谢逸枫:南沙楼市总体没泡沫房价再涨二十年
导读：头十年，十座“城”。珠江新城、中新知识城、白云新城……过去的十年，一座座“新城”诞生在羊城，羊城的区域发展步入全面加速期。 南沙，曾被称作“广州西伯利亚”;如今，她在一片惊叹声中华丽转身。南沙地处粤港澳的几何中心，距离广州、香港、澳门三地市中心不超过70公里，方圆150公里有深圳、东莞、珠海、中山、佛山、江门等14个大中城市。而且南沙是广州唯一临海的区域，25公里长的海岸线，是珠江口上的天然良港。从地图上看，南沙犹如扁桃体，处在珠江口的咽喉位置。位置如此优越的南沙，在上世纪80年代以前，却是无人知晓。直到九十年代，才从番禺的“西伯利亚”变成现在正在建设中的滨海新城。南沙的房地产市场起落与规划密切相关，从1993年经济技术开发区到现在的国家级新区，南沙发展前景不断被描绘得一片美好。
2011年3月广州南沙区被列入国家“十二五规划纲要”;2011年8月20日，中国社会科学院在北京发布《广州南沙定位与发展战略研究报告》，规划广州南沙新区的发展分三步走，到2050年达到香港及其他国际先进城市的发展水平。提出将南沙规划为建设成国际智慧海滨城市、粤港澳全面合作的国家级新区、珠三角世界级城市群的新枢纽。广州南沙新区规划面积800多平方公里，是国家“十二五规划”(2011年至2015年)中提及的三个粤港澳合作平台之一，其余两个分别是珠海横琴岛和深圳前海。《珠海横琴岛总体发展规划》于2009年发布，深圳前海综合规划预计也将于近期出炉。“省府搬迁至南沙”与南沙“扩容”两则消息一同成为社会关注的焦点，南沙价格从2011年8000元/平方米的均价快速拉升至10000元/平方米，但随后没有新的规划利好推出，成交量大幅萎缩，持续低迷。2011年初，南沙一度成为广州房价上涨最快的区域，但到了2011年年底，该区却成了全市房价下调最快和最多的区域。供应量也随着政策的批复呈现大幅度增加的现象。 2011年10月11日上午，广东省委省政府在南沙召开广州南沙新区开发建设现场会，公布《广州南沙新区总体概念规划综合方案》，为南沙新区开发注入强劲动力。站在新的历史起点。明确将番禺区的大岗、榄核和东涌三镇划归南沙新区，且将南沙定位调整为共建粤港澳优质生活圈的示范区等。根据广州市房管局公布的数据，2011年以来广州市一手住宅成交均价从1月份的12966元/平方米下降至9月份的12252元/平方米，微降5.5%。而南沙区的价格却逆势上涨，1月份一手房成交均价6563元/平方米，到9月份已达8062元/平方米，涨幅达22.84%。南沙楼市逆市飘红得益于政府对南沙的全新规划。根据广州城市规划局的统计数据，目前南沙地区住宅用地约2290万平方米，而未来该区域的住宅规划用地更高达3187万平方米，为房地产业提供了巨大的发展资源。此外，从长远来看，再过20年时间，南沙将被建成一个可容纳100万人口，相当于广州天河新区的“大南沙”，这为楼市发展提供了巨大空间。 而根据目前的计划，到南沙和到从化的线路将建快慢线。从市区到南沙和从化的时间将大大缩短，从中心城区到从化将不到一小时。
2011年9月14日出台《南沙新区总体概念规划综合方案》首次披露，将把南沙打造成“东方威尼斯”;本月中举行的开发建设会宣布南沙建设分“三步走”，到2025年建成国家级新区、岭南生态水乡。尽管南沙真正完成规划建设至少需要15年、“40年再造一个香港”也还只是远景，但这一连串概念化的利好消息让南沙的房价首先把持不住了。从2011年4月至今，南沙楼价在广州整体涨幅收窄的情况下一枝独秀，在短短6个月的时间内，由7000多元直至冲破万元，实现“三级跳”。2011年以来，南沙楼市利好不断。10月份南沙新区规划正式出炉，在这一系列利好的刺激之下，南沙楼价逆市走高，10月份以来大部分楼盘价格都接近甚至超过万元大关。
