谢逸枫：究竟啥叫楼市“双向调控”？
著名财经专栏 文/谢逸枫
3月4日，全国政协委员、住建部部长姜伟新在“两会”间隙向媒体透露，今年房地产政策的关键词将为“双向调控”。这简单的四个字引发了业界的各种猜想。3月4日，全国政协委员、住建部部长姜伟新面对一系列有关房价的提问，不经意间透露出四个字：“双向调控”。另外是3月4日，全国政协委员、住房城乡建设部副部长齐骥被记者围堵，被记者围堵的全程只回应了一句话：调控不是一两句话能说清楚的。今年是不是房地产的拐点？他点头。记者又追问，点头是什么意思。齐骥没说话离开。2014年3月5日，《清华管理评论》大讲堂—走进深圳活动在科学馆举行，住建部副部长仇保兴在演讲中说，很多地方存在盲目改造乡村面貌的政绩冲动，把农村建得像城市一样。现场有人提出关于房价问题，仇保兴表示，房地产未到崩溃节点，调控还来得及。房地产政策如今有一个鲜明转变，就是房地产要回归“居者有其屋”的基本需求，回归到城市空间的公平分配和使用上来，绝不能成为过度投资的渠道。房地产调控模式应该化整为零，如深圳的问题深圳解决，不必中央出政策。
仇保兴还说，现在解决房地产存在的问题还来得及，日本在上世纪80年代，就是城市化的末端房地产崩溃，因为后面的动力没了，这就是房地产崩溃的时间点。中国离这个时间点还有一些日子，此时要是能想明白，采用微调的方法，可以调节过来。日本的“十年之痛”肇始于1985年，房地产泡沫最初表现为地价的上升。日本国内6大城市的商业地价在短短6年间上升了3倍多。据说在最顶峰的时候，东京这一城市的不动产价格，是全美国的6倍。1991年日本全国地价开始了大暴跌，到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。泡沫破裂的直接后果是引起了严重的财政危机，重创了日本经济。首先是大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭，并由此造成了巨额不良资产，破坏了金融正常的运转机制，特别是针对中小企业，银行出现严重的借贷现象。其次，泡沫时期形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度，成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原因。
再次，房地产价格持续下跌，日本平均储蓄率下降，生活质量无法提高。许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。最后，泡沫的破灭也使”银行不倒”、“地价只涨不跌”的神话同步破灭，企业和国民的心理状态跌入深渊，信心指数下降。此后，日本进入长期萧条期，10多年里经济增长始终徘徊在衰退与复苏的停滞状态之中。人们后来称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”。其实，在2013年12月25的全国住房城乡建设工作会议上，姜伟新曾强调：“2014年要保持调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施，更加注重分类指导。房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。2014年，全国保障房计划新开工600万套以上。”如何理解‘双向调控’？是意味着防止市场大起大落吗？”住建部部长姜伟新称要等政府工作报告才能揭晓。“双向调控”成了住建部透露出来的房地产调控的谜面，至于谜底需要等。
3月5日的政府工作报告也提出，今年将开工700万套以上的保障房。完善住房保障机制是政府2014年保障和改善民生工作中的一项重要内容。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。2014年3月6日，万科A率地产板块大幅飙升，截至收盘，板块涨幅超3%，万科A涨逾8%，渝开发、荣盛发展、金科股份、大港股份等4股涨停，板块内个股呈现普涨格局。习李新班子不提房地产调控，打破中国近5年惯例。在连续2年高调“不动摇、不放松”后，房地产调控的字眼今年没有出现在中央经济工作会议框定的主要任务中。2013年12月13日，一年一度的中央经济工作会议在北京闭幕，这也是习李新班子上台之后的首次中央经济工作会议，会议明确了2014年经济工作的六项主要任务。其中提到，要努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。此次中央经济工作会议部署的六项任务中，没有明确提到商品房和房地产调控工作的内容，也没有提及城镇化。梳理近年来中央经济工作会议内容发现，过去五年里（2008年-2012年），中央经济工作会议均涉及商品房内容，其中，2011年、2012年连续强调“坚持房地产调控不动摇”。
