谢逸枫：北京20%个税名存实亡？

   财经专栏 文/谢逸枫
   曾被认为是降房价“利器”的20%个税政策，却并没有发挥出其本身的作用。这一政策从实施以来，基本被北京中介机构的“避税法门”消解，影响甚微。按照北京二手房交易中的惯行办法，买卖双方签订的合约价格为实际的成交价格，而在住建委进行网上签约时则会以官方的区域最低指导价为准确定网签价格。由于最终的税费缴纳以网签价格为基数，因此采用这种“阴阳合同”的办法可以最终实现少缴税的目的。以北京市海淀区学清路一套98平方米的两居室为例，目前市场价格普遍为45000元/平方米左右，总价约440万元。而该地区的过户最低指导价为20000元/平方米，因此总价仅为不到200万元。这样算下来，当时购房价格为180万元，现在以200万元出售，个人所得仅20万元，20%的个税也就是4万元，这个价格购房者就可以承担，根本就不需要您承担。不仅缴税基数可以有所降低，按照政策须严格执行的20%个人所得税也可以通过种种方式进行抵扣。按照北京市的相关规定，银行利息、装修费、本次交易营业税、上次交易的契税等都可以折抵购房差额20%的个税。

   根据地税部门的通知，从今2014年1月1日起，北京市对于二手房交易中纳税人无法提供住房装修费用的，将由主管税务机关在成交价格的10%范围内给予核定，装修款实际成了少缴个税的抵扣项目。日虽说规定中明确的装修款抵扣额度是“10%范围内”，但在二手房实际过户缴税时，相关部门已经按照购房款的10%这一标准进行计算。以一套原值100万元，现售价200万元、无装修发票的不满五年二手房为例：不计算贷款利息，新规出台前，购房人需要按照100万元差额的20%缴纳个税，即20万元。新规后，按原来装修款核算最高限、即10%核定，可减扣装修费用20万元，80万元差额的20%就是16万元，可以少缴纳个税4万元。装修费用的抵扣新规，对市场不会带来实质影响。从2013年的成交看，超六成的二手房交易都是无税房或低税房，真正需要按差额20%缴纳个税的交易占比很小。相比于两三百万元的总房款，潜在购房人不会因为目前减轻了一两万元的税负，就改变购房计划。

   要按《公告》执行。这意味着，若客户无法提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的情况下，得采用核定征收的方式纳税。而此时，这套“非唯一”的满5年住房得按照6.6%的税率征收。如果按照2013年的政策，这种情况的房子可以免缴营业税，仅按个人所得税全额1%来征收。当然，若客户能提供完整的证明材料，满5年的则可享受免去5%营业税的优惠政策，按照房子交易差价的20%缴纳个人所得税。反正无论怎么样比之前都多了几万元钱税款。此前选择按房子交易差价20%缴纳个税的几乎没有。2013年3月1日《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。通知强调，继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

   根据《公告》，个人转让应税房产有两种征税方式。其一是查验征收。对个人转让应税房产，能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，应依法计算征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税等税费。符合规定条件、资料齐全的，可按税法规定享受相关单项税种优惠；其二是核定征收。对个人转让应税房产，未提供完整、准确的房屋原值凭证资料，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，若是个人转让住房，按核定征收率6.6%征收；个人转让商铺和其他房产的，核定征收率为12.65%。据介绍，《公告》实施后，房产交易中的纳税人仍可根据自身情况，若采取第一种方式缴税，在房产满足“购买满5年且属于家庭唯一住房”的条件下，可享受免缴营业税和个人所得税的优惠政策；若房产仅满足购房满5年，但并非家庭唯一住房的，交易时可减免5%的营业税，但仍需按房价交易差价的20%缴纳个人所得税。若选择第二种方式，则不再享受各单项税种的优惠政策。

   2013年，国家针对房产交易市场出台“国五条”，强调“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，引起各方关注。但由于广西地方细则尚未出台，当时房产交易仍按原有规定执行。对于刚施行的《公告》，视其为“国五条”的地税“落地版本”。1月4日，多家中介门店人员表示，新政实施后，不少原本打算买卖房子的客户，都转为观望。新政将对南宁二手房市场带来一定影响。以一套原价50万元购进，按照100万元出售的商品房为例，若购买不满5年，采取查验征收的方式，所需缴纳的个人所得税=（交易价格-房屋原值-相关税金-合理费用）×20%，约为8.77万元，营业税约5万元；若购买满5年，但并非家庭唯一住房，则可以免征营业税，最后个人所得税约为9.77万元。若选择核定征收的方式，税费将为6.6万元，较优惠政策取消前增加约5万元。

   二手房税费的增加，会让更多打算卖房的人转卖为租，有可能市场的供给会减少，也会让新建商品房更为抢手，开发商会趁机涨价。按照外地的情况，一些满5年非唯一住房转让，为免交20%个税，假离婚的情况很可能会增加。 此外，1月1日实施的《公告》对个人租赁房产的纳税税率也进行了调整。按照原有规定，个人出租住宅房屋的，综合征收率为6.65％；个人出租商铺和非住宅房屋的综合征收率为11.51%。《公告》施行，对出租的房产根据价格划分了核定征收税率。按照《公告》，对个人租赁应税房产，不能够提供有关凭证资料，无法准确核算收入、成本和费用的，个人租赁住房，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为5％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为6.88%；个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为5.6％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为11.7%。