2012年8月，《广州南沙新区发展规划》上报国务院，已进入第二轮征求意见阶段，起步区基础设施建设前期工作同步展开。2012年9月6日国务院正式批复《广州南沙新区发展规划》。2012年10月10日上午，国务院正式发布南沙新区发展规划，南沙晋级国家级新区。此举标志着南沙正是晋级为国家第六个新区。南沙区总规划面积达800万平方公里，但目前常住人口只有26万人，未来可开发的地块潜力无限。此前公布的五个国家级新区包括：上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、甘肃兰州新区。南沙新区将作为第六个国际级新区，也是华南地区唯一一个国家级新区。邓小平时代的特区有特殊的政策扶持，所以发展速度很快，现在特区已经不“特”了，取而代之的是新区。国家级新区在新政上属副部级，行政权更大更独立，配合强大的政策支持，每个新区都注定要快速发展，都将成为区域经济增长的引擎。看看起步较早的上海浦东和天津滨海的速度就有理由对南沙新区保有更高的期望。
规划中提到要围绕打造粤港澳优质生活圈功能定位，赋予南沙新区多项与港澳密切人员往来的便利化政策，同意增加南沙新区粤港澳直通车指标数量，允许港澳地区的建设、医疗等服务机构和执业人员持港澳地区许可(授权)机构颁发的证书，经备案或许可后在南沙新区开展相应业务等，此前的规划讨论中也提到“建立健全港澳及外籍人士服务管理体系等。港澳到南沙发展，需要解决居住的问题，这与目前广州的限购政策是有冲突的，限购将港澳排除在外，南沙又如何发展港澳生活区？除了港澳以外，限购阻拦了国内其他地区到人士到南沙发展，因为不可能所有外来创业者的居住需求只都通过租房解决吧。所以为推进发展，广州限购政策很可能在南沙实施差别化的执行。除了上述众多利好以外，南沙目前还是广州十区二市当中唯一实行十二年免费教育的区域，同时南沙广州第二机场的研究也展开，目前的南沙可谓题材多多，利好满满。当然现在南沙也有不足之处，例如生活配套不足，往返市区交通不便等，但这也都只是发展过程中的问题，随着时间的推移，这些问题也会逐步解决。另一方面正是由于其现状不完善才使得其目前处于价格较低的区域，也为有长远眼光的投资者带来了一个真正的价值洼地。
2012年3月份南沙被列入国家“十二五规划纲要”。2012年9月6日，南沙荣升为国家级新区。如今确切地戴上国家级新区的冠冕，对南沙房地产业的刺激更将是有过之而无不及。受具体政策的利好，南沙楼价也稳定在8000元-8500元/平方米的水平，成交量突破10万平方米／月，达2011年以来峰值。2011年新建住宅供、求分别为90.5、71.6万平方米，大幅增长，占十区份额为13.2%、12.8%大，上升为全市第三;2012年继续保持楼价随着区域价值增长跃升势头。2012年3月，各楼盘降价回落至6000元-8000元/平方米的水平，有效带动成交量的回升，5-8月价格企稳，成交量保持在7-8万平方米/月。据统计，2012年1月1日—9月6日，南沙一手房供应套数4044套，供应面积49万平方米，而从去年南沙新区获批后，2012年的9月6日至2013年3月1日，南沙一手房供应套数4937套，环比上涨28%;供应面积61万平方米，环比上涨33%。这个缺乏居住承接力的南沙楼市正迎来一轮供应高峰。据合富辉煌研究数据显示，南沙未来将有逾550万平方米的住宅及商改住单位供应，若按南沙房地产市场近两年年均75万平方米的成交量计算，预计可供市场消化的时间长达7.2年。
究竟啥叫“房地产泡沫”，目前国际与国内上貌似无一国家官方权威的文件解释与统一的判断标准，国内经济学界与行业也无理论的体系研究与正确客观的数据统计，导致房地产业“越描越黑”，甚至把房地产业逼向生死存亡的边缘。显然，中国房地产所谓的“泡沫论”争辩与讨论毫无现实意义，也根本无法撼动中国房地产发展的根基，更加无法改变中国房地产未来三十年稳健发展期。因此，外国舆论与国内经济学家及评论人士的抨击，多半是个别危言耸听的从来没有真正了解与认识中国经济与房地产市场的经济学家与教授。一是以个别项目与收入比做简单与统计及比较，得出中国房地产泡沫与泡沫破裂的结论，难道不觉的可悲吗？二是以中国经济增长的幅度5%以下，就认为中国房地产泡沫会破裂的结论，难道不是愚蠢到非常的幼稚与无知吗？三是国内一些不学无术的经济学家及评论人士，除沽名钓誉与博取关注力及吸引粉丝外，对中国房地产发展无实际建设性作用。四是中国房地产泡沫的争论自2003年-2004年开始，一直没完没了的讨论，结果十年过去了，中国房地产依然是健康发展。