近年中央经济工作会议有关房地产的表，2008年：增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担。2009年：增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。2010年：加大保障性安居工程建设力度，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。2011年：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。2012年：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。（实际上，十八大以来，新一届中央领导集体很少提及有关商品房和房地产调控的话题，仅有的一次是在12月3日的中央政治局会议上，在这次分析研究2014年经济工作的会上，提出要抓好住房保障和房地产调控工作。早在2013年12月初中央政治局会议提出“做好住房保障和楼市调控”，将保障与调控放在并重位置，一方面继续强调住房保障的重要性，另一方面重提了调控。2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。
反映出新一届中央领导集体解决住房问题的思路，即“商品房归市场、保障房归政府”的双轨制调控。在2014年政府工作报告中重申中国将遏制房地产投机。提出针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。而此前住建部部长姜伟新给出“双向调控”四字谜。住建部全面解读房地产调控政策,双向调控谜底揭开。对此，全国政协委员、住建部副部长齐骥3月6日，就政府工作报告有关房地产部分做出权威解释，言外之意进一步明确了“双向调控”的内涵。所谓双向调控亦可称分类指导。所谓分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构，采取必要手段，消化库存。
齐骥透露，所谓高库存是指库存量高于月销售量的12-15倍，高过1年到1年半的销售量的，就是高库存。齐骥同时对杭州部分楼盘降价的事件做出回应，称了解显示，杭州楼盘降价后，所有楼盘都销售一空。所以杭州这种城市只是出于阶段性的下滑，而不是大的问题。同时，齐骥指出，一线城市的热度不减，限购等调控政策也不会丝毫放松。今年以来，前一两个月数据显示，部分热点城市，虽然交量易同比有所下降，但总的趋势仍是供应不足，供需矛盾比较突出。”齐骥说，对于这类城市要千万百计的增加普通商品房、特别是中小套型普通商品房的供应，并增加共有产权住房的供应。而且，对这类城市要继续限购等调控措施。说明一线城市楼市面临重点调控，“双向调控”意味着一线城市继续限购、限贷、限价、限签、限售，房贷二套首付7成不变。
那么，市场应该如何理解“双向调控”和政府工作报告提出的“分类调控”？基于上述信号的市场背景下，2014年房地产市场将呈现出哪些特征？市场上有观点认为，不管单向双向市场调控是正向。第一是房价涨的太快的时候调下来，房价跌的太猛的时候调上去。第二是对过热城市向下调，对冷的城市向上调。第三是一方面调控商品房，一方面加大保障房。第四是一方面把房价调下来，另一方面把地价调上去。另外是市场上有观点认为，“双向调控”含义丰富全面，其实还可以狗尾续貂添加上中央调控主体与地方调控主体之间的“双向调控”内容，重点突出地方政府在调控中的自主性、主动性和主导地位。
“双向调控”到底指的是什么？笔者认为，“所谓“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的“双向调控”方针，即所谓的分类指导，或者说分类调控的市场“双轨制”。最关键是增供应抑需求，从市场供求关系的供需两端出发，“双管齐下”的市场调控。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。 其实，早在2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。因此，与此前强调的方向有所不同，2014年房地产工作重点在于“加强保障、增加供给和差异化调控。说明地区差异化调控成今年中国楼市主基调与政策方向。2013年12月初中央政治局会议提出“做好住房保障和楼市调控”，将保障与调控放在并重位置，一方面继续强调住房保障的重要性，另一方面重提了调控。
