国土部公布上半年国土资源有关统计数据，房地产用地供应8.24万公顷，同比增长38.2%，大幅高于近五年同期水平。与此同时公布的数据显示，上半年，全国土地出让合同价款已高达1.7万亿元，增幅达77.3%，亦创历史新高，其中房地产用地出让价款同比增幅超过高达90%。土地供应是住房供给的基础，并被认为是抑制地价、房价的有效手段”，国土部法律中心主任孙英辉表示，目前地产对流动性的依赖进一步降低，加上土地供给刚性制约，单纯依靠扩大土地供应抑制地价房价已不可能。从上半年地方财政收支看，扣除中央转移支付，部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资，积累财政金融风险，也加大了房地产调控难度。由于房地产调控的延续，过去三年的土地供应计划均未完成，但在今年上半年出现“逆转”。

   根据国土部发布的上半年数据，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，完成了年度15.08万公顷的54.64%，达到今年来新高。不仅土地供应量增加，且地价也随着水涨船高。来源于国土部数据，上半年，我国主要城市地价总体水平连续上涨，重点监测城市中二季度居住地价格4799元/平方米，同比增长6.13%，环比增长2.06%。截至7月30日，已公布数据的20多个省份公共财政收入均完成半年预算任务，但13%左右的平均增速较前几年有所放缓。财政部日前公布的2013年1至6月全国公共财政收支情况显示，地方财政收入(本级)36280亿元，同比增长13.5%。地方公共财政收支情况好于中央，总体平稳。截至7月30日，全国20多个省份上半年公共财政预算收支情况相继出炉，基本实现“时间过半、任务过半”。其中，福建省地方公共财政收入完成1101.1亿元，同比增长22.1%，云南省地方公共财政预算收入780.67亿元，同比增长20.5%，居全国各省前列。天津、广东、海南、湖南、江西、宁夏、重庆、新疆等省份财政收入增速均达到13.6%以上，超过全国各省平均水平。

   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“财政收入增速下降遭遇地方债务还债高峰期，作为“第二财政”的土地出让收入成为地方政府快捷财源。土地财政高涨、‘地王’频出，除房企不差钱外，与地方政府财政收入增速放缓而财政支出未减、地方债务偿还高峰期临近有关系。依靠土地出让获得收益成为不少地方政府的无奈之举，解决地方政府过于依赖土地财政的关键，一是建立地方财政增收的长效机制，二是加快地方自主发债步伐。三是改革土地制度。四是改革税收分配制度。”

   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“ 地方政府卖地疯狂背后是地方债务高筑与财政收入结构不平衡及税收制度的不合理表现。一方面是地方政府的土地饥渴营销，的确能“吊”开发商胃口，推涨地价，另外一方面是在土地财政的背景下，土地供应增加，并不代表地方政府会在地价上让利，地方政府在推地之初，底价定的就不低。三是重点城市土地供应不足亦是事实，推出好地后，开发商拿地也更为迫切。”

   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“在地方公共财政收入之外，“土地财政”仍是地方收入的主要支撑力之一。根据财政部此前公布的数据，今年1至6月，地方国有土地使用权出让收入16722亿元，同比增加5292亿元，增长46.3%。虽然较去年上半年同比下降27.5%，但受土地成交额增加，以及去年同期收入基数较低等影响，增速仍处高位。一方面，在现行财政体制下，地方政府的一般预算收入主要用于经费支出以及科教文卫等民生支出，土地出让收入则是地方政府城市基础设施建设资金的重要来源，自然也成为地方政府性债务的主要偿债资金来源之一。”

   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“尽管“土地财政”成了地方债的救命稻草，导致房价居高不下、部分城市楼市泡沫难破，但“土地财政”模式正逐渐进入低潮，地方债危机爆发风险日益加剧，一旦地方不能开源节流从根本上解决债务问题，那么债务危机的爆发恐将不再是一句空话。在现有财政体制下，土地出让收入是地方政府进行基础设施建设和偿还债务的资金来源。短期看，地方政府对土地出让收入的依赖有其存在的合理性，但长期看，这种方式不具有持续性，土地出让收入无法成为地方政府偿债资金的长效来源，地方必须寻求新的融资和收入通道。”

   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“受经济回升缓慢、进一步扩大营改增试点加大减税力度、后期房地产相关税收增幅可能有较大回落等因素影响，地方财政仍较为艰难。与此同时，长期依靠土地出让收入偿还债务的地方政府也面临着更为严峻的风险考验。地方财政收入增长，主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加，相关地方税收相应增加。地方房地产行业的增量带来的税收，稳住了地方税收体系。”