按照经济学上的通说，一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。而房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。主要特征有：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。市场上认为关于房地产“泡沫”的成因，有以下三个方面：投资者过度投机;消费者及投资者对未来价格的预测偏高;银行信贷非理性扩张。一旦房地产“泡沫”破裂，则可能造成经济结构和社会结构的失衡、导致金融危机甚至引发政治和社会危机。市场上一个最理论化关于房地产泡沫的定义大概是这样的:“指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场基础价值不符)，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。”
按照经济通说的解释，房地产泡沫是指“房价比较高，空置率比较高”，房价高得远离市场和个人需求，空置率高得远离经济和社会支撑。实际上不是房价比较高，而且房价过高，远远超出了它的价值和普通人购买力。房地产泡沫的特殊性在于它的泡沫表现一般是房价与股价同时得到反映，如日本80年代的房地产泡沫和香港的房地产泡沫，我国现阶段房地产股的价格没有表现主要有两个原因：一是整个股市低迷，抑制了房地产股的炒作，二是尽管房地产繁荣，但我国上市的房地产公司业绩普遍都不好。房价的确是房地产泡沫的主要表现，就像股价和整体物价水平一样，所以我在回答一些人的质疑时非常简单，房地产泡沫就是房价过高，不仅是绝对价位高，而且是相对价位高，高得整个社会无法承受，也许一两年可以承受，但长期无法承受。投资过热所造成的持续性恶性通货膨胀可以理解为泡沫经济，而一个行业的过快增长特别是伴随着价格的过度虚高就是一种行业增长的泡沫，但一些特别重要行业的泡沫(像房地产、汽车和高科技产业)却能演化为整体经济的泡沫。
判断房地产泡沫的标准通常归纳为“五高”，即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高、房价收入比明显偏高。这“五高”之间一般是有很强的关联性的，不仅是高，而且是持续性的“高”。定义的持续标准是连续2年以上。而高或超高的界限大致为：所谓投资和消费超高增长是指房地产投资和消费的年增长率超过GDP增长率的2倍以上;而房价高一是绝对价位高，二是短期内房价增长过快，房价年均增长达到或接近2位数;房地产投资所占比重高指超过25%以上;房价收入比高是指超过6:1甚至是超过8:1。按以上标准，我国房地产的确出现了极少数小部分城市的部分区域泡沫现象。但是，中国房地产总体上并无泡沫。随经济发展下的人均收入与购买支付力的提高及未来市场需求增加等城镇化的推进，房地产泡沫会自动消化与被吸收，最后形成健康的市场，所以不会出现破裂。
南沙买房的原因：一是房价低;二是南沙有发展前景;三是南沙新规划落实;四是南沙靠近香港。广州南沙新区“40年再造一个香港”仍在美好展望中，楼价火速飙升。南沙国家新区规划”获批犹如给南沙楼市地价与房价暴涨埋下炸药包，楼市翻天覆地的发展前景预期可以看见。从以往国家级新区城市获批的历史经验看，上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、甘肃兰州新区批准之后的房价对比发现，国家级新区“帽子”犹如给房价安上一对翅膀呈现“阶梯式”暴涨，上海、天津、重庆、浙江前后几年时间房价上涨的幅度达到50%，甚至达到100%以上。而地价也是如此，前后上涨幅度更是达到50%以上。南沙房价2012年10月进入“1万”时代，十二五内，房价达到15000元/平方米。