“双向调控”与2014年政府工作报告“分类调控“及2013年12月25日住建部工作会议指出“不同城市类型“分类指导”的调控思路是一脉相传的。“双向调控”的具体思路上有四点：第一是2014年楼市调控政策不搞一刀切，主要强调 “差别化”的特征。即中央不出“国N条”新政策,地方政府因地制宜的自住调控。第二是2014年楼市区域分化，城市分类调控。即热点的一线、部分二线城市抑制投资投机需求，非热点的部分二、三、四线城市调控微调，商品房库存高的二三四线城市调控定向宽松。第三是住房保障与新型城镇化相结合，完善住房保障机制，通过市场“双轨制”（商品房归市场管、保障房归政府管）解决新型城镇化的住房问题后顾之忧。第四是长效性机制未建立与完善前，以限购、限贷、限价为主的行政手段与税收手段、法律手段、经济手段、市场手段会并存，在市场发展中，经济手段、市场手段、法律手段、税收手段会逐渐突出，行政手段则会逐渐退出市场。
只要有市场就会有调控，房价持续上涨与城市分化不断，在长效机制尚未确立前，2014年楼市宏观调控仍将进行。当前房地产市场“房价涨幅不均衡、冷热不均衡、城市严重分化”的实际情况与过去十年调控失败的教训及市场严重分化的背景下，决定了楼市调控政策已经不能“一刀切“。同时，房地产政策过去一直是一刀切严重破坏市场供求关系，现在“双向调控”就是弥补过去的调控错误。调控政策分类，主要是根据“房价涨跌、商品房库存高低”定政策，表明以后调控将更加强调有针对性。针对目前房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导、分类调控。北上广深等房价上涨过快的一线城市将面临重点调控，并将从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌、商品房库存高的城市，会注重消化存量，控制新开发总量，调整供应结构。
到底“双向调控”有什么含义，如何来理解才符合楼市发展形势？市场上有观点认为，“双向调控”含义可能有四。其一，与宏观经济调控类似，未来房地产调控不会消失，楼市热时泼冷水，凉时加把柴，双向运作。其二，更加注重区域分类指导，热点城市必须严调(比如一线)，其他城市可保持平稳，甚至放松(比如部分三四线城市)。其三，一方面抑制不合理住宅需求，另一方面增加住房用地和住房有效供应。其四，一方面调控商品住宅市场，另一方面强化住房保障。如果这样的分析，符合政府工作报告的内容，具有一定的合理性，但没有完全的认识其中含义。
笔者认为，按照去年12月25日住建部与中央政府多次的表态以及2014年政府工作报告上的涉房地产内容上看,“双向调控”涵盖六大含义，第一是市场化和行政化的“双向调控”，即有形之手与无形之手的调控同时改革，完善市场机制，让市场决定价格与资源配置。第二是长期性和短期性的“双向调控”，即短期行政手段不退出暂时并存在执行，长期趋向长效机制建设。第三是供应与需求的“双向调控”，即抑制需求时同步加大增供应，调整结构供应。第四是保障房与商品房的“双向调控”，即加大商品房调控同时加强保障房供应，完善住房保障机制。第五是不同类型城市的“双向调控”，即放弃一刀切，分类调控，区别对待。过热的一二线城市严调，过冷的三四线城市微调。第六是增量与存量的“双向调控”，即控制增量房的同时，盘活存量房，激活房地产一二手市场，增加最大的市场供应。其中不排除另外两个含义：其一是GDP与房价的“双向调控”,即GDP下行,楼市调控微调。GDP上行,楼市调控收紧。其二是地价与房价的“双向调控”，即地价上涨，调控房价。房价上涨，调控地价.
市场有观点认为，目前上海住宅可售面积1038万平方米，去年上海新房成交面积1182万平方米。考虑到去年为近几年成交高峰期，而且今年前2月成交大幅下滑。如果保持这一态势，1038万平方米的库存在上海至少也需要销售1年以上。上海也应该属于高库存城市，为何还要继续增加供应、不放开限购呢？第一，对于不放开限购，这是大势所趋。地球人都知道一线城市房价抗跌性强，一旦放开，大量非理性需求涌入。先不说会不会直接推涨房价，至少房价上涨预期会迅速增加，覆水难再收。第二，对于增加供应，上海库存非常高，但细究库存的组成部分可以发现，普通住宅库存只占总数的19.2%。而这部分需求则是非常旺盛，这也是为何现今上海刚需盘始终在涨价，但去化基本都会超过70%的原因之一。
