。只要房屋权属不发生变动，则宅基地使用权也不会发生变动。
收益权，是指宅基地使用权人有权利用宅基地范围内的空闲土地从事种植，获得果蔬粮食可以自由支配，以达到收益的目的。
处分权，是指根据“房地一体原则”，宅基地使用权人在依法转让其房屋所有权的同时转让宅基地使用权。
4.宅基地使用权人负有的义务
宅基地使用权人使用宅基地应当符合土地主管部门批准的用途。宅基地政策的宗旨是保障农民居住条件，建造住宅是宅基地的基本用途。非经有权机关批准，宅基地使用权人不得任意变更宅基地的使用用途，非经法律许可，宅基地使用权人不得买卖、租赁、互易等方式转让土地。如果宅基地使用权人违反此禁止性义务，有权机关可以依法收回宅基地使用权。宅基地使用权人须严格遵守“一户一宅”原则，并按法律规定面积在宅基地上建房。申请人申请宅基地实行“户”为单位，按照“一户一宅” 原则申请宅基地，禁止“一户多宅”的行为，同时，任何人如果采用违法手段多占土地作为宅基地使用，将被追究非法占地的法律责任。
宅基地使用权人负有保护本村公共利益和不妨碍邻人的合法权益的义务。宅基地使用权人使用宅基地的时候，应保护农村公共利益，不得为私利而损害村里邻人的合法权益。我国处理村里相邻关系的基本宗旨是:有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。
(三)当前宅基地纠纷的主要类型
在民事领域，宅基地发生纠纷的主要类型有确权、买卖、继承、分家析产、排除妨碍、离婚后财产分割等，在《民法典)出台之前，其裁判规则涉及众多部门法，如《物权法》《合同法》《继承法》 等，因法律关系的不同，每类纠纷在实务操作中呈现不同特点:
宅基地房屋所有权确认的案件中以下两种类型的纠纷居多，一类是房屋所有权确认之诉，另一类是所有权确认第三人撒销之诉。后一类是基于第一类案件而发生的，因所有权确认之诉的过程中，遗漏当事人，或者故意向法院隐瞒当事人，导致有利害关系的第三人发现后，进行的第三人撒销之诉。与宅基地房屋买卖合同纠纷一样，所有权确认案件中，法院只会处理宅基地上的房屋，一般是正房、厢房，而且仅涉及有集体土地建设用地使用权证登记的房屋，超出该登记范围的房屋，法院一般不会处理，当然因历史原因造成或有证据证明确实是存在着出资等情况的，法院也会处理。
宅基地房屋买卖合同纠纷，根据购房人主体身份的不同，可分为四类：第一类纠纷系城镇居民购买农村宅基地，这类纠纷占比居多。第二类纠纷系外省市的村民到北京购买农村房屋，这类纠纷与第一类纠纷处理原则基本一致，没有区别，以购房合同认定无效为原则，认定有效为例外。第三类纠纷系外村村民购买本村村民宅基地房屋买卖合同纠纷，这类纠纷，购房人与售房人虽然属于同一个区或镇，但由于不在一个村，不是本村的集体组织成员，因此，也是以认定购房合同无效为原则，以认定合同有效为例外。第四类纠纷是本村村民购买本村的宅基地房屋，这里面又分两种情况，一种是直接购买本村村民的房屋，这类买卖合同纠纷，法院均会认定为有效。另外一种是本村村民购买了城镇居民或其他外村村民购买的宅基地。这类纠纷，在司法实践中称作连环买卖案，一般情况下，如果最后一手购买者系本村村民，除非有证据证明系恶意串通等原因被认定为无效外，合同均会认定为有效。
涉及宅基地的继承案件纠纷中，法院只会对房屋进行处理，对宅基地使用权不予处理，特别是对于有些原告要求继承宅基地使用权的案件，全部予以驳回。但因宅基地使用权的特殊性，遗赠扶养协议因涉及外村人是否有权享有宅基地使用权，目前北京法院普遍的做法是，除非是本村的村民作为受遗赠人，可以认定该遗赠扶养协议有效之外，其他的涉及宅基地房屋的遗赠扶养协议一律认定为无效。
涉及宅基地的分家析产纠纷的案例不在少数，在实务操作中，分家析产与合同效力、所有权确认、继承、赡养纠纷等经常混在一起。不同的当事人由于诉求的不同，导致分家析产案中的诉讼请求也不尽相同。有的只要求确认分家析产协议的效力，有的要求确认分家析产中涉及房屋的所有权。有些分家析产纠纷案涉及继承，但更多的是涉及赡养，因未履行赡养义务而发生争议的案件，在北京各区均有发生。
绝大多数排除妨害的纠纷发生在农村宅基地院落邻里之间，大多数是因堆放物品而产生的邻里矛盾，也有因翻建时房屋超高导致的采光权纠纷。类似的案例，法院在审理过程中会走访现场后，依据有利于生活的原则进行判决。但对于采光权纠纷案件，还会结合隐私权等进行综合判断后作出判决。
随着城市化的进程，我国离婚率逐渐上升，农村的离婚案件也越来越多。宅基地房屋作为夫妻共同财产中最为重要的财产之一，必然是离婚纠纷中需要分割的财产。司法实践中，如果夫妻双方对宅基地院落中的房屋无纠纷，法院会直接进行分割;如果涉及房屋所有权纠纷，法院会让双方先进行所有权确认之诉后再进行分割。在司法实践中，许多女方是在嫁入到男方家后，通过分家析产获得的宅基地，在夫妻存续期间共同建设的房屋，这类案件中，涉及分家析产协议效力的法律问题。在一些离婚纠纷案中，婚姻存续期内对房屋进行了翻扩建，离婚时拆迁，拆迁利益如何分配，极为考验法律工作者智慧。
随着《城乡规划法》的实施，涉及宅基地的行政案件日益增多。在司法实践中，涉及宅基地的行政案件有行政赔偿案件、不服限期拆除决定的行政纠纷案件、行政强制拆除案件、宅基地确权错误行政纠纷案件以及宅基地使用权审批行政纠纷案件。这些案件，与老百姓的生活紧密相关，特别是宅基地使用权的审批，由于北京许多地区目前处于城市化的进程中，许多郊区已纳人了棚改范围，因此，该地区就不再审批新的宅基地。再有，一些村民在自己的宅基地上，任意的建设房屋，根据规定只能盖二层的房屋，在没有任何批示的情况下，盖起五层楼房导致被限期拆除。而限期拆除决定当事人未履行时，又会被政府行政强制拆除，这是行政机关依法行使法定的权利。在实务操作中，许多行政机关，在实体、程序上做得不够，特别是为了能尽快完成拆除任务，只做到了实体上正确，未严格按照程序规定依法拆除，产生大量的纠纷，并最终导致败诉。
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