2012年3月至2013年3月，南沙房价爬行表，2012年3月7342;4月8378;5月7950;6月7904;7月8015;8月8476;9月8030;10月8851;11月10091;12月10062元/平方米。2013年1月10614;2月11376;3月1-15日11593元/平方米。2001年新房平均价格为2000元/平方米，2002年新房均为2200元/平方米，2003新房均为2500元/平方米，2004年新房均为2600元/平方米，2005年新房均为2736元/平方米，2006年新房均为2850元/平方米，2007年新房均为3150元/平方米，2008年新房均为3615元/平方米，2009年新房均为4178元/平方米，2010年新房均为6782元/平方米。2011年为8046元/平方米，2012年新房均为8436元/平方米元/平方米，十一年涨幅近300%，达到296%。从南沙新区房价历年上涨水平看，地价上涨推高房价。
2013年1月29日，广州市规划局公布了《广州南沙新区城市总体规划（2011-2030）》纲要中期成果，公开向公众征询意见。南沙未来将成为地铁线网密布的新型滨海新城，新增的7条城区内地铁将连通深圳机场、香港机场及广州南站。总规为未来20年南沙的发展规划了300平方公里的城乡建设用地面积，相当于9个越秀区大小和3个天河区，未来南沙将大变样。根据某网站对阳光家缘数据的监控，2013年1月1日~3月16日，广州十区两市共签约21626套，和去年同期的11139套相比，上涨94%，几乎翻了一番，其中从化、南沙、番禺、萝岗的签约量都有大幅度增加。价格方面，在包含了从化、增城后，广州头三个月均价约为13729元/m2，同比涨两成。数据显示，在2013年2月份南沙有网签记录的17个楼盘中，有7个楼盘均价超过1万元。其中，时代南湾成为2月份全市的销售冠军，共成交482套单位，均价高达13361元;天玺湾同样跻身成交量前十，成交均价为12286元;由于有别墅推出的缘故，南沙星河丹堤均价最高，2月网签均价高达18818元。
2013年1月29日，广州市规划局公布了《广州南沙新区城市总体规划（2011-2030）》纲要中期成果，公开向公众征询意见。南沙未来将成为地铁线网密布的新型滨海新城，新增的7条城区内地铁将连通深圳机场、香港机场及广州南站。总规为未来20年南沙的发展规划了300平方公里的城乡建设用地面积，相当于9个越秀区大小和3个天河区，未来南沙将大变样。2013年1月29日，广州市规划局公布了《广州南沙新区城市总体规划（2011~2030）》纲要，向公众征询意见。根据该规划，南沙未来将成为地铁线网密布的新型滨海新城，新增的7条城区内地铁将连通深圳机场、香港机场及广州南站，这样南沙轨道交通的密度堪比老城区，为该地区的快速发展打下重要基础。
（发展目标与新区定位）总规中说，将以深化粤港澳合作为主线，以改革、开放、创新为动力，以高端、智慧、宜居为方向，以新型城市化为路径，将南沙建成为空间布局合理、生态环境优美、基础设施完善、公共服务优质、具有国际影响力的滨海新城区。总规还描绘了南沙改革和创新的方面，包括创新经济、社会、文化、土地、人口等公共事物管理模式，破除粤港澳经贸往来中的柔性壁垒，和国际营商环境对接，全面开放服务业领域，推进金融、会展、科技、商贸等高端服务领域合作。
