据北京市民政局统计，北京市高端养老机构空置率已达50%以上，越高端的养老机构空置率越高，且面临着床多人少“住不满”的经营窘境，普遍处于亏损状态。
万科总裁郁亮在2017年3月份万科香港业绩会上就曾公开表示“目前万科在全国有140多个项目有养老，但是都没赚钱。到今天为止，在中国大陆还没发现做养老赚钱的公司。
2019年，在政策已大幅向“社区居家养老”倾斜的背景下，机构养老却“逆流而上”，从开业数量、产品类型、到项目整体品质，基本达到历年之最，有些出乎行业预判。
以目前北京150000张左右的床位规模，以及对应的50%-60%实际入住率来看，整个养老市场依然处于“存量市场”阶段，大部分项目，尤其是这些年的高端养老项目依然奔跑在“解决温饱的路上”。
一、养老连锁规模效应特性
养老连锁企业的扩张是行业的天然属性，为了争夺有限的空间资源，在经历所属当地市场规模化、区域市场规模化和全国市场规模化三个阶段的过程中，面临哪些经营风险也是不得不提前面对与思考。我有四十多年在连锁企业运营与咨询服务的丰富经验或许值得借鉴！
规模化是养老连锁企业发展的重要举措。一般的来说，养老连锁企业所处的行业，都具备资源空间有限性。一家养老连锁企业优先占据了竞争空间后，其后跟随的养老连锁企业就不得不考虑竞争对手的先入者优势以及市场容量问题。例如同一个社区内，一家养老机构开业后，其他养老机构的进驻就会变得十分被动。这种优先占有资源的吸引力，会促动具备连锁化可能的企业不断扩张，最后实现规模化。
二、养老连锁经营风险现状
养老连锁企业在成功运作几个项目后，具备了向其它城市圈或者区域扩张的实力，这时候的企业往往处于快速发展期，企业自身自信高涨，对市场充满信心。但区域不同所导致的市场差异，盲目照搬原有样板模式复制的养老连锁企业会尝试失败的苦果。
在养老行业，因为两个相邻的城市：1、消费者：经济水平不同、支付能力不同、消费偏好不同等，2、养老选址：商圈不同、位置不同、装修陈列不同等。假如养老连锁企业不进行充分了解这些细微差别，所以养老机构在开业后就可能门庭冷落。盲目发展的企业，在自信心膨胀的情形下，很有可能被经营风险击中，花大本钱扩张，但经营却无法维系，最后惨淡收场。
【案例】：选址不当、经营亏损
某养老院在本地口碑很好，入住率达到100%，还有很多老人在排队等床位。
为了满足老人入住需求，该养老院选择了城郊结合部一所物业，扩大规模。由于城市扩大，居民移居新的住所，这个地方变为经济开发区。该物业条件很优惠：1、房租价格低于市中心，便宜近一半，并附有两年不收房租的优惠条件；
2、有个鱼塘准许入住老人或老人家属垂钓，钓上来的鱼，价格按市价一半收取；3、菜地养老院可以种植，也可以合作种植；四是有苗圃园林可观赏。
这个地方能否作为养老院呢？
院长与有关人员磋商，认为可行。理由是：
1、这所物业距离市中心较近，有一趟公交车直达；
2、价格便宜，优惠较多；
3、面积大，活动空间大，有鱼塘、菜地等，老人和家属可在这里休闲娱乐：
4、目前市区里的养老院住人太多，可以分流一部分到这里养老；
5、作为老人“农家乐”项目实验基地等等。
经过一番论证，院长和房东就签订了协议。
开业后经过半年的试运行，结果是“人算不如天算”。老人不愿来，家属反对来，健康老人玩一次就不愿意来第二次，“农家乐”乐不起来，因为周边都是企业厂房。小范围可以，大环境不行。公交车仅仅一趟，白天拥挤，老人上车困难，晚上六点钟就“停摆”了。
