老旧小区立体车库商业模式初探

随着居民生活水平的提高，城市汽车拥有量已经远远大于现有停车位。大街小巷随处停车现象时有发生，尤其是老旧小区，原来没有规划停车位，更是一位难求。政府为了鼓励社会资金投身到车位建设中制定了各种优惠政策，尤其是北京推出老旧小区改造示范项目，力图带动社会资金参与老旧小区车位建设之中。然而，由于老旧小区改造的难度之大无法预料，车位建设商业模式也没有成功案例，所以响应者寥寥。

最近在老旧小区示范工程规划中接触到很多立体车库形式，也发现老旧小区现状的复杂性，对老旧小区立体车库商业经营模式有了一些思考。

北京地区老旧小区物业管理不规范，居民以老北京中老年人为主，停车管理不规范。老旧小区树木直径很多都超过30cm，各类规划外的建筑较多，实际可供停车的位置很少。

如果一定要在现状下选出大小尺寸能够做成立体车库的，也存在诸多困难，如地上一层地下三层非地下式车库，其中涉及砍伐树木直径超过30cm，前后居民楼底层住户挡视线，小区居民安全存在隐患等情况。如地下六层立体车库，存在涉及砍伐树木直径超过30cm，出入库时间长，停车取车不方便，投资大回收期长等问题。

基于以上情况，立体车库商业模式更加难以实施。

商业模式一：建设后将车位卖给居民，投资回收期短，协调建设投资大，车位价格高，现有居民接受难度大，容易出现产权不明确造成法律纠纷。

商业模式二：建设后由建设者负责管理，收取停车费。按照目前老旧小区停车位价格，回收期长，没有投资回报率，很难吸引社会资金投入车位建设。

商业模式三：建设后以比较低的价格卖给居民，居民拥有优先停车权，其余时间可由管理方对外收费。该模式适合小区周围有其他公共建筑（如写字楼、商场、医院）。

商业模式四：建设后移交物业，由物业承担建设费用，通过政府补贴或其他小区项目经营费用对停车位进行补偿。

商业模式五：将北京所有老旧小区改造经营权授予一家企业，由该企业根据每个小区的状况，制定改造方案，通过改制上市吸引社会投资，共享经济模式盘活老旧小区现有资源弥补车库改造费用的不足。该模式必须有政府政策保障，明确居民拥有产权、使用权，居民将使用权出让给建设者，建设者拥有对使用权的经营权。建设者通过将居民拥有的使用权共享方式提供服务，享有共享的权益。