（新区发展规划与布局）总规将南沙的空间结构划分成“一城三区”，南沙区政府所在地的南沙中心区域将扩大，加上南沙街、珠江街、龙穴北等地区，它们共同构成未来南沙的中心城区，主要功能是发展航运服务、科技研发、商务金融、商贸会展、行政会议。中心城区周边将被整合成三个新组团：北部现有的汽车制造基地将进一步发展成带有职业教育、科技研发、产品测试、公共服务组团;西部现有的 大岗造船基地将发展成工程机械、大型机床、精密仪器、海洋装备配套的产业组团;南部龙穴岛造船基地和南沙港将综合发展，加入港口物流、临港制 造、服务外包、生态制造等产业，形成南部组团。三个组团将分别跟周边的东莞、顺德、中山的产业链衔接，形成产业配套。在南沙港西侧，规划了此前曾讨论过的南沙商务机场。
（用地规划与交通配置网络）总规为未来20年南沙的发展规划了300平方公里的城乡建设用地面积，约占全区面积的38%，相当于9个越秀区大小（33.8平方公里）和3个天河区（96.33平方公里），这相当于未来20年南沙区1/3城市景观会因为城市建设而彻底改变。总规中最大的亮点是几乎为南沙量身定做一整套全新的地铁线网，包括过去规划的和这次新增的总计有七条轨道线路，区域轨道交通布局，在现有轨道系统基础上，构建以南沙为中心，面向湾区的区域快速轨道交通系统。此外，水上交通方面，将充分利用水网密布的自然环境优势，发展水上公交系统，构建对外航道和内部航道。
南沙未来20年重点规划展示：定位--将成为具有国际影响力的滨海新区 。《规划》将南沙的空间结构划分成"一城三区"，南沙区政府所在的南沙中心区域将扩大。示意图为《规划》对南沙新区的产业布局规划。来自广州规划局官网。广州规划局2013年1月29日起公示南沙新区二十年总体规划纲要中期成果，未来一个月市民可提交意见未来的南沙将成为密布地铁线网的新型滨海新城。2013年1月29日起，《广州南沙新区城市总体规划（2011-2030）》（以下简称《规划》）纲要中期成果开始在规划局官网上公示。《规划》显示，在现有轨道交通基础上，将构建以南沙为中心、面向湾区的区域快速轨道交通系统，新增7条区域轨道交通线路将直通深圳机场、香港机场、拱北口岸及广州南站。公共设施方面，南沙近期将打造三大品牌：一所国际化高校、一所国际高水平医院、一座国际展览中心。国际展览中心建成后，将承接“广交会”的专业型业务。
此次《规划》中最大的亮点是几乎为南沙“量身订做”一整套全新的地铁线网。其中，湾区东线向东经虎门至深圳机场，与港深机场快线接驳直达香港机场，湾区西线向西与广珠城际铁路接驳至珠海拱北口岸，湾区北线向北经庆盛直通广州主城区并直达白云机场，南站联络线则是从南沙中心城区直达广州南站的专用联络线。《规划》还设计了让珠三角城际轨道也经过南沙中心城区。连通肇庆顺德的广佛肇城轨将抵达南沙主城区，横跨珠江湾口中山、东莞、深圳的中南莞城轨将经过南沙，还有西部沿海铁路深圳北至茂名、江门的线路也将经过南沙。未来整个南沙将设34个地铁站，其中南沙中心城区将成为一级枢纽，庆盛站、南沙港、蕉门将成为二级枢纽，最终实现快速便捷的内外交通体系，其轨道交通密度堪比老城区。根据《规划》，交通市政设施方面，近期将全面推进轨道4号线延长线及沿线站点的建设，整备站点周边用地及前期开发准备;开展轨道4号线副线（湾区枢纽至琶洲快线）的建设，实现新区与中心城区的快速联系。道路方面，近期则将完善南沙街、黄阁街集中城市建设地区的次干道、支路网络建设，打通重要地段的滨水道路，完善城市交通微循环。
近期重点打造品牌项目，2020年前建国际化高校与医院。根据《规划》，在2020年前，在公共设施方面，南沙近期打算打造三大品牌：一所国际化高校、一所国际高水平医院、一座国际展览中心。根据《规划》，国际化高校将引进港澳、国际知名大学合办国际化高水平大学，重点开展智慧技术及服务教育、培训和技术研发，为区域输送智慧技术与管理人才。国际高水平医院则为联合港澳、国际知名医疗机构、人才，与中国知名中医药机构和人才合作，开设的一所集诊疗、康体、静修、养生于一体的高水平医院。国际展览中心则将联合港澳会展业务，承接“广交会”的专业型业务，推动广州会展业“一核三副”格局的发展。