在这种情况下，是继续“挺”下去呢，还是来个“急刹车”，而打道回府呢？半年就亏损数万元，这对于一家小型养老院是个沉重负担。思来想去，还是打道回府吧！
三、养老连锁经营风险控制
在养老连锁商业模式可行化，样板市场标准复制化、拓展不同市场微调化的基础上。
1、消费者评估
做好消费者评估就等于做好市场评估，对当地消费者的评估。评估内容主要包括消费者人数、年龄、收入水平、生活方式、文化层次、社会地位、消费结构、消费倾向等。发现不同市场的差异，或扬长避短，或对症下药，采取相对应的微调策略，才能把握消费者的消费行为。养老连锁企业由于地域广、分布散，做好消费者评估显得尤为重要。
2、养老选址评估
养老连锁机构选址是经营者的一项长期投资，如何选址关系着养老连锁机构未来的经济效益和发展前景，不同行业，选址方法有所区别，两个同行业同规模的，即使商品构成、服务水平、管理水平、促销手段等方面大致相同，但仅仅由于所处的地址不同，经营效益就可能有较大区别，
有了养老连锁选址的成功案例，我们就可以开发出一套养老连锁选址的评估工具，它主要由下面几个表格组成：消费者与群体分析表、商圈及竞争条件表、面积与装修表、租赁条件表、综合评估表等。将新选址的各项条件填表打分，来判断是微调使用，还是放弃呢。
【案例】选址差异、微调发展
某养老院市区选址，该区的环境比较好，但因为房租高，而且该房子的南侧窗户外不到一米处有一堵坡道墙，既挡住了光线，影响通风，同时又给老人心理添了堵。为此很多同行看过这个房源后，都望而生畏。由于该区房源实在紧张，某院长于是跺跺脚，拿下了房子，准备投入装修，收住老人。
在装修近尾声时，原本黑通通的土建房子，装修一新后，还是有点看样，可是南侧窗外的那堵墙实在是看了让人堵，要是就这样让老人住在里面，没有心脏病也会闷出心脏病呢。工程队建议院长把这堵墙用外墙油漆出个新，但还是不能改变“堵”啊。
院长苦思冥想，查阅有关养老院装修规范、文化等等。突然，她有了个奇想，要是在那墙上做点山水画，让老人在床上就能看风景，那该多好啊！
在装了一张“金陵十二景”，风景画后，大家从走道向窗外看去，“啊，有一种身临其境的感觉，太棒了！”所有的人异口同声。
新院开业了，领导和同行们都来参观，大家都说：你们真有创意啊，这条文化墙太美了。市局领导特发来短信祝贺，市局领导还要求国办养老院到该院参观学习。
在老人家属来参观咨询时，这堵文化墙成了一大卖点。
文化墙中有幅“长江大桥”画，参加长江大桥建设的张爷爷，每次心情好和不好时，他都会来到“大桥”前，回忆他年轻时美好的时光…···
老年痴呆的李奶奶，年轻时很喜欢旅游，她经常想一个人跑出去玩，护理员就以假乱真，常带李奶奶到“梅花山、夫子庙”玩，老人家玩得真开心啊！
新院开园第一个月，入住了17名老人，在不到半年的时间里，入住率达50%。
综上：经营风险无论在哪一个发展阶段，都是企业必须提高警惕的。控制好不同阶段的经营风险，才能使连锁扩张速度与效果平衡，这样养老连锁企业才能够成功的实现持续规模化、打造百年品牌、永远成为行业领导者。
吴玉龙教授：从事商业定位与连锁经营服务四十多年，具有实战、实用、高效运作的丰富经验，专精研发“中国新零售定位盈利模式”、“中国连锁运营捆绑模式”的咨询产品，服务企业二百多家。擅长采用教练式咨询的方式，帮助连锁企业“定位转型、运营捆绑、效果付费”，被业界誉为中国新零售模式养老连锁第一人。欢迎有识之士切磋、研究、分享。