我相信齐骥所说的增加供应是指增加普通住宅供应。当然，增加供应是一方面。我觉得另一个可行的办法是调整普通住宅标准，让更多的存量房进入普通住宅范畴中。上海上一次调整标准还是2012年的2月16日，距今已过去两年。根据国家统计局的数据，这两年来上海房价涨幅22.8%。与非普通住宅相比，普通住宅在契税和营业税上存在着较大优势。普通住宅契税减半征收，且5年以上转让可免征营业税。如果以一套150万的住房计算，税收相差数万至十几万。对于刚需来说，这点差距足以影响其购房意愿。相比于增加普通住宅土地供应，调整普通住宅标准能更迅速地增加满足大多数市场需求的房源。所以，上海普通住宅标准已经到了调整的时机。
“双向调控”实质上就是不同城市类型“分类调控”，避免“一刀切”的调控破坏市场供求关系，导致房价上涨预期。按照当前楼市“房市冷地市热”的区域分化局面，“双向调控”就是意味着房价、地价过热的城市必须严调，房价、地价过冷的城市需要调整。无疑今年3月开始，将会有更多的二三线城市放开调控或者调整限购与房政策，呈现楼市调控微调的趋势。而一线城市的调控会往土地市场上加强，不排除限购与房贷继续收紧的现象。2014年3月楼市小阳春有望来临，两会后市场进入供求两望的金三银四传统旺季。一方面楼市调控不会有新的“国N条”出来,政策基本明朗。另外一房企开始供应加大，购房者入市信心增强。三是房贷政策会逐渐放松。毫无疑问，今年上半年楼市总体态势是平稳，一季度“量跌价稳”，二季度楼市“价量齐升”。全年楼市发展表现出“高完盘整，涨幅振荡，热度降温”的走势。”
商品房高库存产生的主要原因有五个方面，其中最关键的就是调控持续收紧，土地价格疯狂上涨。一是房贷收紧、房价高位，影响商品房库存去化速度。二是市场供应量增加过快，住房需求受到调控抑制，无法释放更多的需求。三是房企过于乐观，盲目投资与扩张。违背市场，定价过高。四是市场竞争激烈，开发成本凶猛上涨，房企利润受挤压。五是房企资金结构不合理，自有资金占比过少。高利息与高利润矛盾的心理左右房企，一旦市场环境与调控不放松的情况下，就存在库存上升的危险。
目前商品房高库存的城市主要集中在长三角、珠三角、中西部区域，大约有30多个城市。譬如杭州、温州、常州、苏州、宁波、惠州、襄阳等。高库存的城市面临着六大风险，一是助长楼市泡沫生长，不利房地产市场健康运行。二是房企容易陷入破产、降价、资金链破裂、业主砸售楼部的市场风险。三是地方金融风险加大，房地产贷款占地方银行比例不断上升，如果房地产崩溃，银行肯定会损失惨重。四是地方经济下行的风险，房地产拉动60多个产业，是经济增长中的投资与消费主力。五是地方政府债务面临风险，卖地还债与房地产税收是地方政府最好的还债方式。六是一旦酿造成楼市泡沫的系统风险，必然导致楼市崩盘。譬如温州与海南就是最好的证明。
引发此次大规模促销降价的是高居不下的库存与房企资金链压力，其中高库存就是首当其冲。据中原地产统计，杭州2013年末存量突破11万套，约1464万平方米，同比2012年末增加41.05%；2013年末常州商品房可售余量达1173.82万平米，可售周期近20个月。市场竞争环境加剧，推动项目之间价格战开启。据国家统计局数据，2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。2012及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%，远远超越了住宅的销售增速。若按最近6个月的平均销售面积计算各城市的存量消化周期，各类城市近期都呈现逐步增加的趋势。其中一线城市较一年前增幅较小，三四线城市增幅最大。
前期土地成交量大与供应过于集中、库存风险高的二线以及三四城市不断增加，容易形成区域性的市场高库存风险。续杭州、常州之后，长春、沈阳等地跟风降价的可能性极大；而一线城市尽管供需依然旺盛，但受大环境影响，释放能力或明显减弱，价格上涨幅度将持续降低。化解商品房高库存这类城市风险，最好的办法就是调整土地供应节奏，放缓市场供应速度。一方面是降价与调整限购、房贷首付政策及鼓励人才买房、实施落户口优惠政策。另外一方面是地方政府促进产业发展，吸引更多人口进城，下降购房税费。但是降价，房企面临退房与砸售楼部的风险。而地方政府调整调控，容易形成房价上涨的心理。因此，地方政府陷入非常尴尬的“调与不调”局面，房企则是“降与不降”痛苦的心理。