谢逸枫：金九未现“开门红”不代表拐点

导语：2012年9月14日，据链家地产市场研究部统计数据显示，包括北上广深在内的十个重点城市9月1-12日的成交量为29304套。预计上半月成交量在36000套左右。比8月上半月减少约10%，占8月全月成交量的41%。掉头向下的，不只是住宅成交量，住宅成交均价也被突然转向的市场预期“拉”了回来。进入9月以来，北京住宅成交就显得动力不足。北京市住建委的网签数据统计显示，上周新建商品住宅的网签量为2275套，环比前一周大降19.6%，商品住宅成交均价高位回落至18273元/平米，环比深滑13.8%。二手住宅也没能逃离“量价齐跌”的环境。9月第一周北京市二手住宅成交量为2672套，环比上周下降了21.3%，成交均价为23367元/平方米，价格连续3周价格呈现小幅下降。

根据链家地产市场研究部统计，包括北上广深四个一线城市在内的十个重点城市上周（9月3日至9日）总成交量为18734套，环比8月最后一周减少了10.1%，较8月第一周下降了12.3%。大部分城市基本都出现了不同程度的下滑。去年价格是真降，而今年则更多是开发商的‘作秀’。”根据北京市住建委的网签数据统计，9月第一周，北京新建商品住宅（包含保障房，下文同）网签量为2275套，环比前一周大降19.6%；截至9日，新房住宅成交量为2968套，预计上旬成交量在2500套左右，将会是近4个月以来的最低水平。

在上海，德佑地产统计数据显示，上周商品住宅成交面积为16.64万平方米，环比前周下跌22.1%；成交套数1394套，环比下跌21.5%；成交均价为20808元/平方米，环比前周下跌2.4%。根据深圳中原地产的监测，上周深圳一手住宅成交套数为752套，环比下降了30.50%，全市成交均明显放缓；成交均价为19790/㎡，环比亦下跌了8.72%。2012年9月10日，数据显示，9月3日至9日的一周内，虽然仍有八成城市楼市成交同比上升，但增幅明显趋缓。环比方面，在中原地产监测的54个主要城市中，新建住宅签约量下降近17%，其中北京下降19.6%，广州下降21.4%，深圳降幅超过两成。 与此同时，1至8月房地产投资增速等关键指标年内首次回升。

2012年9月10日，最新数据显示，9月3日至9日的一周内，虽然仍有八成城市楼市成交周均同比上升，但涨幅明显趋缓，且多数城市同比增幅有所减少。在监测的40个城市中，仅4城市同比涨幅超过150%，同比涨幅超过100%的城市也从上周的11个下降至8个，重点城市中，上海、天津由涨转跌，武汉也继上周之后跌幅继续扩大。 在同比涨幅缩窄的同时，环比方面，也与之前几个月的高企不同，在进入“金九银十”后，成交量反而呈下降趋势。中原地产市场研究部统计数据显示，在上周监测的54个主要城市中，新建住宅总签约套数为54643套，相比上上周的65865套下调了近17%。值得注意的是，一线城市成交量下调更为普遍，其中北京新建住宅签约2275套，环比下调19.6%，上海微跌，广州下调21.4%，深圳等环比跌幅也超过2成。

美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“今年楼市金九首周惨淡开局主要原因有四个方面，一是房企资金相对宽松，前8月商品房去库存量大增。开发商取消价格折扣优惠政策，上调在售楼盘价格，以价套现的销售策略将结束。二是购房者因性价比未达到心理价位。新的房源价格上涨影响到购房者对后市预期，观望情绪重新燃烧。而房地产调控不放松的信号，再次影响到购房者的积极性。三是房企不急于推新售房源， 土地低供应导致存量缺口。商品房屋开工数量和新完工项目的减少，销售业绩目标部分房企已经完成。市场未来供不应求的预期，导致房企放缓销售步伐。四是市场上产品结构供应产生变化。由于大户型与高价房源比例超过中小户型的低价房源，导致市场预期的“量价齐升”已经变成“价升量降”。”

美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“房价一定程度的回升及8月下旬市场供应不足是9月初楼市成交开局不利的主要原因。9月初还并未出现传统的金九成交上涨的情况，反而延续8月份成交下行的趋势，当前消费者的购房意愿降低，价格预期下降，因此业主虽然高价挂牌，但是成交难度增大，整体价格不具备上涨动力，预计9月份价格将于8月份持平。通过今年上半年的降价促销，不少开发商的资金情况已经得到很大改善，因此更多会采取稳价保量的策略，大幅降价仅限于少数资金问题依然较严重的房企。”

美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“9月金九楼市才刚刚开局，还不能完全反映出‘金九银十’真正的成色。但可以肯定的是，今年打折力度一定不及去年，部分楼盘折扣最大，但报价也很高，折算下来的实际成交价仍高于今年年初。以上海来看，去年的降价是真降，而今年则大多数是开发商的“作秀”。楼市价格筑底在今年年初已经形成。房价的回升加上此前需求的持续释放，目前楼市购买需求有所减弱。”

美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“第四季度房地产业将进入触底拐点阶段，楼市“量价齐升”不会一直维持，随着调控与成交量的变化而波动。今年上半年之后，市场已调整到成交活跃层面。在国家宏观调控政策趋严的背景下，下阶段调控政策仍将以“稳”为主，中央房地产调控效果非常显著。从目前情况来看，调控加码和加大政策调整力度并不现实，未来的调控政策依然是保持既有政策执行，对有执行偏差的政策实施整改。在此基础上，下半年楼市整体将保持稳定，防止房价反弹的同时防止经济过度下滑。因此，今年房价不存在报复性暴涨或大幅度上涨反弹的现象。但是房价整体呈上升趋势，未来四个到明年房地产价格将维持5%-10%上涨的上下震荡。”