整体规划：未来20年南沙发展用地相当于九个越秀区。《规划》显示，南沙新区未来20年的发展目标定位是：将以深化粤港澳合作为主线，以改革、开放、创新为动力，以高端、智慧、宜居为方向，以新型城市化为路径，将南沙建成为空间布局合理、生态环境优美、基础设施完善、公共服务优质、具有国际影响力的滨海新城区。这一表述延续了2012年南沙获批国家级新区时的定位。《规划》将南沙的空间结构划分成“一城三区”：南沙区政府所在地的南沙中心区域将扩大，加上南沙街、珠江街、龙穴北等地区，它们共同构成未来南沙的中心城区，主要功能是发展航运服务、科技研发、商务金融、商贸会展、行政会议。
中心城区周边将被整合成三个新组团：北部现有的汽车制造基地将进一步发展成带有职业教育、科技研发、产品测试、公共服务组团;西部现有的大岗造船基地将发展成工程机械、大型机床、精密仪器、海洋装备配套的产业组团;南部龙穴岛造船基地和南沙港将综合发展，加入港口物流、临港制造、服务外包、生态制造等产业，形成南部组团。上述三个组团还将分别跟周边的东莞、顺德、中山的产业链衔接，形成产业配套。（城区： ＂一城三区＂明确分工）
在南沙港西侧，规划了此前曾讨论过的南沙商务机场。为了支撑上述产业和经济的发展，总规为未来20年南沙的发展规划了300平方公里的城乡建设用地面积，约占全区面积的38%，相当于九个越秀区大小（33.8平方公里）和三个天河区（96.33平方公里），这相当于未来20年南沙区三分之一城市景观会因为城市建设而彻底改变。（用地：未来南沙1/3城市景观将彻底改变 ）
重点发展：粤港澳联席会议常设会址将落户横沥岛尖。根据《规划》，南沙新区近期发展目标是：至2020年，初步构建高端产业体系，实施1-2项具有创新和示范意义的重大项目，形成环境优美、设施完善、交通便利、就业高端的宜居城区，树立新区发展的标准、展现新区建设先进理念、表明新区政府高端发展决心。近期发展的重点地区包括蕉门河中心、智慧谷、横沥岛尖、南沙岛东部、庆盛枢纽地区、南沙湾区枢纽、珠江滨海CBD等七大片区。而这七大片区的功能分工各异：蕉门河中心地区将以优惠条件引导商业商贸、商务办公进驻发展，吸引人口在中心区的集聚;智慧谷将重点发展科技创新和文化创意企业，搭建科技创新产业的发展平台;横沥岛尖地区将迁改零散工业企业，磋商推进粤港澳联席会议、粤港澳高端论坛等在此设立常设会址;庆盛枢纽地区则将打造成为高铁枢纽;珠江滨海CBD将形成核心明珠湾最具代表性和带动力的高端服务产业中心和新型城市高端形象的集中展示区。
南沙近期发展的7个目标
区域 发展目标
蕉门河中心 以优惠条件引导商业商贸、商务办公进驻发展，实现城市服务功能的有效启动，吸引人口在中心区的集聚。
智慧谷 逐步推进资讯产业园周边地区的开发建设和南沙岛西部工业区的三旧改造，吸引一批具有影响力、带动力的科技创新和文化创意企业，基本搭建科技创新产业的发展平台，在全国宣传推广。
横沥岛尖 磋商推进粤港澳联席会议、粤港澳高端论坛等横沥岛设立常设会址，吸引国际企业总部在横沥选址发展。
南沙岛东部 以南沙客运港为交通依托，以游艇会、南沙大酒店、珠三角世贸中心等设施为硬件依托，以霍英东基金会、中华总商会为人脉依托，吸引港澳人士在岛东部地区投资建设。
庆盛枢纽地区 依托庆盛枢纽，整合现状东涌镇区，发展以科技、教育、医疗及其他新型公共服务为核心的产业新城。
南沙湾区枢纽 以枢纽为基础，发展站前商业、商务、贸易、会展等产业，形成以交通辐射为依托、服务辐射为内涵的区域综合枢纽。
珠江滨海CBD 待条件成熟，启动珠江滨海CBD建设，形成核心明珠湾最具代表性和带动力的高端服务产业中心和新兴城市高端形象的集中展示区。
交通 ：新增7条轨道线路 将设34个地铁站。区域轨道交通布局：肇顺南城际线：由湾区枢纽经顺德至肇庆。中南莞城际线：由中山经湾区枢纽至东莞、深圳。西部沿海铁路：由深圳北经湾区枢纽至江门、茂名方向。湾区东线：由湾区枢纽经虎门至深圳机场，与港深机场快线接驳，至香港机场。湾区西线：由湾区枢纽至翠亨，与广珠城际铁路接驳至珠海拱北口岸。湾区北线：由湾区枢纽经庆盛、主城区至广州白云机场。南站联络线：由湾区枢纽连接广州南站枢纽的专用联络线。
新世纪十年南沙发展之路
