谢逸枫：开年房贷吃紧短期难开闸
财经专栏 文/谢逸枫
已经到了2014年，按照市场的预期，商业银行年末信贷额度紧张的状况应该有所缓解，然而银行新增贷款额度却不如预期。根据个贷服务机构“伟嘉安捷”发布的报告显示，1月虽然银行贷款处在均匀发放阶段，但整体信贷额度依旧趋紧。大部分银行普遍收紧了房贷政策，首套房贷的利率优惠范围缩小，基准利率已逐渐成为了房贷市场的主流。在首套房利率方面，目前3/4的银行均按照首套房基准利率的标准执行，而抵押贷款的利率也大多在基准上上浮20%-30%之间。针对较为严格的信贷市场，按照往年惯例，春节前的这段时期多为收尾阶段，一般年前老百姓很少办大事，购房人入市意愿降低加之银行自身信贷额度偏紧，是造成各大银行收紧贷款政策的主要原因。同时，除春节惯例对信贷市场造成影响这一因素外，2013年末银行额度紧张，也造成银行内部大量批单的积压。正是这部分去年底遗留的批单，占用了大部分新增的房贷额度。2014年1月25日，人民银行发布数据显示，根据初步统计，2013年12月末金融机构人民币各项贷款余额71.9万亿元，同比增长14.1%，增速比上年末低0.9个百分点；全年增加8.89万亿元，同比多增6879亿元。
数据显示，截至去年12月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币小微企业贷款余额13.21万亿元，同比增长14.2%，增速比上季末高0.6个百分点，比同期大型和中型企业贷款增速分别高3.9个和4个百分点，比同期全部企业贷款增速高2.8个百分点。截至去年12月末，小微企业贷款余额占企业贷款余额的29.4%，比截至去年9月末占比高0.3个百分点。小微企业的贷款增速比大型、中型企业贷款增速都要高，这是一个不错的情况。因为国家目前正不断鼓励金融机构要多把资源倾斜到小微企业，而且许多金融机构现在也在不断深挖小微企业的业务，估计往后的发展势头会更加快。信贷宽松是2012年到2013年房地产市场成交量大涨的最关键原因，目前房价高位运行，远超居民收入涨幅，大部分购房者都依赖信贷作为购房杠杆，这也给中国经济带来隐患。数据显示，居民购房贷款涨幅是近年来高点，这主要是购房比例中首套房比例较高导致，过高的贷款影响其他消费。2014年1月16日，有媒体报道称，北京各家商业银行已收到中国人民银行通知，自今年1月20日起，北京首套房贷八五折优惠利率将全面取消。对此中国人民银行北京营业管理部16日表示，此为虚假新闻。中国人民银行北京营业管理部相关负责人表示，有关目前网络有传北京首套房贷八五折优惠1月20日取消为虚假新闻，人行营业管理部正在紧急制定申明。
按照以往的规律，年底时银行资金紧张，进入新一年的第一季度，额度会明显宽松，今年也不例外。据媒体1月15日报道，截至12日，四大行1月新增贷款投放已高达3200亿，高于去年同期。但房贷仍继续趋紧，停贷传闻仍不时传出。国家统计局2014年1月9日公布的数据显示，2013年12月CPI同比上涨2.5%，居住价格同比上涨2.8%。其中，住房租金价格上涨4.7%，房租自2010年以来连续48个月上涨。这令租房族不堪重负。房租不断上涨将不少租房族赶进购房大军中来，但2013年末的停贷潮却令购房者心急不已，巴望着新一年贷款额度下来后能够顺利申请，不过，这一愿望也有可能落空。金融搜索平台融360《中国房贷市场月度分析报告》显示，2013年12月调查的62个城市中有40个城市暂停房贷，部分城市首套房商贷利率不仅不“打折”，还在基准利率上上浮5%-30%不等；二套房执行利率上浮10%-40%不等。去年12月以来房贷停贷潮在全国银行蔓延并达到峰值，停贷的城市逐渐由一二线城市发展到全国，停贷的产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房，停贷银行由股份制银行逐渐扩展到国有银行。”上述报告称，广州某银行最高上浮40%，利率高达9.17%，创下了全年最高纪录。但比利率上浮影响更大的是放款排队时间的延长。