   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“今年上半年地方公共财政收入情况与当期经济增长的运行势态相吻合，总体趋于平稳。特别是地方收入中，营业税等地方税的增长相当平稳。不过，前几年地方公共财政收入增长率可能达到20%至30%，与之相比，今年增速趋缓。近些年地方公共财政基数越来越大，在此基础上增长13.5%已是不易。”

   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“下半年地方公共财政收支情况取决于经济运行势头。受经济回升缓慢、进一步扩大营改增试点加大减税力度、后期房地产相关税收增幅可能有较大回落等因素影响，下半年地方公共财政收入增幅不会太高。”

   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“地方政府之所以热衷于发行地方债券，一方面原因在于“中央拿大头、地方拿小头”的现行分税制体制，地方政府“事权”、“财权”不统一，想干事，但缺钱；一方面在于目前的政绩观考核体系，以GDP、城市建设、形象工程为导向的政绩观考核问题仍普遍存在。三是源于利益寻租空间，“地方政府通过持续举债，不仅可以实现 保增长 的短期政绩，更可以由此为关联人的利益输送提供便利。”

   国家审计署公布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，截至2012年末，18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。而2011年审计署对全国政府性债务的全面审计结果显示，截至2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中承诺用土地出让收 入 作 为 偿 债 来 源 的 债 务 余 额 为2.55万亿元。2012年和2013年进入偿债高峰期，偿还的债务额分别占17.17%和11.37%。

   国土资源部法律中心7月28日公布土地管理形势分析指出，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，大幅高于近五年同期水平，达到近年来新高。 且二季度中国土地市场指数(CLI)各分指数总体上明显上扬，地产景气指数进入红灯过热状态。数据显示，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%。从监测数据看，今年上半年房地产用地供应已创历年最高，其次为2011年、2010年。分类型看，上半年商服用地2.7万公顷，同比增加42.8%，住房用地供应5.53万公顷，同比增加36.9%，而2012年上半年两者增幅分别为4.4%和-21.7%。2004-2011年，全国住房用地累计供应56.24万公顷，年均住房用地供应7.03万公顷。2012年住房用地实际供应11.08万公顷，今年计划供应15.08万公顷。随着中央保障性安居工程建设任务分解落实和棚户区改造力度加大，3月以来保障房用地占比逐月上升，公共租赁住房用地供应增速最为明显，上半年供应1130公顷，同比增加79.9%。

   今年以来各地加快住房用地供给，上半年房地产用地公告推出(招标、拍卖、挂牌等公开出让公告面积)8.65万公顷，同比增加24.8%，累计流标流拍面积3034公顷，同比减少64.3%。其中，住房用地推出5.53万公顷，同比增加21.7%。31个省份中仅4个住宅推地量低于去年同期，其余27个推地量均高于去年同期，增幅较大的包括北京市(267%)、浙江省(121%)、江西省(99%)。目前地产对流动性的依赖进一步降低，加上土地供给刚性制约，单纯依靠扩大土地供应抑制地价房价已不可能。国土资源部法律中心还公布，二季度中国土地市场指数(CLI)中的地产景气分指数环比上升29.5%，同比上升11.4%，显示地产市场重新进入景气运行区间，全国地产景气指数进入红灯过热状态。1-5月，房地产开发企业到位资金4.5万亿元，同比增长32.0%，企业购地积极性上升，并向一线城市和部分二线城市回归，重点城市房地产用地供应增长超过三成，一线城市住房用地供应增幅大幅高于全国水平，三线城市商服用地供应增幅大幅高于全国水平。一线城市加大优质地块推出力度，溢价率较高地块持续出现，也带动市场景气不断提升。

   国土部法律中心主任孙英辉强调,目前地产对流动性的依赖进一步降低,加上土地供给刚性制约,单纯依靠扩大土地供应抑制地价房价已不可能。 国土部数据显示,近十年来,全国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍。住宅用地供应速度远远超过城镇人口增长速度。过去8年间供应的住房用地,按平均容积率1.5计算,可建住房面积约84.36亿平方米;按人均30平方米计算,可满足2.82亿人口住房需要。土地供应出去了,是否转化为实际住房供应?房子供应出去了,是满足刚性需求还是投资甚至投机需求?相关数据表明,我国存量住房、存量住宅用地数量庞大。中国社科院房地产蓝皮书称,从2008年开始我国城镇新增住房套数已超过新增家庭数,加上存量房,整体户均住房已达到或超过一套。土地要及时动工建设,住宅要落实为住房民生,否则都属“无效供应”。必须加强从土地到住房供给全过程监管,赏罚分明,否则“供地增长数倍于城镇人口增长、房价增长数倍于国民收入增长”局面不可能扭转。