2000年，广州市启动城市“南拓”战略。开发方向直指南沙，年投资过百亿元，南沙基础设施建设突飞猛进。
2001年，广州市政府启动“大南沙”发展战略，目标是在南沙“再造一个新广州”，使广州发展成为一个滨海城市。
2002年4月，广东省政府召开推进南沙开发现场会，强调把南沙建成“最适宜创业发展和生活居住的现代化滨海新城”。
2005年4月，南沙设区，具备了“双重优势”：作为国家级开发区，继续为投资者提供各类优惠政策和优质高效服务;作为新区，对投资者实行“一站式”全程跟踪服务。市政府还批准南沙为“无费区”，对在南沙注册经营的企业，免收各种地方性行政事业性收费，全力支持企业在南沙投资发展。
2006年10月15日，国务院总理温家宝视察南沙。
2008年07月10日，广东南沙出口加工区顺利通过九部委联合验收，成为广东省第三个国家级出口加工区，标志着广东对外开放又一个新平台正式搭建。至此，南沙区同时享有“国家级出口加工区”和“国家级经济技术开发区”特有的多项优惠政策。
2008年10月18日，国务院批准设立广州南沙保税港区，成为我国第十个保税港区。
2008年12月，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》通过国务院批准并开始实施。广州南沙区与深圳前海地区、珠海横琴新区一同被列为三大重点开发建设与合作区。
2009年6月2日-3日，广州市委书记朱小丹对南沙进行为期两天的密集调研，明确提出“先行区”、“排头兵”以及“新引擎”等南沙发展新概念，要求促进南沙“新一轮大发展”。
2009年6月8日，《广州市建设现代产业体系规划纲要(2009-2015》指出：南沙要加快完善基础设施配套，打造华南地区国际化临港经济中心。
2010年3月31日，南沙区向社会公开推介16幅、共200公顷的重点地块，以加快推进宜创业、宜居住现代化滨海生态新城的建设。
2010年4月7日，旨在推进珠三角新一轮大发展的《粤港合作框架协议》在北京签署，南沙区被《协议》列为三大重点合作和开发建设区域之一。
在刚刚结束的2013年2月南沙楼价再创新高，均价为12148元/平方米，环比上涨14.2%、同比则暴涨56.5%，这已是南沙连续4月楼价保持万元以上。如果仅从今年走势上看，南沙房价上涨的趋势也非常明显。在2013年年1月，南沙共网签成交1363套住宅，均价为10634元/平方米。至2月，受到春节假期的影响，南沙网签总成交为882套，成交缩水，但是均价却大幅涨至12148元/平方米，均价上浮了超过1500元/平方米。而3月首周的数据显示，由于项目推货类型有所改变南沙的房价上涨稍有回落，单周网签200套，均价也达到11694元/平方米。即便是如此，这比去年9月的8字头的均价，也上涨了超过3500元/平方米，上涨幅度超过四成。而与去年12月的10027元/平方米的均价数据相比，涨价也雪过1500元/平方米，也就是在不到三个月的时间内，南沙均价涨幅已经超过15% 。
南沙处于珠江三角洲经济区的几何中心，新区定位“立足广州，依托珠三角，连接港澳，服务内地，面向世界”。另外，南沙提出打造珠三角和华南地区东盟、印度洋等核心金融区。规划远景把东盟、印度洋等区域都纳入考虑，这是一个国家战略层面的重要发展定位。相比较而言横琴和前海合作的只是一个地区，而南沙无论是定位高度还是合作对象上都比前两个区域明显高出一截。南沙规划从金融、与港澳往来便利化、扩大对外开放、财税、土地管理、海洋管理、社会事业与管理服务等方面赋予南沙新区多项先行先试的政策措施，1、打造粤港澳优质生活圈功能定位2、打造以生产性服务业为主导的现代产业新高地功能定位，3、打造具有世界先进水平的综合服务枢纽功能定位4、打造社会管理服务创新试验区功能定位，赋予南沙新区开展国家社会管理创新综合试点的政策;5、建设我国新型城市化典范，推进行政管理、土地管理和海洋管理等政策方面，支持南沙新区积极探索。在以上规划当中将直接赋予国家一级的扶持和优惠政策。