如报道一样，与往年“年初松、年末紧”的规律不同,2014年开年以来,各地银行对房贷业务并未明显放松。在一些城市,大量股份制银行和城商行已退出房贷市场,首套房贷款利率八五折优惠已经绝迹。开年以来,在包括北京、天津在内的各大城市,房贷优惠普遍收紧,房贷“年初松、年末紧”的现象并未重演。由于种种原因,许多中小银行已对房贷业务失去兴趣。财大气粗”的国有银行也对房贷业务表现冷淡。进入2014年,经历了“年末钱紧”的银行均已恢复贷款额度,为何房贷却未明显放松,出现了年初房贷紧张的反常现象?主要是银荒后遗症，中小型银行不愿做房贷与部分银行担心房价下跌及去年下半年,由于贷款额度不足,大量房贷项目和企业贷款项目都被积压。随着贷款额度的重新获得,这些额度先要用来处理年前的“旧账”,银行对新增的房贷需求力不从心。另外,今年春节日期较早,节日期间大量的提现需求也对银行1月份的房贷政策有一定影响。特别是2013年我国银行业出现两次明显的“钱紧”,流动性偏紧的局面至今未能完全扭转,银行间相互拆借资金的利息仍然很高;同时,随着银行竞争的加剧以及理财市场的冲击,银行普遍以利率上浮到顶甚至“存款返现”的方式吸收存款,这两个因素共同影响,导致银行获取资金的成本大大提升。
另外是传统观点认为房贷对银行来讲风险较低,但目前银行业对房地产后市的判断出现分歧。部分银行出于防范房价下跌风险的考虑,也会对房贷业务更加谨慎,减少利率优惠、暂停房贷也是银行的一种自我保护。从去年下半年延续至今的房贷紧张局面,短期内仍难以打破。由于今年银行贷款额度偏紧,各银行对于房贷都不太上心,后期优惠幅度可能会进一步减少。按照国家政策,银行应继续贯彻落实好差别化住房信贷政策,积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求。但中小银行的资金成本本来就高,做房贷的积极性不足,未来房贷业务将主要由资金相对充裕、资金成本相对较低的几大国有银行来承担。出于保护自住需求的考虑,国有银行也应适当保持一定的利率优惠。春节之后,随着年前积压贷款的陆续处理,银行房贷将有所放松。但在资金整体紧张的情况下,银行房贷偏紧的局面在短期内仍难以改变。央行曾多次示警房地产风险，称部分地区房地产市场较为火爆，房贷需求超过了银行在合理审慎情况下的贷款投放能力，而随着经济的回升，部分银行加大了结构调整力度，将更多贷款投向收益更好、也符合政策导向的小微企业和消费等领域，相应放缓房贷增速。
针对下一步房地产的信贷调控取向，央行称，将严格实施差别化住房信贷政策，坚决抑制投机投资性购房，继续支持保障性住房、棚户区改造、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费。事实上，首套房贷利率也已悄然提价，甚至国有大行“不打折”节奏也开始全国范围蔓延。在深圳，中、农、工、建四大行首套住房执行基准利率，二套住房贷款利率在基准利率上上浮10%。现在申请房贷，银行能正常放款，不会出现排队的现象。唐山分行从去年开始就一直实施基准利率了。房贷额度一直紧张。在上海市场，原本有优惠的建行也取消了优惠政策，四大行除农业银行外房贷并无优惠。北京地区目前还有部分国有银行有折扣，但以后不好说。中行现在还有八五折优惠，农行接受链家地产一单二套房贷上浮10%搭配一单首套房贷八五折优惠的做法。要办需抓紧，明天就不好说了。目前首套房贷款最低是基准利率，但年初后额度仍紧张，未来利率可能还要提高。从融360采集的数据看，从去年下半年开始，基于银行自身、市场不断调整，房贷政策调整的周期在不断缩短，这种变化是动态存在的。2014年房贷优惠利率的调整也会越来越频繁，这是一个很重要的趋势。
国家统计局公布去年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，全年房价不出意外地在一片上涨声中落下帷幕。虽然全国房价涨势不改，但整体房价涨幅出现下跌的城市数量进一步增加。专未来房价上涨势头难以改变，房地产调控政策应更讲究因地制宜和分类指导。数据显示，去年12月，70个大中城市中，仅有温州一城市新建商品住宅价格同比出现下降，其余69个城市房价上涨，上涨个数与去年11月持平。具体来看，北上广深等四个一线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续领涨全国，上海上涨21.9%，北京上涨20.6%，广州上涨20.4%，深圳上涨20.3%。