   铁律之下,必有余房。把闲置房、闲置地“挤出来”,土地供应上要坚持由单一扩大总量供应转向盘活存量,提高用地节约集约化程度,加大闲置土地处置力度。住房供应上要借鉴国际经验动真格。荷兰规定,一套住房空置一年以上,必须在政府协调下无偿提供这些住房;瑞典甚至直接将无人居住的住房推倒;在法国一些城市,房屋闲置第一年,业主必须缴纳房款10%罚金,第二年12.5%,第三年15%,以此类推。在美国亚特兰大一些地区,有的业主甚至出钱让人租住房屋,以避免因房屋闲置面临的处罚。盘活存量房地产,能避免国土资源浪费,又能打击房屋囤积,抑制投机炒作。作为结构调整的重要手段,土地政策要坚持“从严控总量、集中挖存量”,以存量土地支持新一轮城镇化发展,不允许城市圈地运动卷“土”重来。

   2013年系地方政府性债务的偿债高峰期。据不完全统计，截至2010年底的10.7万亿元地方债务中，约有11.37%需要在今年年偿还，合计1.2万亿；2010年1384亿的中央代发地方债券，3年到期今年需要还本付息，合计1500亿。此外，地方政府通过信托机构融资的6500多亿元政信合作，也有一部分需要兑付。现行《预算法》规定，“除法律和国务院另有规定外，地方政府不得发行地方政府债券。”2009年中央政府代发2000亿元左右的地方政府债券，并且只有省级政府和计划单列市具备通过中央代发地方债券的资格，地级市、县级市禁止发行地方债券。改革开放以来，特别是1994年分税制改革以来，地方政府纷纷成立融资平台公司，通过平台公司发债券。2008年金融危机爆发后，在“稳增长”的背景下，各地纷纷加大基础设施建设和城镇化推进步伐，地方债券发行规模逐年上涨。

   财政部已向广东省正式下达总计为121亿元的2013年地方政府债券发行额度（不含深圳）。广东省财厅在《关于2013年省级财政预算调整方案的报告》中，提出了债券资金的使用方案。该报告于7月30日提交广东省人大常委会审议。该报告指出：根据初步测算，2013年至2017年，广东省财政需筹集重要交通基础设施建设资本金1900亿元。省财厅建议，此次债数量中的80亿元债券资金主要用于重要交通基础设施等重点项目建设。这些项目是指《广东省国民经济与社会发展“十二五”规划纲要》提出的607个重要基础设施建设项目，它们需要总投资3.51亿元，“十二五”期间计划完成投资1.97万亿元。另外41亿元，根据报告的建议，将转贷给各市县按照资金需求情况使用，并由市县级财政统借统还。其中，26亿元用于保障性安居工程和普通公路建设。15亿元用于安排珠海口岸级认购填海工程项目10亿元，5亿元用于广州南沙新区基础设施建设。   2013年7月29日，省人大常委会会议还报告了2013年上半年预算执行情况。据快报统计，今年1- 6月份，全省地方公共财政预算收入完成3483.57亿元，为年初代编预算的52.33%。全省公共财政预算支出完成3355.08亿元，为年初代编预算的44.40%。收入方面，契税完成169.68亿元，完成年初代编预算的59.54%，比去年同期增收58.14亿元，增长52.13%。广东省财政厅厅长曾志权在报告中称，契税增幅高的原因是广东省房地产市场回暖，商品房交易活跃。房地产市场回暖在全省政府性基金预算收入中也得到体现。2013年上半年，全省政府性基金预算收入完成1424.79亿元，比去年同期增收580 .20亿元，同比增长68.70%。曾志权表示，上半年政府性基金收入增幅较大的主要影响因素是房地产市场持续回暖带动。

   本次是广东省第三次自行发行地方债。2012年广东省政府发行地方债券金额为86亿元（不含深圳），比2011年的发行69亿元（不含深圳）的地方债金额增加17亿元。与2011年广东省第一次自行发行地方债相比，本次地方债发行金额增加75%。加上前两次非自主发行，2009年至2012年，广东省累计发行地方债（不含深圳），总计金额309亿元。广东省此次发债，适逢国家审计署正计划组织全国审计机关对政府性债务进行审计。审计署今年6月10日发布的公告显示，截至2012年底，包括上海、天津、重庆、广东等36个地方政府债务余额达3.85万亿元。地方债局面堪忧。银行对地方政府贷款收紧是形成地方债高企的重要原因。银监会对银行向地方融资平台发放贷款已经多次发出风险预警。由于近年来地方财政收支压力较大，今后几年地方政府想按原有路径再通过银行贷款的空间也已经非常小，发债成为地方政府满足资金需求的主要途径。