至此，北上广深已经连续四个月同比上涨超20%。二手房住宅方面，与去年同比，有69个城市房价上涨，仅温州一个城市房价有所下降。在国家统计局城市司高级统计师刘建伟看来，去年12月份，房价走势进一步趋缓。数据显示，去年12月，有29个城市新建商品住宅价格同比涨幅出现回落，同比涨幅出现回落的城市较去年11月增加19个。其中，北京、广州、深圳新建商品住宅价格同比涨幅分别较去年11月份回落0.5、0.5和0.7个百分点，上海的同比涨幅与11月相同。从更能体现短期房价变动的房价情况上看，去年12月，65个城市环比出现上涨，环比上涨个数较去年11月减少一个，而环比涨幅也进一步回落。
分城市看，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比涨幅比11月份分别回落了0.1、0.1、0.1和0.4个百分点；天津等31个二线城市环比平均涨幅比11月份回落0.1个百分点；唐山等35个三线城市环比平均涨幅比11月份回落0.2个百分点。从上月数据来看，房价仍维持上涨态势，涨幅的绝对值仍处于历史偏高区间，但加速度正在持续放缓。房价走势趋缓是由多原因造成，“四季度以来地方政府调控进一步加强，限购加码与房贷收紧，遏制过快上涨的态势；此外，保障房供应不断增加，供应量增加，一定程度稳住供求，缓解房价上涨压力；另一方面，年底部分房企打折促销，拉低平均价；加上年底淡季的季节性因素，购房者转入观望心态。”虽然房地产调控效果有所显现，但实际效果的作用有限，调控力度有待加强，一旦调控被市场弱化且没有出台新的政策，房价必将进入补涨阶段。虽然去年出台了国五条，但除北京等个别城市外，其实绝大部分城市并未落地，所以2013年可以说是2009年后，政策最宽松的一年。去年较宽松的货币、信贷政策及不充足的土地供应依然是房价上涨的主要因素。
从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺，房价易涨难跌、涨幅惊人，而三四线城市平稳甚至冷清。各地从去年10月开始出台的调控升级政策的确一定程度影响了去年四季度市场，但因为在供应方面没有有力措施，未来市场走势依然很难出现改变,房价仍将继续上涨。从刚刚过去的2014年1月上半月看，土地市场价格依然处于高位，2014年长效机制的建立已经非常迫切，楼市不改变屡调屡涨的预期，未来软着陆的可能越来越小。”房地产政策调控应因地制宜，在全国地方政府过于依赖土地财政的情况下，地方政府也的确不太可能对房地产下重拳调控，一面是政府高喊‘严控房价’，另一面却是‘放任’土地市场成交火爆。2014年的房地产调控政策将更讲究因地制宜和分类指导，以北上广深为代表的一线城市和以杭州、南京、武汉等为代表的重点二线城市，将延续2013年四季度以来的从严态势，而三四线城市有望迎来机遇期。虽然国家层面并未出新政，但商业银行却不愿打折发放首套贷款，且放贷周期大幅拉长，预计今年房贷政策将不断收紧。
与以往“年前松、年后紧”的状况不同，进入2014年，广州房贷市场没有丝毫放松迹象。目前除了少部分外资银行，广州首套房贷利率优惠近乎绝迹，利率上浮最高的达到20%，部分股份制银行停发房贷。在广州，四大国有银行中仅中行、工行表示首套房贷仍执行基准利率，建设银行、农业银行首套房贷利率分别上浮5%、1%，其中农业银行天河支行营业部表示，由于现阶段房贷额度紧张，基本不接受纯商贷客户，只有使用公积金、商贷组合贷款的客户才能放款。在股份制银行方面，仅有招商银行与光大银行首套房贷执行基准利率，华夏银行、交通银行、兴业银行与广州农商银行首套房贷利率上浮幅度在5%~10%，浦发银行则上浮15%，中信银行与兴业银行首套房贷利率上浮幅度更高达20%。民生银行与平安银行则暂停房贷业务。恒生银行、渣打银行与汇丰银行3家外资银行首套房贷利率最低可达到九折，但均对贷款额度作出要求，门槛最低的渣打银行也是70万元起贷。与房贷难相对应的是，不少楼盘要求购房者在“合作银行”办理房贷按揭。大多数楼盘均有指定“合作银行”的现象，不少楼盘仅有一个合作银行，少数楼盘可以提供2~3个银行给予备选。